關于房產測繪面積分攤若干問題研究

鄭衛強

摘要：隨著市場經濟的發展，在房產交易中常遇到的房屋公用面積分攤問題，尤其最近分攤面積、分攤系數越做越大，已經引起社會各方面的關注，本人在北京市房管部門從事房產測繪多年，結合實際工作中遇到的一些情況，對高分攤問題的原因予以解析，并提出控制分攤過大的思路，以保證國家房產測繪法律法規的權威性以及保障人民群眾的利益。

關鍵詞：房產測繪；面積分攤

房產測繪就是利用測繪和計算機輔助的技術和方法，采集和表述房屋相關信息，為房屋管理等提供基礎數據和資料。

隨著經濟的發展，城市化進程的加快，共有共用面積的分攤問題越來越受到人們的關注，引起的爭議也時有發生，所以提高房產測繪分攤的準確性、合理性、現實性、技術性，是關系到國計民生的大問題，本文結合中華人民共和國國家標準《房產測量規范》GB/T17986-2000以及北京市地方標準《房屋面積測算技術規程》DB11T661-2009，結合本人多年房產測繪管理和生產經驗，對工作中碰到的分攤問題，并提出適宜的處理方法，以供同行業的人們探討。

一、房屋分攤面積是怎樣計算出來的

要解析分攤過大的問題，首先要先知道分攤面積和分攤系數是如何計算出來的，在計算的分攤之前，先要對樓棟從分攤的角度進行剖析，從分攤的角度可以分為三部分：共有部位、專有部位、人防部分。

（一）共有部分

共有部位：建筑物內供業主使用的人員通行、公共設施（樓內部分）等以及建筑物以外、建筑區劃內的其他公共場所、共用設施、物業服務用房等。共有部分分為可分攤部分和不可分攤部分，在分攤計算時，只有可分攤部位參與分攤，按各專有部分和不可分攤共有部位的套內建筑面積為基數，按比例進行分攤計算。

1.建筑物內的可分攤部位：一般包括但并不限于以下名稱或用途表示的部位

人員通行類：大堂/大廳/門廳/樓（電）梯間/樓（電）梯前室/通道/通廊/連廊等。

共用設備類：僅為建筑物內各專有服務的設備，

如：設備用房/水泵房/變配電室/附屬設施/鼓風機房/中水機房/附屬用房/水箱間/垃圾收集間/消防貯水池/消防水泵房/引鳳機房/電纜分界室/消防值班室/地下制冷機房/消防控制中心等。

2.不可分攤部位

建筑物內的警衛值班室、自行車庫、物業服務用房等房屋；建筑區劃內，為本小區業主服務的市政基礎設施、公共設施等用房。

物業管理類：主要包括管理用房/物業用房/物業管理/服務管理用房/物業管理用房/管理服務中心/配套管理用房/管理服務用房/物業管理處等。

市政基礎設施類：主要包括市政設施（水、電、氣、熱、有線電視）所占用的房間如：熱交換站/市政鍋爐房/煤氣調壓站/煤氣工程維修站/煤調站/熱力站/空壓站/計量間/收集站/分界室/變電所（電力公司專用）/市政動力站/市政水泵房/市政管理用房/煤氣開閉站/有線電視光電轉換間等。

其他：自行出庫/警衛值班室/值班室/門衛。

（二）專有部位：建筑物內具有獨立構造和用途的住宅、經營性用房等房屋或者特定空間，具有構造上和利用上的獨立性。在計算建筑面積時應承擔分攤面積。

1.居住用房類：住宅/公寓/別墅/單宿/生活用房等。

2.商業辦公類：商業/酒店/餐飲/旅館/娛樂/金融/會展/辦公用房/寫字樓/綜合業務樓/配套用房/配套共建等。

3.倉儲庫房類：車庫/車棚/倉儲/儲藏間/雜物間/地下倉儲/地下庫房/車位/庫房/綜合庫房等。

4.工業用房類：工業用房/廠房/車間等。

5.稱為定向轉讓專有部位，經規劃部門批準、在建設工程規劃許可證附圖中載明的居住公共服務配套設施，主要包括建筑區劃內規劃用途為學校、醫院、郵局、銀行、社區衛生服務站、老年活動中心、居委會、派出所、社區服務用房等房屋。

（三）分攤計算：是來計算并得出分攤系數的過程，也就是計算樓棟的可分攤共有部位建筑面積與建筑物內參與分攤的各專有部位建筑面積之和的比值（即分攤系數）的過程，同時計算各專有部位所承載的分攤面積。

簡單歸納起來為以下這三個公式：

樓棟分攤系數=可分攤的共有部位建筑面積/參與分攤各專有部位建筑面積之和

樓棟某戶分攤面積=樓棟分攤系數×該戶套內建筑面積

某分攤后的建筑面積=該戶套內建筑面積+該戶分攤面積

二、如何合理有效的控制樓棟分攤面積過大

通過上述分析可以看出，樓棟的分攤面積主要是樓棟中為業主服務的人員交通和設備用房，這些都是人們生活所不可或缺的，若強硬的推出取消分攤面積政策，那么開發企業在樓棟開發建設過程中必然會減少人員交通和設備用房的建設，進而會影響廣大業主的生活舒適性。試想，一個擠不上去的電梯、生活水壓不足的廚房、經常跳閘的電路、擁擠的門廳大堂，這樣的小區怎么居住，又怎么保障業主的生活。再者說，契稅、公維、物業費、取暖費等等又該如何收取？

所以，筆者認為，現階段取消分攤面積不太現實，可行的是要在滿足人民美好生活需要的基礎上合理的設置公共部位。

（一）土地出讓環節可以在限房價、限自持基礎上增加得房率的限制

（二）申報規劃環節應審核設備用房設置是否合理，有無過度設置

（三）房屋測繪過程中，測繪單位應協助開發企業在合法、合理、合規并且公平公正的大原則下制定分攤原則

（四）市場管理部門審批銷售許可時除可按照項目的建筑面積計價之外，亦可考慮按照套內面積計價

2.3小結

上述這些問題的思考是筆者在實際工作中經常遇到的，可能考慮得還不是很周到。不過希望通過這樣的思考，與同行互相交流，最終能夠找到一種各方面都可接受的、合理的公共部位及面積設置標準。

參考文獻

[1]GB/T17986-2000，房產測量規范[S].北京：中國標準出版社，2000.

[2]DB11T661-2009，北京市地方標準《房屋面積測算技術規程》，2009

[3]楊辰.談商品房銷售面積計算及公建面積分攤新規則在應用中的問題[J].城市開發，1999，（10）：25～26.

[4]李潤生.多功能房屋共有建筑面積分攤計算分析[J].現代測繪，2002，（1）：38～40.

（作者單位：北京市朝陽區房屋測繪事務所）