租購?fù)瑱?quán)：從頂層設(shè)計(jì)到加速落地

陳舜穎

圖/ 徐子棟

黨的十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。黨和國家的這一頂層設(shè)計(jì)，無疑給住房租賃市場(chǎng)注入一針強(qiáng)心劑。

2018年的政府工作報(bào)告提出，“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居”。此外，國家有關(guān)部門于2018年“兩會(huì)”期間發(fā)布的《關(guān)于實(shí)施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)的通知》也明確指出，探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。這些信號(hào)釋放出的“租購并舉”“租購?fù)瑱?quán)”，充分顯示了國家對(duì)加快租賃市場(chǎng)發(fā)展，完善租賃市場(chǎng)政策環(huán)境，讓老百姓“住有所居”的決心。

讓租房也能“住有所居”

房子，在中國人心中是非常重要的存在。它不僅僅是鋼筋混凝搭建的容身之所，還被賦予了“家”的內(nèi)涵，是避風(fēng)的港灣，是溫馨的所在，是奮斗的動(dòng)力源泉，是穩(wěn)定安居的期盼……隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物質(zhì)生活水平的不斷提升，房子又被賦予了更多的訴求，是資產(chǎn)增值的需要，是個(gè)人實(shí)力的自我彰顯，甚至還是對(duì)優(yōu)質(zhì)教育的追求……這些依附在住房上面的附加值，成為影響人們住房消費(fèi)觀念的重要因素。

高昂的房?jī)r(jià)讓人望而卻步，但黨和國家讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居的態(tài)度愈發(fā)堅(jiān)定。自2015年住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》以來，關(guān)于住房租賃的頂層設(shè)計(jì)持續(xù)加快出臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)日益火爆。盡管我國住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)取得了規(guī)模性的進(jìn)展，但仍然存在諸多現(xiàn)實(shí)困難和瓶頸：房屋租賃立法上相對(duì)不足，對(duì)于租期、租價(jià)和租賃期間諸多權(quán)益沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致租戶居住環(huán)境、安全等基本權(quán)益缺少有效保障，違規(guī)“群租”現(xiàn)象頻現(xiàn)等，均是其發(fā)展不成熟的表征。究其原因，主要有以下四個(gè)方面：一是市場(chǎng)投資主體多為個(gè)人，投資規(guī)模較小；二是稅費(fèi)太高，回報(bào)率低于住房增值，投資欲不強(qiáng)；三是沒有當(dāng)?shù)貞艨冢夥空卟荒芟硎墚?dāng)?shù)亟逃⑨t(yī)療等公共服務(wù)；四是租房者的權(quán)益缺乏法律保護(hù)。

不破不立，政府積極引導(dǎo)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，逐步使租房居民在享受基本公共服務(wù)方面獲得與買房居民同等的待遇，作為建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措之一的“租購?fù)瑱?quán)”被提上日程。

各地紛紛發(fā)力，租購?fù)瑱?quán)加速落地

2017年7月中旬，廣州市人民政府印發(fā)的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》首次提出“租購?fù)瑱?quán)”：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。”直指租賃住房的“痛點(diǎn)”所在，成為最早實(shí)施租購?fù)瑱?quán)的典范。

2017年7月底，住建部、國家發(fā)改委等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市，首批開展住房租賃試點(diǎn)，并表示將立法明確“租房與買房居民享受同等待遇”。

雖然北京和上海并未納入上述的試點(diǎn)城市中，但這兩地在推進(jìn)“租購并舉”住房制度方面都有著積極的動(dòng)作。例如，北京發(fā)布的租房新政策中提出了租房落戶、受教育等相關(guān)條款，為承租人提供保障。此外，北京還多渠道增加租賃房源，培育企業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化的住房租賃主體，整合社會(huì)閑散住房資源集中經(jīng)營管理，并完善“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”地塊企業(yè)自持住房租賃的管理辦法；2017年7月24日，上海在全國范圍內(nèi)首次推出兩塊只租不售的租賃住房地塊，要求競(jìng)得人須100%自持70年。這一土地出讓模式的最新改變引起廣泛關(guān)注。9月13日，上海又將靜安區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)兩幅商業(yè)用地調(diào)整為四類住宅用地，規(guī)劃為社會(huì)租賃住宅，擬為園區(qū)就業(yè)人口供應(yīng)近千套租賃住房。“100%自持”“只租不售”的地塊拍賣，意在為租賃市場(chǎng)增加供給，并增加機(jī)構(gòu)房源在市場(chǎng)中的占比。

2017年8月底，國土資源部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，正式確立北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)熱點(diǎn)城市將開展試點(diǎn)。

截至目前，我國已有20多個(gè)省份出臺(tái)“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的實(shí)施細(xì)則，從供給、金融、財(cái)政等方面給予政策支持。

租賃新政將逐漸引導(dǎo)人們從“居者有其屋”的觀念向“住有所居”進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

租購?fù)瑱?quán)，或許和你想的不一樣

何為租購?fù)瑱?quán)？按照住建部的解釋，是租房居民在基本公共服務(wù)方面與購房居民享有同等待遇。而在基本公共服務(wù)領(lǐng)域，教育無疑是人們最關(guān)注的熱點(diǎn)之一。

在《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》中關(guān)于“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”的表述出爐后，一時(shí)間被個(gè)別機(jī)構(gòu)刻意曲解為“租房也能上名校”。實(shí)際上，廣州市的“就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”是帶有前提條件的，并不是任何人租一套學(xué)區(qū)房就可以入讀心儀的學(xué)校，更不是想上哪所學(xué)校就能上哪所學(xué)校。隨著一段時(shí)間以來政府部門的權(quán)威解讀，真相也漸趨明朗。“租房就能上學(xué)”并非新政，而是早已有之。2015年2月起，廣州租賃合同就是有效的“居住地證明”，就能作為孩子入學(xué)的“門票”，此次文件提及只是起到突出強(qiáng)調(diào)的作用。實(shí)際上，廣州政策中仍然延續(xù)了租房上學(xué)的門檻，比如父母或具有本市戶籍，或持有人才綠卡，或符合積分入學(xué)安排學(xué)位條件。即便可以就近入學(xué)，也要接受統(tǒng)籌安排，很難精準(zhǔn)定位到名校。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要用同樣的標(biāo)準(zhǔn)看待、推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)，租房者權(quán)益的實(shí)現(xiàn)不能以犧牲購房者的權(quán)益為代價(jià)。就拿人們最關(guān)心的租房家庭適齡子女同等受教育權(quán)來說，它不應(yīng)該沖擊購房家庭適齡子女法定的受教育權(quán)。租購?fù)瑱?quán)表面看上能夠緩解住房問題、戶籍問題，但本質(zhì)上是我國城市公共服務(wù)供給能力提升不足和城市治理能力現(xiàn)代化程度不夠造成的問題，其中尤為突出的是教育資源供給不足。因此，解決這一問題，就要既保證租房者享有同等的權(quán)益，又保障購房者原來享有的法定權(quán)益不受損害。這才是“同權(quán)”的精髓所在。

租購?fù)瑱?quán)時(shí)代來了，市場(chǎng)變化幾何？

“租購?fù)瑱?quán)”，究竟會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來怎樣的影響？“可能會(huì)給市場(chǎng)帶來一定的波動(dòng)，但我們不該夸大它的作用。”海西房產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理宋向宇認(rèn)為，目前各地新政在“同權(quán)”方面仍然有較高的準(zhǔn)入門檻，帶來的實(shí)質(zhì)性改變并不大。更重要的是，她認(rèn)為，決定一個(gè)地區(qū)房租水平的核心因素是當(dāng)?shù)厝说钠骄杖胨健！罢{(diào)查顯示，國內(nèi)租房者一般會(huì)將個(gè)人收入中的1/3左右拿來租房。二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下。如果租金太高，人們就會(huì)不租轉(zhuǎn)向購房。如果人們的收入水平?jīng)]有大幅提升，那么租金水平應(yīng)該也不會(huì)有太大變化。”

城市之美（陳永南 攝）

至于關(guān)于租購?fù)瑱?quán)后，商品房?jī)r(jià)格是否會(huì)變化，宋向宇認(rèn)為可以參考新加坡的情況。據(jù)了解，新加坡是全世界有名的地少人多國家，人口560萬，國土面積只有626平方公里，在這個(gè)寸土寸金的國家竟實(shí)現(xiàn)了“住有所居，人人買得起房”。其中，最主要的還是因?yàn)樗摹敖M屋制度”。建屋發(fā)展局是新加坡的一個(gè)政府機(jī)關(guān)，也是全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，但它不以盈利為目的。建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)在全國范圍內(nèi)免費(fèi)拿地，并在政府資助下承建房屋，竣工后由政府統(tǒng)一定價(jià)，以大幅低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格賣給民眾。有數(shù)據(jù)顯示，目前當(dāng)?shù)?0%的居民購買或承租了政府的組屋，其余20%的人購買了商品房，而商品房的價(jià)格比組屋高出了數(shù)倍不等。從新加坡的經(jīng)驗(yàn)可以看出，在土地供應(yīng)緊缺的情況下，商品房的價(jià)格受保障房的影響并不大。反觀我國，在政府“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的號(hào)召下，競(jìng)拍土地高比例自持已成常態(tài)化，即未來拍賣的土地中租賃用地將會(huì)擠占商品房空間，從而造成商品房源供應(yīng)的減少。租購?fù)瑱?quán)能夠解決一部分人的住房需求，但商品房供應(yīng)的減少，也會(huì)造成供需不平衡的局面。

為此，租購?fù)瑱?quán)最大的意義不在于對(duì)市場(chǎng)的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，引導(dǎo)健康的置業(yè)觀，讓租房也能成為一種體面的、積極的生活方式。