房地產稅要來？

葛豐

基于以往經驗及目前所獲信息，預計“滬渝版本”（尤其是上海的版本）在很大概率上，將成為未來全面開征房地產稅的參考藍本。

今年全國“兩會”期間，房地產稅的話題又進入熱議。那么，對于這個一舉一動高度牽動人心的稅種，今年全國兩會傳達出哪些新動向呢？

問題一：房地產稅會不會收

相比去年較模糊的狀況，這個問題的答案在今年兩會期間實際已經揭曉。

3月4日，十三屆全國人大一次會議副秘書長、發言人張業遂在回答記者提問時表示，“目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請人大常委會初次審議的準備工作。”

3月5日，十三屆全國人大一次會議開幕，李克強總理在向大會所作政府工作報告中指出，“健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。”這是自2013年中央提出對房地產稅進行立法后，“房地產稅”第二次進入政府工作報告，距上一次已時隔4年。

3月7日，十三屆全國人大一次會議新聞中心舉行“財稅改革和財政工作”記者會，財政部副部長史耀斌在回答記者提問時表示，“目前全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。”

這些“重量級”的表態，無一例外地傳達出，房地產稅一定會收。

問題二：房地產稅什么時候收

這個問題的答案雖然不像前一個問題那么明確，但從今年全國兩會透露出的信息中，也可一窺端倪。

按照通常立法程序所需時間來推測，由于房地產稅立法工作尚在初審準備階段，有些專家預計，房地產稅立法完成可能要在2020年左右；財經評論員葉檀則認為，“通過一審二審三審，最少也要四年的時間，也就是到2022年。

其實，無論2020年還是2022年，都還只是最快情況下的推測。實際上，很多復雜性較高的立法工作耗時之久遠超預期。譬如物權法，該部法律從1993年起開始起草后，先后經過7次審議，直到2007年才最終通過，這創下了我國立法史上的紀錄。

房地產稅的復雜性、敏感性人盡皆知，所以十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中的相關表述是，加快房地產稅立法并“適時”推進改革；李克強總理在今年所作政府工作報告中的相關表述是，“穩妥”推進房地產稅立法。

“適時”、“穩妥”與“加快”并不矛盾。那么，究竟什么時候才是積極穩妥下的“適時”呢？

越是重大的政策變化，就越需要考察前提條件的完備情況。房地產稅的開征條件按難度及所需時間來排序，從低到高依次有三個最主要的觀察項：

一是全國不動產統一登記。這是全面開征房地產稅必須具備的技術條件。按照要求，2017年底前，不動產統一登記技術平臺必須基本覆蓋全國所有市縣。預計這項工作雖然難度不小，但距最終完成應該已不會太久。

二是全國房地產市場基本穩定。這個條件目前看來可能至少還需要至少三年左右，因為即使在2016年“930新政”后，一、二線城市房價基本趨于穩定，但仍有一大批三、四線城市房價“逆勢”快速上漲。同時，更值得注意的是，目前我國房地產市場整體分化格局未變，一線以及強二線城市住房供給不足矛盾仍較突出，而全國商品房總體仍面臨“去庫存”重任。

因此，這種供求基本面狀況決定了我國房地產市場至少在未來短期內，仍將受困于內在穩定性不足的困擾。

三是土地財政依賴性顯著下降。這是目前橫亙在房地產稅面前最大的阻礙因素，因為中國與其他普遍開征房地產稅的經濟體相比，很明顯的差異之一就是，房地產投資與消費在國民經濟整體運行中的重要程度高出太多太多，與房地產相關的財政收^對地方政府的影響巨大。

由于中國房地產市場內在穩定性依然不足，同時中國還沒有經歷過哪怕一次較為完整的房地產市場波動周期，因此，這就使得預判房地產稅這一新增變量，可能引出的連鎖反應究竟如何，存在很大的不確定性。

由是再反觀地方政府目前從房地產市場中“實實在在”獲得的收入：2017年，全國國有土地使用權出讓收入同比增長40.7%，達到52059億元，如果再加上土地和房地產相關稅收，預計總收入可達到7萬至8萬億元。其中即使僅計量住宅類房地產收入，保守估計規模也將在萬億元以上。

那么，開征房地產稅后，可預期的收入規模有多大呢？經濟學家鐘偉曾有估算，目前城鎮及城市住宅市值大約在150萬億至180萬億元，假定其中約15%需要繳納物業持有稅，稅率為0.7%，理論上初始稅收額約為1600億至2000億元之間。

萬億與千億，整整差了一個數量級。因此，房地產稅的“適時”推出，必須納入到建立完善現代財政制度整體進程中去進行考量。這個過程值得期待，但不可能一蹴而就。

問題三：房地產稅怎么收

財政部副部長史耀斌在前述記者會上透露的信息值得關注。他表示，房地產稅作為一個世界通行的稅種，有一些共性的制度安排，其中包括：1、按照評估值征稅；2、都有一些稅收優惠；3、收入歸屬于地方政府；4、需要建立完備的稅收征管模式。

這四點可供參考的制度安排，加上財政部部長肖捷去年底在《人民日報》上發表署名文章中提出的“立法先行、充分授權、分步推進”總體思路，未來房地產稅的大致框架其實已浮出水面。

如果再參照上海和重慶2011年起對部分個人住房征收房產稅的試點情況，不難看出，前述框架實際已部分“先試先行”。譬如在征收對象上，上海和重慶都給出了較寬松的豁免條件，其中上海還可以享受人均60平方米的免稅面積，重慶可以享受100平方米高檔住宅（含獨棟別墅）的免稅面積；在適應稅率上，上海為0.4%和0.6%兩檔，重慶為0.5%、1%和1.2%三檔，兩地稅率都相對中性。

熟知中國改革歷史者不會忘記，通過自上而下與自下而上相結合的“先試點，后鋪開”，是中國漸進式改革最常采用的成功范式。因此，基于以往經驗及目前所獲信息，預計“滬渝版本”（尤其是上海的版本）在很大概率上，將成為未來全面開征房地產稅的參考藍本。