嘉凱城扭虧為盈多靠非經常收入 賣掉子公司后將何去何從？

周月明

在不少房企攻城略地、靠高周轉模式大力擴張的過去幾年，浙江房企嘉凱城的發展卻似乎并不太順利。自2014年以來，其營業收入已經連續4年下滑，凈利潤在2015年也曾巨虧26.84億元。

5月底，嘉凱城因收到深交所問詢函，再次引起投資者關注。那么，嘉凱城因何被問詢，又如何回應？值得注意的是，雖然營收下滑，但公司在2016年、2017年的凈利潤卻扭虧為盈，分別為2.73億元、18.93億元，增長迅速。這又是如何做到的？

近日，《投資者報》記者就上述問題致函致電該公司，有位劉姓負責人稱，將查看采訪提綱，但截至發稿記者并未得到回應。

扭虧為盈

嘉凱城目前主要經營區域是杭州和上海，重點拓展長三角的主要二三線城市。在杭州，公司有杭州城市之光與杭州名城博園兩個項目；在湖州與張家港，公司有湖州龍溪翡翠項目與張家港城市之光項目。

據公司2017年財報，其營業收入12.59億元，同比下滑59%，凈利潤為18.93億元，同比增長593%。為何會出現增利不增收的情況呢？

值得注意的是，截至2017年前三季度，嘉凱城的虧損還在持續擴大，虧損達到9.9億元。

那么為何在短短一個季度的時間，嘉凱城就做到扭虧為盈？記者查閱公開資料發現，這主要是由于嘉凱城轉讓子公司武漢巴登城100%股權獲得的收益。而且，公司2016年凈利潤開始扭虧為盈也主要源于非經常性損益。2016年非經常性損益對凈利潤的影響金額約為23.57億元，2017年則達38.1億元。

2017年12月19日，嘉凱城發布公告顯示，武漢巴登城已完成工商變更登記手續，恒大旅游全資子公司廣東貿琪投資有限公司以56億元的掛牌價競得武漢巴登城100%股權，嘉凱城不再持有武漢巴登城公司股權。而對于這56億元款項，嘉凱城曾表示，到賬后主要用于償還公司借款。

不過，連續兩年靠非經常性損益扭虧為盈，之后嘉凱城將何去何從？值得投資者繼續關注。

截至2017年底，嘉凱城資產負債率為78.4%，此外，雖然賣掉子公司扭虧為盈，但日常經營造血能力仍然不足。2017年經營現金流凈額為-26.64億元，同比下滑219%。截至6月15日，嘉凱城股價5.18元，市盈率4.1倍。

此外，嘉凱城與其控股股東恒大的關系也備受投資者關注。2016年 4月24日，恒大地產集團正式公告宣布，確定以3.79元/股從浙商集團、杭鋼集團、國大集團收購嘉凱城約9.52億股股份，占嘉凱城集團已發行股本總額約52.78%，總代價約為人民幣36.09億元。

不過，不到一年，2017年2月6日，恒大地產又宣布與廣州凱隆簽署《股份轉讓協議》，將手中持有的嘉凱城52.78%的股份全部轉讓給恒大地產的控股股東廣州凱隆，轉讓總價為62.18億元。

對于此次轉讓，嘉凱城曾于公告中表示，公司與控股股東及實際控制人所控制的下屬公司恒大地產，在房地產業務領域存在同業競爭，為解決同業競爭問題，公司控股股東及實際控制人分別做出避免同業競爭的承諾，在2019年7月31日前解決與嘉凱城之間的同業競爭問題。

嘉凱城將結合控股股東及實際控制人的承諾，推動解決與控股股東、實際控制人及其控制的企業間在房地產業務領域的同業競爭。

此前恒大舉牌嘉凱城曾被認為是將嘉凱城作為重回A股的重要殼資源，雖然為避免同業競爭后又轉讓給控股股東，但業內人士認為，這并不影響恒大對嘉凱城的部署。業內人士曾稱，“嘉凱城股權的內部轉售應該只是一個過渡，未來恒大剝離嘉凱城地產業務的可能性較大，將嘉凱城定位為非地產類主體，這樣更加有利于整個恒大的戰略發展。”

遭深交所問詢

雖然恒大地產已將嘉凱城股權轉讓給自己的控股股東，但今年恒大斥資56億元買嘉凱城子公司的這筆交易，仍令嘉凱城遭到了深交所是否有關聯交易的問詢。

據公開資料，2010年7月嘉凱城以2.85億元從廣東恒豐和深圳恒豐手中獲得武漢巴登城51%股權，2017年4月，嘉凱城再斥資9.2億元收購武漢巴登城余下49%的股權。

而在完成股權收購3個月后，嘉凱城擬以不低于30.39億元價格轉讓武漢巴登城100%股權。但是，短短幾個月后，嘉凱城就以56億元轉讓了武漢巴登城。

針對此情況，深交所在問詢函中提及，要求對嘉凱城收購武漢巴登城49%股權后短時間內又高溢價將其100%轉讓給關聯方的交易背景、交易目的，是否存在其他利益安排，是否存在向上市公司輸送利益的情況進行披露。

對此，嘉凱城在6月8日回復表示，“收購武漢巴登城股權多年未能獲得收益，希望收回前期投資順利退出。通過產交所掛牌轉讓巴登城100%股權主要是在積極響應國家‘去庫存、防風險的調控目標，積極推動存量資產整合力度以提升經營基本面的背景之下實施的。此次交易目的是為了立足公司的長遠發展，同時加快存量去化、增強流動性以優化公司財務結構的考慮。”

而關于前后兩次交易涉及評估報告的評估情況以及兩次交易之間項目所在地房地產價格變化情況等因素，嘉凱城方面表示，“兩次交易價格存在重大差異主要是因為武漢房地產價格經歷2017年2月春節的休憩期，供應、成交及房價均出現較大增長。兩次交易均不存在其他利益安排，不存在向上市公司輸送利益的情況。”

此外，除了子公司短期內溢價過高，嘉凱城銷售費用大降也受到問詢。

據嘉凱城發布的2017年年報顯示，當年公司銷售費用為5906.7萬元，同比減少59.48%，在年報中，公司稱原因是當年嚴格控制銷售費用及銷售收入大幅減少所致。但此解釋相對簡略，后據嘉凱城回復問詢稱：“2016年和2017年嘉凱城銷售費用差異主要由8個房產項目構成，其中無錫財富中心、新江灣城市之光、杭州名城博園、塘棲城市客廳4個項目2017年度較2016年度銷售額減少，相應需要支出的銷售費用亦大幅降低。嘉善嘉業陽光城、張家港城市之光和杭州城市之光3個項目2017年投入的營銷費用較2016年減少。同時，2016年底嘉凱城將青島嘉凱城房地產開發有限公司（以下簡稱“青島嘉凱城”）100%股權轉讓給融創（青島）置地有限公司，該項目的銷售費用并未體現在2017年的銷售費用中。”