穩妥推進房地產稅立法房地產行業仍有增長空間

楊晨

今年兩會透露了未來房地產發展的政策重點和市場可能的變化。政府工作報告對房地產仍然有一段專門的表述，在一些地方還有很多具體的表述，對房地產行業給予了足夠的重視，這些值得大家關注。

官方表態推進房地產稅立法

本次兩會開幕以來，官方關于房地產稅就有多次表態。此前，國務院總理李克強3月5日作政府工作報告時提出，要穩妥推進房地產稅立法。3月4日、3月6日，十三屆全國人大一次會議發言人張業遂和財政部副部長史耀斌也分別在發布會上表示，房地產稅立法由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在設計、完善，并進行論證和聽取意見。

從十八屆三中全會提出“要適時推進房地產稅改革”以來，房地產稅立法已籌備了5年時間。房地產稅何時開征？稅收范圍以及稅基、稅率等該怎么確定？這些問題一直是各界討論的焦點。

全國政協委員、全國社會保障基金理事會理事長樓繼偉曾任財政部部長，在任期間曾力推房地產稅立法，他接受采訪時表示，“房地產稅這么長時間未推出面臨挺多技術性問題，單單征管一項要弄清就不容易，稅收征管法需要做相應修改?！?/p>

全國人大財政經濟委員會副主任委員尹中卿接受采訪時也表示，“推進房地產稅改革比較謹慎，牽一發而動全身。尤其在防范金融風險，避免房地產價格大起大落的情況下，在房地產稅的出臺時機上更需要拿捏好分寸?！?/p>

財政部副部長史耀斌在記者見面會上回應說，房地產稅制度會結合中國國情，并整合其他相關稅種，“比如說合并整合相關的一些稅種，再比如說合理降低房地產在建設交易環節的一些稅費負擔等。這樣的話，使我們設計的房地產稅制度能夠更加合理、更加公平，既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調節收入分配、促進社會公平的積極效應?！?/p>

房地產建設融資難度增大

從金融監管上來看，政府工作報告中透露出來的政策非常清楚，就是對金融監管要從嚴，進一步鼓勵金融服務于實體經濟。有這么幾點非常清楚：第一、強化金融監管，鼓勵資金流向實體經濟，嚴控房地產資金流向，這會是今年和未來的一個基本的政策方向。 第二、房地產開發商應該積極跑量去化，以自我造血為主，提前做好融資安排。第三、融資業務一定要按照金融監管要求做好合規性的風險排查，避免踩雷，也就是說，房地產企業的融資將會更加困難。

報告也提到怎么融資。其中特別強調要提高直接融資，特別是股權融資的比重，這是以往沒有提過的。從這個角度，我們可以發現，政策對自持物業證券化將保持開放態度，這可能會成為2018 年房企創新融資模式的重頭戲。

房地產稅立法尚不能一蹴而就

在房產稅的處理上，中國政府總體是謹慎的，并且對國情和社會輿論有著比較準確的把握和判斷。房地產稅法的頒布和實施，也必須事先解決好如下面臨問題。

首先，房產稅的準備工作和配套改革還需要一段時間的攻堅。房地產稅是一個涉及面非常廣的全國性稅種，而中國國土之大、國情之復雜在房地產市場有非常明顯的體現，很多配套工作還沒有完成。比如，房屋性質的統一界定，中國城市的房子種類五花八門，除了常見的普通城鎮商品房外，還有房改房、福利房、央產房、軍產房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等等。要統一征稅，就要統一稅基，就要統一界定房屋性質。這個工作還沒完成。此外，要全國統一征稅就要有全國統一的不動產登記系統，有很準確的房屋登記和交易數據，目前來看，不動產登記工作也沒有完全結束。總之，政府還有很多準備工作要推進，這也需要時間。

其次，房產稅根子上不只是稅本身給民眾帶來的沖擊，更在于房地產問題本身牽動社會。正如上文分析，房地產對中國社會影響太大，以至于關于它的細微政策變化都會牽動社會神經。

房價上漲潛力依然存在

而按照去年11月份，財政部部長肖捷提及的，房地產稅“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，立法先行說明房地產稅一定會按照正規流程在人大會議上通過，不會搞突然襲擊；充分授權說明地方政府對房地產稅的征收條件，有較大的自主權；分步推進：有人猜想，房地產稅應該是有試點城市，先以成熟的一二線城市為主，不會統一在全國同時進行。

關于房地產稅的征收條件，有專家認為，從未來房地產稅征收看，大概率是豁免人均面積，而不是套數。比如未來最有可能的房地產稅征收辦法是人均豁免60平米，超過面積部分需要按照評估值繳納房地產稅。

所以這樣來看，對剛需家庭影響并不是很大。在以后的買房選擇上，可以找房本面積小，但實際面積大的房子、核心區的房產、學區房等等。

房價整體牛市的可能性不大，但結構性購房機會仍然存在。具體來說，可根據以下幾方面條件相機抉擇：

其一，一線城市可買入高品質樓盤。受限價政策影響，一線城市價格管控異常嚴格，部分區域、板塊甚至出現一二手價格倒掛現象。短期內，一線城市調控難言放松，中高端市場更是價格管控的重點。因此，一線城市特別是上海、深圳的市場長期看好，利空已經出盡，價格觸底現象隱現，中高端優質樓盤值得介入。

其二，人口凈流入、前期價格漲幅相對較低的強二線城市，房價明顯下跌的概率不高。前期漲幅過快、交易低迷的強二線城市購房者可觀望一段時間，相反，前期漲幅相對偏低、與一線城市房價差距更大的二線熱點城市庫存已大幅下滑，房價上漲潛力仍然存在。

其三，核心城市對周邊三四線城市溢出效應仍值得期待。特別是一線和強二線核心城市周邊、高鐵一小時經濟圈三四線城市、衛星城，房地產市場將可能繼續分享核心城市的人口、資金溢出的紅利，住房潛在需求較大，房價穩中有升的趨勢可期。

房地產行業前景依然較為樂觀

從官方表態來看，房地產稅立法工作正在穩步推進，可以預見，未來幾年將是房地產稅立法和制度建設的關鍵幾年。

與房地產行業息息相關的城鎮化建設依然是今后一個時期國家發展的重點方向，這也將給房地產帶來發展紅利?，F在，我們的城鎮化比例是52.6% ，政府工作報告提出未來5年要漲到58.5% ，還會有8000萬農業人口進入城鎮，成為城鎮居民，其中今年要增加1300萬人。這個趨勢實給房地產未來的發展提供了機遇。

其次，粵港澳大灣區發展計劃將要出臺，也給房地產發展提供了機會。具體說來有兩方面。一方面，2016、2017 年增長最快的房企都是一二線城市，周邊三四線城市有大量土地儲備的房企。第三個機會是棚改。報告里有一個專門的表述，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580 萬套。根據這個表述，可以看出棚改工作的力度不會降低。與群眾住房密切掛鉤的棚改，仍然是未來房地產當中的重要機會。所以應當積極研究棚改核心受益城市，對于基本面好、有合作機會、獲地比高的三四線城市，棚改是一個可以積極進入的領域。

第四，城中村改造也還有機會。報告提到，“有序推進城中村改造，老舊小區改造，完善配套設施，鼓勵有條件加裝電梯。加強排澇管網、地下綜合管廊的建設?！背顺侵写濉⒗吓f小區改造外，政策還鼓勵有條件的地方加裝電梯，這對舊村舊樓改造有導向意義。除了做好傳統舊改業務外，還需要加快形成盤活存量資產，特別是以舊樓改造為主的城市新模式，形成投資舊樓改造證券化資管發展的閉環。這些都是新的機會。

第五個機會是租賃市場的發展。報告是這么提的：“要支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房，加快建立多主體供給，多渠道保障租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居?！?/p>