聯動效應下城市地塊空間效率量化研究

李保華

（河南財政金融學院，河南 鄭州 451464）

城市地塊是構成城市空間的基本物質要素，是各種城市活動的載體。作為城市規劃用地的基本單位，對城市地塊各個方面進行系統的研究與分析，是保障城市運營合理性與科學性的前提。當前，城市地塊研究多集中在歷史和傳統范疇，重點研究的是地塊歷史價值和可持續發展，關注的焦點是實體要素的保留和傳統空間的營造，大多集中在管理層面和感觀層面，針對地塊空間效率量化方面的研究幾近空白，需要予以深入量化的研究。

一、街區空間效率影響因子選取

影響城市地塊空間效率高低的因素眾多，本文擬從構成城市空間四要素，影響城市地塊運營的宏觀、中觀和微觀三層面以及系統論三個方面來綜合選定影響城市街區空間效率的相關因子。

（一）構成城市空間四要素方面

城市空間四要素包括環境要素、社會要素、經濟要素和物質要素，根據其對應的要素，綜合確定影響地塊空間效率的因子。環境要素包括地塊的區位和地塊的可達性，社會要素包括地塊的管理和開發順序，經濟因素包括地塊的地價、開發投入與產出，地塊的物質要素包括地塊功能的混合度、地塊的容積率和建筑密度等方面。

（二）城市地塊運營宏觀、中觀、微觀方面

在影響城市地塊空間運營效率各層面上，宏觀層面主要考慮地塊所處城市大環境中的位置，包括區位因素、地塊周邊公共服務設施的配套以及地塊的可達性等方面；中觀層面主要考慮地塊的具體建設情況，包括地塊的功能混合度和開發強度等因素；微觀層面主要考慮管理層面的具體細節問題，包括經濟因素、文化因素、地塊的功能混合度因素以及開發時序等方面的內容。

（三）系統論方面

根據系統論外部環境作用于系統本身，外部環境和系統本身互動作用于系統發展的原理，選定影響城市地塊空間效率發揮的影響因子。城市地塊的環境因素包括地塊所處大環境中的區位狀況以及周邊服務設施的配套情況。系統內部的影響因子包括地塊開發強度因素等物質要素，地塊地價、地塊投入與產出效益等經濟要素，地塊的開發順序、預留用地、社會管理、歷史文化等管理和文化要素（參見圖1）。

圖1 影響因子選定示意圖

綜合以上三方面的分析，選定影響城市地塊效率的影響因子有區位、可達性、地塊功能的混合度、開發強度、地塊的經濟效能發揮、地塊運營過程中的管理因素以及歷史文化因素。

二、影響因子的分組與權重賦值

由于聚合研究的需要，在復合法選取影響因子及對各因子量化取值的基礎上，需要對各影響因子進行分組歸類，并對各分組進行權重賦值，以滿足下一步綜合評價模型對各分組進行疊加的需要。

（一）影響因子分組

從影響地塊空間效率的外界環境、內部作用機理、后期建設投入以及地塊內部構建的自身環境和歷史遺留點等方面進行綜合分析與研究，把影響因子劃分為四組，分別為：宏觀組：初步確定地塊所處的區位以及地塊的可達性因素為地塊所處的外界宏觀環境因素，劃分到宏觀分組中；管理組：地塊的功能混合度和地塊后期的運營管理、開發順序及地塊尺度和交通模式的配合程度等因素為地塊建設過程中及后期運營所涉及的管理因素，劃分到管理分組中；經濟建設組：地塊前期拍賣地價及開發強度等因素為經濟建設因素，劃分到經濟建設分組中；歷史文化因素自成系統，單獨分組。

（二）各分組權重賦值

取整體貢獻額度為1，宏觀分組中的地塊可達性以及區位是地塊所處城市大環境作用的因素，在系統論中屬于外界環境因素，根據系統論原理，其在地塊空間效率的貢獻額度最大，此宏觀分組中所占的貢獻額度權重取值為0.5；管理因素及經濟建設因素為地塊系統內部運行因素，是系統內部結構組成部分，在地塊空間效率發揮中也扮演著重要的角色，其兩組的貢獻額度權重取值各定為0.2。另外，歷史因素自成系統，在空間效率的發揮中貢獻額度的權重取值定為0.1(參見表1)。

表1 各因子分組情況及貢獻額度權重值一覽表

三、構建模型

地塊空間效率的總指標值用符號A來代表，地塊效率的分項指標宏觀組類效率值用A1表示，管理組類效率值用A2表示，經濟建設組類效率值用A3表示。基于空間聯動效應，采用聚合的處理手法，建立各分組類地塊空間效率如下：

（一）地塊宏觀組類效率值

其中：A1——地塊宏觀組類效率

Z——區位指標

T——地塊可達性指標

（二）地塊管理組類效率值

其中：A2——地塊管理組類效率

F——功能有效混合度指標

S——社會管理指標

（三）地塊經濟建設組類效率值

其中：A3——地塊經濟建設組類效率

E——經濟效能指標

D——開發強度指標

（四）地塊空間效率評價模型

綜合考慮宏觀組、管理組、經濟建設組類以及歷史文化組，地塊空間效率的總指標值用符號A來代表，采用疊加的處理手法，建立城市地塊空間效率量化評價模型如下：

其中：A——城市地塊空間效率值

A1——地塊宏觀組類效率值

A2——地塊管理組類效率值

A3——地塊經濟建設組類效率值

H——歷史文化因素指標值

四、結論與不足

（一）結論

本文研究的具體結論可以概括為以下三個方面：

1.地塊空間效率取值范圍：根據空間效率綜合評價模型及各因子賦值情況，初步得出城市地塊空間效率的取值范圍是-11.36～332。不排除地塊空間效率為負值的可能性，負值說明城市地塊本身不產生效率的同時，對其他地塊效率的發揮還產生負面影響。地塊空間效率量化取值范圍以及各大類用地空間效率值分布范圍參見圖2。

2.提升已建地塊空間效率：可根據地塊量化綜合評價模型中各因子的賦值方式，優化各因子對應的指標，采取有針對性的工程措施及管理措施，提升城市地塊的空間效率值。這在地塊的可達因子、地塊的管理因子及地塊的功能混合度因子方面有很大的提升和優化空間。

3.指導未建地塊規劃建設：基于城市地塊空間效率評價模型中的各因子，在規劃中有針對性地進行規劃和優化。根據因子賦值表中的賦值方式，以高效率的地塊空間做要求，對地塊及所在區位的賦值進行全方位的優化，這在地塊的控規中具有較強的指導價值。有針對性地提高城市地塊的空間效率，這是本研究的最終歸宿。

（二）不足

本文僅在城市地塊空間效率量化研究方面做初步的探討，在具體的操作層面還有很多研究要深入，特別是影響城市地塊空間效率各因子動態指標的提取方法、構建綜合評價模型的動態機理和關鍵因子的動態貢獻額度等層面，在后續的研究中需要進一步地探討。

圖2 各大類城市用地地塊量化取值范圍示意圖

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