淺談城市住宅小區物業管理存在的問題及對策

王園萍

【摘 要】在我國當今經濟及科技不斷發展的過程中，城市化進程不斷加快。隨著城市居民數量不斷增加，城市住宅小區的物業管理暴露出越來越多的問題，城市住宅小區物業中心與居民之間也存在越來越多的矛盾。為有效解決城市住宅小區物業管理問題，進一步化解物業中心與居民間的矛盾，應該采取有效的對策加以應對。

【關鍵詞】城市;住宅小區;物業管理;問題;對策

【中圖分類號】F299.233.47 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2018）12-0261-02

1 城市住宅小區物業管理存在問題研究

1.1 物業公司因自身利益損害業主利益

雖然現在的很多住宅小區都建立了業主委員會，但大多數沒有起到有效的作用。業主委員會是對物業公司進行監督的民間組織，但是由于只注重自身利益，很多業主委員會與物業公司相互勾結，使得物業公司的管理變得十分混亂，有著嚴重的自由化趨勢。在很多住宅小區里，物業公司私自占用公共場所，違章出租小區土地，還因為收取了商家的好處幫助其在住宅小區中宣傳，使小區居民自身的合法權益受到嚴重影響。

1.2 開發商冷淡面對住宅小區的物業管理問題

因為物業公司在與開發商的競爭過程中處于弱勢地位，導致很多物業公司的存活依賴于開發商。如果開發商自己承擔物業管理，就會使得物業公司無法存活。但很多開發商因為追求自身經濟利益，對住宅小區的物業問題并不重視，導致住宅小區的物業管理十分混亂。同時，最近幾年房地產發展情況良好，因此開發商沒有足夠的精力去關注物業管理問題，導致住宅小區物業管理出現諸多問題。

1.3 開發商對住宅小區的不合理規劃

當前，許多城市住宅小區普遍存在規劃不合理的問題，這是造成居民出現不滿情緒的根源之一。有的住宅小區沒有足夠的停車位，或者沒有合理設置車位位置，或者沒有設置公共場所等，這樣的不合理規劃容易造成居民與物業之間的矛盾。可見，開發商對住宅小區規劃的不合理使得物業管理難度加大，在后期的物業管理中容易與居民產生糾紛。

1.4 居民普遍存在拖欠物業費及水電費的情況

在城市住宅小區的物業管理中，普遍存在居民拖欠物業費及水電費的現象。當今，城市化進程不斷加快，很多農村居民到城市購房，一戶多處房產的情況越來越多。由于居住時間較短或閑置，使得物業公司對相關費用的管理變得困難。此外，受傳統觀念影響，一些人對物業費沒有足夠的認識，覺得只有享受了物業服務才繳納物業費，對自己沒有居住的房子或者居住時間較短的房子就不繳納物業費，這就使得物業管理質量難以提升。

1.5 部分物業公司缺乏市場化運作能力

目前，物業公司魚龍混雜，不少物業公司依靠自身關系拿到了項目，但它們往往注重眼前利益，對于住戶的意愿不會充分考慮。這樣的物業公司在管理過程中不會給居民提供良好的服務，僅維持住宅小區的正常運轉，這與當今物業公司市場混亂有直接關系。小區物業掌握在物業公司及開發商手中，居民沒有一定的話語權，這使得小區物業很難實現進一步提升。究其原因，這樣的情況是因為物業管理并沒有良好地實現市場化，使得物業管理存在諸多問題。

2 城市住宅小區物業管理問題解決對策分析

以上提到的物業管理存在的諸多問題，往往是由于物業管理公司沒有建立完善的管理制度。因此要想進一步提升物業管理質量，首先要進一步建立及完善管理制度，使城市住宅小區管理從制度開始。本文對提升城市住宅小區的物業管理質量提出幾點解決策略。

2.1 建立信用制度并實現誠信關聯

就目前我國城市住宅小區的物業管理而言，物業收費依舊很困難，其主要原因是居民拖欠物業費用，物業公司對此也沒有較為有效的解決措施，使得欠繳物業費的居民有恃無恐。對于這種情況，物業公司僅能采用司法程序進行解決，但我國目前還沒有較為完善的規章制度來有效處理這方面的問題。對此，應該建立和完善信用制度，使物業費用管理與銀行及其他行業形成有效關聯。一旦居民出現物業費用拖欠情況，就對其檔案進行不良記錄，使其房貸等業務均受到不利影響，同時可以將物業信用作為居民求職及升職的衡量標準。通過信用制度的建立及完善，可進一步提高城市住宅小區物業管理質量，同時對于其他行業起到有利作用。

2.2 加強開發商與物業公司交接

開發商對小區物業管理的不重視，很大程度上影響到住宅小區物業管理水平。在這一過程中，提升開發商物業管理水平，要加強責任意識和采取獎罰分明的制度措施，對物業管理工作予以高度重視，并在實際工作中加強管理，切實提升小區物業管理水平。在具體操作過程中，開發商管理層要對小區物業管理工作予以高度重視，加強開發商與物業公司的關聯性。物業公司要積極與開發商溝通，二者就物業管理利益做好分配，使開發商在物業管理過程中能夠有利可圖，并對物業管理工作予以重視，從而提升物業管理水平。在提升開發商物業管理重視度過程中，要注重開發商與物業公司交接制度，通過有效交接，避免遺留問題。開發商是小區建設的主導者，物業公司在與開發商進行交接過程中，要對工程質量做好檢測工作，避免由于質量問題，將開發商與居民的矛盾轉移到物業公司，給物業公司管理帶來不利影響。在開發商與物業公司交接過程中，要注重制定完善的交接制度，對開發項目實施物業管理過程中，由開發商設置的物業進行管理，實行開發商對開發項目的負責機制，通過這一方式明確開發商自身承擔的職責。這樣一來，開發商對小區物業管理的冷漠態度會得到根本性轉變，可以有效解決開發商遺留問題。此外，在規范開發商和物業公司交接制度過程中，要注重收費項目的公開化，對物業管理的各項費用、收入使用情況進行公開，使居民了解到物業管理的具體情況。同時，注重發揮小區居民的監督作用，對小區物業管理活動進行全方位監督，積極反饋問題、解決問題，提升小區物業管理水平。

2.3 構建完善的物業管理體系

住宅小區物業管理過程中，由于前期開發商對小區布置、規劃不合理，給后期物業管理遺留較多問題。為了提升城市住宅小區管理質量，要注重構建完善的物業管理體系，有效解決前期存在的問題，從而提升物業管理水平，滿足城市居民的需要。在構建完善的物業管理體系過程中，要注重完善小區服務，實現物業管理的全面覆蓋，發現小區管理中存在的問題和不足，從而采取措施針對性地解決。

2.4 加強制度管理建設

在物業管理過程中，加強制度管理，對一些欠繳物業費、水電費的居民采取強制性管理，保證物業費按時收繳，這對增強城市住宅小區物業管理水平具有十分重要的意義。在這一過程中，物業管理要注重采取獎罰分明的管理制度，可對按時繳納物業費的居民予以一定獎勵，如獎勵洗衣粉或其他生活用品，調動居民繳納物業費的積極性和主動性。對拖欠、拒不繳納物業費的用戶予以上門征收，并繳納一定的滯納金。對拒不繳納的用戶，可以進一步采取強制性措施，或動用法律進行處理。

2.5 注重把握行政管理與物業管理的職能

城市住宅小區物業管理工作開展，并沒有實現市場化運作，這導致物業公司的管理水平和效率較低，對經濟效益的關注度不足。對此，物業管理過程中，要把握好行政管理和物業管理的職能，注重加強行政管理與物業管理的職能差異，傾向于市場化管理、運作，提升管理效率、效能，以提升城市住宅小區物業管理水平和管理質量。

3 結語

城市住宅小區物業管理工作開展過程中，要注重把握現階段物業管理效率低下、質量不足、居民物業費拖欠、物業服務水平不高等一系列問題。在對物業管理問題改善過程中，要加強市場化運作，區別行政管理與物業管理的職能差異，加強物業管理體系構建，以提升物業管理水平。

參 考 文 獻

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