財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費(fèi)用控制

張彥紅

摘要：隨著社會(huì)科技的不斷發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增大，給密集型行業(yè)帶來了極大的沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)作為密集型行業(yè)的典型，財(cái)務(wù)部門必須加強(qiáng)企業(yè)中的成本費(fèi)用控制，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中取勝。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)還沒有意識(shí)到成本費(fèi)用控制的重要意義，或者沒有明確的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，對(duì)一個(gè)企業(yè)來說這都是致命的現(xiàn)象。本文將著重圍繞財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費(fèi)用控制，進(jìn)行詳細(xì)的分析探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)部門；成本費(fèi)用控制

風(fēng)靡一時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了快速發(fā)展之后，其發(fā)展趨勢(shì)逐漸趨于平穩(wěn)。目前，我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，國(guó)家宏觀調(diào)控的干預(yù)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，致使房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步陷入資金緊張的問題，財(cái)務(wù)部門對(duì)成本費(fèi)用的控制與資金的使用之間的矛盾日益凸顯。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)作為一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)與高收益并存的行業(yè)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門對(duì)成本費(fèi)用的合理控制勢(shì)在必行。

一、財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費(fèi)用控制的意義以及現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費(fèi)用控制是財(cái)務(wù)部門的核心工作，也是決定房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)的決定性因素。我們生活在21世紀(jì)，這是一個(gè)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的社會(huì)，每一份投資，其最終的收獲帶有極大的可變性。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，只有做好前期的投資規(guī)劃，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，才能確保好的收益。這里的規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，絕大部分是針對(duì)財(cái)務(wù)部門的成本費(fèi)用控制來說的。一般一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金投入都能達(dá)到上百萬或者上億元，良好的成本費(fèi)用控制不僅能夠最大程度的提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，還可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，擺脫資金短缺的威脅，提升企業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)力。

然而，當(dāng)前很多房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)財(cái)政部門的管理力度不夠，沒有深刻意識(shí)到成本費(fèi)用控制的意義。相信從房地產(chǎn)發(fā)展浪潮大起大落當(dāng)中，幸存下來并且損失率極低，依然能夠保持公司利潤(rùn)增長(zhǎng)的企業(yè)，必定是做好了財(cái)政部門對(duì)資金的管理和成本控制的企業(yè)。很多走向破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，絕大多數(shù)都是忽略了成本費(fèi)用控制，在公司經(jīng)濟(jì)危機(jī)來臨之初，無法做到良好的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。而且，現(xiàn)階段下專業(yè)的成本費(fèi)用控制人才缺乏，房地產(chǎn)財(cái)政部門有素質(zhì)、有能力的管理人才缺口很大。

二、財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費(fèi)用控制

（一）財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目決策時(shí)期的成本費(fèi)用控制

項(xiàng)目決策階段是決定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向的重要階段，需要多個(gè)部門共同配合，做好可行性研究，才能得出最后的結(jié)論。一般的項(xiàng)目決策流程主要包括一下幾個(gè)階段：首先，企業(yè)的營(yíng)銷部門應(yīng)該做好市場(chǎng)需求調(diào)查，為房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目決策提供最佳的發(fā)展方向。其次，企業(yè)的設(shè)計(jì)部門應(yīng)該充分利用新技術(shù)和工藝，融合民意以及實(shí)際需求，制定出初步的設(shè)計(jì)圖以及規(guī)劃。緊接著企業(yè)的造價(jià)部門對(duì)設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)出的項(xiàng)目方案進(jìn)行成本預(yù)估，并作出詳細(xì)的報(bào)告。工程部則需要安排具體的時(shí)間和工作人員，最后營(yíng)銷部還需要制定出適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷計(jì)劃。而一直貫穿在項(xiàng)目決策過程當(dāng)中的，是財(cái)政部門的成本費(fèi)用控制。

財(cái)政部門需要綜合項(xiàng)目決策的整個(gè)過程，進(jìn)行資金成本的合理把控。并且綜合項(xiàng)目決策過程當(dāng)中各個(gè)階段得出的報(bào)表，以及相關(guān)的稅務(wù)費(fèi)用等，繪制出成本、盈虧等量表。其中最重要的就是實(shí)現(xiàn)損益表、現(xiàn)金流量表以及資產(chǎn)負(fù)債表。通過分析這三份表格，能夠很明顯的看出項(xiàng)目投資開發(fā)的可行性，有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免盲目投資。而且前期決策階段也需要花費(fèi)大量的資金，都需要財(cái)務(wù)部門進(jìn)行合理的把控。上述這些工作都需要提前進(jìn)行成本預(yù)算，以及財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費(fèi)用控制直接的參與，因此在項(xiàng)目決策過程當(dāng)中，財(cái)務(wù)部門對(duì)成本費(fèi)用的控制，也發(fā)揮了十分重要的作用。新時(shí)代下，信息科技在不斷的發(fā)展，財(cái)務(wù)部門工作人員也應(yīng)該不斷提升自己的專業(yè)能力，充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)技術(shù)的強(qiáng)有力作用，為財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費(fèi)用控制提供技術(shù)保障。

（二）財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)管理費(fèi)用的成本費(fèi)用控制

管理是保障房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行的重要手段，管理費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)既有的目標(biāo)，而花費(fèi)的一系列日常行政費(fèi)用支出。管理費(fèi)用的成本費(fèi)用控制，能夠很好的提高房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率。而管理費(fèi)用的成本控制一般又分為以下幾個(gè)方面，首先我們先對(duì)管理費(fèi)用的具體分類作出詳細(xì)的了解。管理費(fèi)用是一個(gè)十分復(fù)雜的整體，包含房地產(chǎn)企業(yè)大大小小的管理費(fèi)用支出。主要有人工費(fèi)、辦公費(fèi)以及其他費(fèi)用。人工費(fèi)用是我們最常接觸到的，主要包括房地產(chǎn)企業(yè)工作員工的工資、獎(jiǎng)金以及公司保險(xiǎn)等的費(fèi)用。做好人工費(fèi)用的成本費(fèi)用控制，能夠起到很好的正面激勵(lì)作用，提高員工的工作熱情。讓他們更好的投入到工作當(dāng)中，為企業(yè)創(chuàng)造出更好的利潤(rùn)。辦公費(fèi)用支出主要包括房地產(chǎn)工作設(shè)備費(fèi)用，出差費(fèi)用，業(yè)務(wù)招待等。管理費(fèi)用是保障房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)，其中工作設(shè)備投入的花費(fèi)較大。進(jìn)行工作設(shè)備成本費(fèi)用控制過程當(dāng)中，應(yīng)該從公司發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，不能貪圖蠅頭小利。一定要提前進(jìn)行有效的成本控制，在實(shí)際情況的允許范圍之內(nèi)，進(jìn)購(gòu)有質(zhì)量保證的設(shè)備。不僅能營(yíng)造出良好的工作管理，還可以提高員工的幸福指數(shù)。而出差費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)用等的成本費(fèi)用控制，能夠有效的利用資金，避免濫用公款現(xiàn)象的發(fā)生。

其次就是月度資金計(jì)劃，以及年度資金計(jì)劃。一般房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用支出都分為直接的現(xiàn)金支出，以及累計(jì)折舊費(fèi)用等非現(xiàn)金支出。月度資金計(jì)劃的費(fèi)用控制是具有很大的可變性的，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)針對(duì)每月的盈利情況以及年度盈利報(bào)表進(jìn)行分析綜合，提出新的改進(jìn)計(jì)劃。沒有一成不變的發(fā)現(xiàn)計(jì)劃，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其月度資金的成本費(fèi)用控制也需要跟隨時(shí)代發(fā)展的潮流，進(jìn)行合理的變通和創(chuàng)新。很多企業(yè)的管理不到位，月度計(jì)劃的資金調(diào)控不及時(shí)。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)月度資金計(jì)劃的重視力度，有效的利用現(xiàn)有資源，有效的提升財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費(fèi)用控制的質(zhì)量。其次就是在執(zhí)行資金計(jì)劃以及預(yù)算費(fèi)用的支出的管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照制定好的計(jì)劃進(jìn)行費(fèi)用支出，超出預(yù)算費(fèi)用都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來?yè)p失。因此在進(jìn)行財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費(fèi)用控制的過程當(dāng)中，應(yīng)該加強(qiáng)資金計(jì)劃與資金預(yù)算的溝通交流，爭(zhēng)取為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更好的收益。

（三）財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面的成本費(fèi)用控制

對(duì)于投資金額巨大的房地產(chǎn)企業(yè)，其稅務(wù)支出也是財(cái)務(wù)支出的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)政部門在稅收方面的成本費(fèi)用控制。首先企業(yè)稅收成本費(fèi)用控制部門應(yīng)該詳細(xì)了解國(guó)家的相關(guān)政策，盡最大可能的尋找優(yōu)惠政策，減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅物支出。利用合法的手段，在稅收比較靈活的竣工前期，合理的進(jìn)行節(jié)稅。當(dāng)然，稅收是保障國(guó)家順利發(fā)展的保障，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)想要通過逃稅、漏稅等手段提升自己的利潤(rùn)，這不僅不可取更是違法的行為。這也提醒房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費(fèi)用控制的過程當(dāng)中，一定要在遵守法律的前提之下進(jìn)行，可以盡可能的提升公司的利潤(rùn)，但是一定要以國(guó)家的發(fā)展為重。只有國(guó)家發(fā)展好了，才為房地產(chǎn)企業(yè)的茁壯成長(zhǎng)提供堅(jiān)實(shí)的外部保障。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)科技的不斷發(fā)展，財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費(fèi)用控制的重要意義也在逐漸凸顯。房地產(chǎn)企業(yè)也都在根據(jù)時(shí)代發(fā)展的潮流，調(diào)整自己的發(fā)展計(jì)劃。相信在不遠(yuǎn)的將來，財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費(fèi)用控制將發(fā)揮更大的價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]侯良芳.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問題及其對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017（07）：54+76.

[2]羅倩.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制探討[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2016（02）：143-144.

[3]解碩葆.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2012（02）：65-66.

[4]楊秀凱.房地產(chǎn)企業(yè)全程成本控制的思考與對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2012（01）：35-38.

（作者單位：青島銀盛泰億聯(lián)置業(yè)有限公司）