深圳房改探路體系重構(gòu)

宋慧芳

一部謀劃了深圳未來18年城市住房制度建設(shè)的綱領(lǐng)性文件發(fā)布，再次帶來了計劃與市場的碰撞。

6月5日上午9時，深圳公布了歷史上僅次于第一次房改的重要文件。深圳住建委召開了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》（下稱《意見》）新聞通報會。雖然只是意見稿，但也引起了地產(chǎn)業(yè)的轟動。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時表示，深圳此次出臺住房租賃的政策意見稿，充分體現(xiàn)了其在租賃市場上的發(fā)展決心。過去20年來，深圳也陸續(xù)出臺了很多住房政策，但這次幾乎涵蓋了之前所有的政策，而且從此次意見稿內(nèi)容來看，對于租賃市場的全面發(fā)展以及提速等都有積極作用，是其“系統(tǒng)構(gòu)建”思路下的一個較好的發(fā)展模式。

諸葛找房研究院認(rèn)為，更重要的是，此次政策設(shè)計系統(tǒng)構(gòu)建是面向2035年的住房供應(yīng)與保障體系，從房產(chǎn)類型、供應(yīng)主體、分時間段的供應(yīng)量等方面做出了明確規(guī)劃，是第一份真正意義上的長效機(jī)制調(diào)控政策，邁出中國長效調(diào)控機(jī)制關(guān)鍵一步。

然而，在“住有所居”的美好愿望下，住房如何達(dá)到計劃和市場的雙贏還值得更多的深思和探討。

多措并舉助改革

1988年，深圳第一次房改，確立住房就是資產(chǎn)，開啟土地財政時代，奠定深圳過去三十年的輝煌。2018年，為解決當(dāng)前商品住房價格上漲較快，住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分四大住房核心問題，深圳又在全國率先進(jìn)行租賃市場的改革。

依據(jù)《意見》內(nèi)容，本次改革在總體設(shè)計上，將堅持以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，突出多層次、差異化、全覆蓋，針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系。充分發(fā)揮政府、企業(yè)、社會組織等各類主體作用，優(yōu)化調(diào)整增量住房結(jié)構(gòu)，盤活規(guī)范存量住房市場。

在多主體供給方面，《意見》對于可供應(yīng)主體進(jìn)行了全面的發(fā)掘利用，供應(yīng)主體從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到社區(qū)股份合作公司和原村民、社會組織；供應(yīng)類型從商品住房、安居型商品房到各類長租公寓、公共租賃住房。基本上對目前有意向參與租賃市場的主體進(jìn)行了概括。

在多渠道保障方面，主要是強(qiáng)調(diào)用地保障和配套保障的概念。其中在用地保障上，針對土地建設(shè)用地、棚改和存量用地、招拍掛用地、既有房產(chǎn)項目用地等給予較為明確的用地制度保障。而在公共設(shè)施開發(fā)、大灣區(qū)租賃政策協(xié)調(diào)等方面，則給予較為明確的發(fā)展導(dǎo)向，這也利好未來租賃性價比的提高。

在租購并舉的內(nèi)容方面，《意見》主要是強(qiáng)調(diào)了供給和分配。從供給方面來看，給予結(jié)構(gòu)的劃分，即市場商品住房、人才住房、安居型住房、公租房采取了40%、20%、20%、20%的比例。嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，“這個比例是比較均衡的，基本上考慮到租賃各層次的需求，屬于‘租賃大蛋糕比較科學(xué)的切法。”而在貨幣補(bǔ)貼方面，除了普通的住房補(bǔ)貼形式之外，重新提到了租房租賃券的概念。不僅利好調(diào)節(jié)租賃方面的需求，也利于租賃需求的分流。

目標(biāo)能否實現(xiàn)

深圳市委、市政府希望通過完善住房供應(yīng)與保障體系，努力讓深圳全社會對未來住房有良好的預(yù)期，實現(xiàn)住有所居。依據(jù)《意見》中提到的工作目標(biāo)，計劃到2035年，分近期、中期、遠(yuǎn)期三個階段，籌集建設(shè)各類住房170萬套，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。其中第一階段，2018年—2020年建設(shè)籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。平均每年各類住房14萬套。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2017年深圳新建住宅銷售25710套，2018年一季度新建住宅銷售5693套。公寓方面，2017年深圳各類公寓銷售9101套，2018年一季度深圳各類公寓銷售2082套。即2017年深圳各類新建居住房屋銷售34811套，遠(yuǎn)低于計劃供應(yīng)的14萬套。可以預(yù)見的是，從第一階段開始，供應(yīng)量就大幅上漲，極大地補(bǔ)充了深圳市的供應(yīng)情況，市場會隨之穩(wěn)定。

不過，在深圳這個土地嚴(yán)重不足的城市，不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂未來的土地供應(yīng)能否到位。深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，深圳“十一五”“十二五”規(guī)劃都提出了大量的住房規(guī)劃，但最后都沒有實現(xiàn)，特別是保障房和人才房。因為僅靠新增土地供應(yīng)是不可行的，更多要靠盤活存量。

他表示，具體怎么落地，還得要靠每個“五年規(guī)劃”和每年的計劃來實現(xiàn)，靠土地供應(yīng)。目前來看，城市更新很難配建保障房了，棚戶區(qū)改造體量上也不是很大，軌道交通上的配建、地鐵上蓋等是一個渠道，“如果在工業(yè)區(qū)改造規(guī)劃和公共配套上有所突破和解決，完成保障房的供應(yīng)計劃應(yīng)該沒問題。”

計劃與市場的碰撞

《意見》的指導(dǎo)思想明確指出，對于正確處理住房經(jīng)濟(jì)屬性和民生屬性的關(guān)系，把民生屬性擺在更加突出的位置，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立租購并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。對于在有限的土地上，市場只占40%，而政府保障部分達(dá)到了60%的未來住房市場規(guī)劃。獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，傳遞出的信號是，未來房地產(chǎn)市場將以政府主導(dǎo)為主，這和房地產(chǎn)市場化的方向有背道而馳的嫌疑。

《意見》提出的住房發(fā)展目標(biāo)公布后，對房價將會產(chǎn)生什么影響？深圳市相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，市場商品住房價格的漲落由多方面因素決定。《意見》明確提出堅持房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格落實各項調(diào)控措施，保障合理住房需求，抑制投資投機(jī)性需求。這些政策的貫徹落實，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

物以稀為貴。對于市場占主導(dǎo)的40%的商品住房來說，未來的房價走勢還不具備下跌趨勢。

相比房價，不少人士更關(guān)心房租。如果紐約、倫敦、東京這些城市就是深圳的未來，那么深圳目前的租金是被嚴(yán)重低估的。紐約、倫敦、東京、洛杉磯這些世界發(fā)達(dá)城市的租售比一般可以達(dá)到5%，而深圳的租售比連2%都不到，大部分房屋只有1%。房價被嚴(yán)厲調(diào)控，但是租金沒有，隨著租賃性住房的普及，社會對租房這種生活方式的認(rèn)可度也會逐步提高，未來像深圳這樣的大城市白領(lǐng)，會不會像紐約人那樣拿出收入的50%甚至60%來租房，也成為將來必須面對的問題。

如何處理新舊政策銜接問題？深圳住建委負(fù)責(zé)人稱，《意見》中明確，按照“老人老辦法、新人新辦法”的原則，妥善解決已取得備案回執(zhí)及已在冊的公共租賃住房、安居型商品房輪候家庭的租購住房問題，確保改革平穩(wěn)過渡，新舊政策有序銜接。具體辦法將通過修訂《深圳市人才安居辦法》、《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，制定《深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理辦法》予以明確。修訂或制定上述辦法將按照立法程序進(jìn)行，面向社會廣泛公開征求意見，做到科學(xué)決策、民主決策、依法決策。對此，深圳住建委有關(guān)人士表示，《意見》只是一個開始，后續(xù)還會有配套文件和各種措施來保障計劃的完成。