如何看待深圳住房發展新模式？

一個新住房發展模式的出現是好事，但任何制度永遠是不完全的。這就要求制度安排上要考慮市場發展之方向，更重要的要規定這種制度面對出現問題時隨時改訂與完善。這樣才可讓這個新的住房發展模式不斷朝好方面前進，否則讓問題成災后再修改會非常困難。

深圳作為中國經濟改革的領頭羊，這次在中國住房體制改革上又走在全國的前頭。6月5日推出的深圳住房改革計劃是可喜可賀的事情。

深圳政府的住房改革計劃指出，為了緩和深圳房地產市場的供求關系，6月5日，深圳市政府發布了深化住房改革的意見，著力構建高端有市場、中端有支持、低端有保障，多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系。

這個深圳市《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》，計劃把住房分為三大類：

一是市場商品住房占住房供應的40%左右，做到讓有能力的市民通過市場商品房來解決住房需求。堅持以中小戶型商品房為主，努力促進房地產市場平穩健康發展。

二是政策性支持住房，占住房供應的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分別占20%；其中人才住房重點面向符合條件的各類人才供應，可租可售，建筑面積以小于90平方米為主，租售價為市場價的60%左右；安居型商品房重點面向符合收入財產限額標準等條件的本市戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建筑面積以小于70平方米為主，租售價為市場價的50%左右。

三是公共租賃住房，占住房供應的20%左右，重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體供應，建筑面積以30-60平方米為主，租金為市場價的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

以這種方式，在統籌考慮未來新增人口對各類住房的需求基礎上，計劃到2035年，分近期、中期、遠期三個階段，籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。也就是說，如果以未來一個家庭4口之家來計劃，100萬套人才及安居住房、保障性住房可化解近400萬人口的居住壓力。

可以說，深圳市這個住房發展計劃與以往的中國住房發展模式相比，是一個非常大的進步，把重點放在解決城市中低收入群體的居民問題上。它既有香港當前住房發展的模式的影子，也不是香港住房模式（香港幾十年來，50%是政府提供的公屋，50%住房完全由市場自由交易）。也不是我曾設想的住房發展模式（我的設想模式是20%完全市場自由買賣的住房，70%由居民市場購買的絕對消費性住房，10%由政府提供的保障性住房），因為深圳住房發展計劃不僅在三類住房分配的比例上差異大，最大的問題是對住房性質如何來清楚界定是還得解決的問題。因此，既然這個深圳住房計劃是一個征求意見稿，本文不妨在這里作點分析。

首先，對完全由市場自由交易的40%商品住房劃分，自然是人為拍腦袋的結果，這個比例是否合適，還得進一步分析。不過，這40%完全由市場定價的住房，是可讓有能力的人進入這個市場，但是否允許過度投機炒作，政府是否以此為理由把現有的可自由交易住房的價格維持在高點不下降。如果這一塊住房發展走上香港當前的路向，同樣會給房地產市場帶來許多問題。所以，這一塊住房分類有香港影子，卻不可走上香港發展之路，否則嚴重扭曲的房地產市場同樣存在很多問題。

其次，占住房比例40%的可租可售政策性支持住房。對于這類住房是把定價設定在市場價的50%左右，但是這里有市場價定價水平高低問題，更有這些住房是否同樣有投資盈利的效應問題。對于前一個問題，如果政府對前一類住房不進行更多設定，不禁止嚴重的投機炒作，并讓市場的房價炒得很高水平，那么政策性住房的價格同樣會水漲船高。比如，如果市場可自由購買的住房每平米價格為10萬元，那么政策性支付住房的價格也會上到每平米5萬元。所以，對于市場可自由購買的住房，政府同樣要嚴格限制住房的投機炒作，并讓整個深圳的住房價格逐漸地回歸理性。還有，對于這些40%政策性支持住房，政府一定要采取嚴厲嚴格稅收政策限制，讓這類住房不可通過交易盈利，即完全去除其賺錢的功能。只有在這個前提上，這類住房才能保證平穩發展，及保證中低收入民眾基本居住問題。否則，這類住房可以購買后盈利，整個政策支持性住房的性質一定會改變。

第三，利用單位持有土地建設保障性住房的問題，這是一個好的計劃。但這里既有一個全市保障性住房如何公平分配問題，因為這可能讓占地多的單位職工分享更多住房福利，也有一個如何限制保障性住房分配腐敗問題。因為，就目前單位管理體制下，單位領導同樣會具有絕對權力，單位職工很難對他們進行制約。如何他們有權利通過單位的土地建造保障性住房，他們以不同的方式過多占有是肯定的。因此，該文件是否在這兩個方面有所設定與約束，同樣是十分必要的。

總之，一個新住房發展模式的出現是好事，但任何制度永遠是不完全的。這就要求制度安排上要考慮市場發展之方向，更重要的是要規定這種制度面對出現問題時隨時改訂與完善。這樣才可讓這個新的住房發展模式不斷朝好方面前進，否則讓問題成災后再修改會非常困難。

本文作者易憲榮系社科院原金融發展研究室主任，現為青島財富管理研究院和青島互聯網金融研究院院長、教授，本文原標題為《深圳住房發展新模式的評析》