險資入場是機遇還是變局

宋慧芳

險資獲批進入長租公寓市場，然而對于具有偏低收益率的長租領域來說，不知是機遇還是變局？

6月1日，銀保監會發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），明確了保險資金參與長租市場的有關要求，并于即日起施行。

《通知》明確，保險公司通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金參與長租市場，所投資的長期租賃住房項目應當滿足五項條件，主要包括具備穩定的當期或預期現金流；處于北京、上海、雄安新區以及人口凈流入的大中試點城市；產權清晰，無權屬爭議及受限情形；土地僅用于租賃住房，不得轉讓；履行了項目建設階段所必需的審批程序等。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》雜志記者采訪時表示，此次政策顯然對租賃行業帶來了較多的資金來源，所以是一個積極的利好消息，同時也是保險資金運作中的一個重要引導方向，有助于險資積極參與租賃市場的改革。

不過，《中國經濟信息》記者在采訪中發現，由于保險資金成本高、保險機構缺乏相關專業人才，加之長租領域收益率偏低，保險機構對此多持觀望態度，短期投入金額不會過高。

險資入場穩中創新

《中國經濟信息》記者通過梳理《通知》發現，針對長租住房項目的特點，《通知》給予了充分的政策創新支持。一是創新投資方式，除市場熟知的債權、股權等投資計劃方式外，保險資產管理機構還可以采取發起設立資產支持計劃、保險私募基金等創新方式間接參與；二是優化產品注冊機制，對于投資租賃住房項目的保險資產管理產品適用注冊綠色通道，提高運作效率。

為規范險資運用，《通知》還進一步指出，保險公司應當遵循審慎穩健和安全性原則，綜合考慮自身資產負債狀況、償付能力狀況和流動性要求，制定長期租賃住房項目的投資預算，并納入年度資產配置計劃。

國務院發展研究中心金融研究所保險室副主任朱俊生分析認為：“《通知》體現出監管部門對險資參與長租市場既積極又審慎的態度，一方面是給予了綠色通道，另一方面對所投項目的區位選擇、融資項目主體的選擇，有一整套風控要求，體現監管部門關注風險，關注險資參與長租市場的商業可持續性原則。”

由于長租房的投資還沒有成熟的模式，尤其是長期租賃住房項目的投資回報周期較長、風控環節較多。這意味著，在投資渠道拓寬的同時，對保險機構的項目審查、風險管理、投后監督也提出了更高的要求。

某保險資管副總裁表示，此前保險資金投資不動產等領域，采用類似“白名單”制度，長租公寓等領域不在可投之列，而上述銀保監會《通知》的發布，意味著保險資金投資長租市場有了明確依據。他預計，保險機構具體開展長租業務，將依據險資運用辦法、投資不動產的辦法以及上述《通知》等進行，若遇到具體問題，可能后續還會有補充細則出臺。

長租市場的機遇

根據《2017-2023年中國房屋租賃行業深度調研及投資前景分析報告》測算，2017年，我國房屋租賃市場總規模大約在1.3萬億元，主要以一二線城市為主，占比合計約50%。按照合適租賃人口測算，2017年，租賃人口約1.91億人左右，2020年、2030年全國租賃人口將分別上升至2.2億人、2.65億人，對應租賃市場規模分別達到3.49萬億元、4.2萬億元。

如此龐大的住房租賃市場潛力引起市場主體的積極布局。自去年起，長租公寓市場便迎來了房企、中介、銀行等各類資本力量的進入。今年，品牌房企進駐的意愿似乎更加迫切。

同日，銀保監會發布的2018年1-4月保險市場運行情況顯示，保險業資產總量已達到17.34萬億元。近年來，保險資產管理公司的投資管理總規模也在不斷壯大。據中國保險資產管理業協會統計數據，截至2017年末，保險行業總資產余額為16.75萬億元。2017年，24家保險資產管理公司注冊的債權投資計劃和股權投資計劃共216項，合計注冊規模5075.47億元，同比增長59.9%。

保險資金一直是債權投資、股權投資的“大金主”。進入長租市場，既有利于拓寬保險資金運用渠道，優化保險資產配置，服務好主業發展，又有利于發揮保險資金長期、穩定的優勢，助推國家房地產調控長效機制的建設，加快房地產市場供給側結構性改革。

國務院發展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生說到，保險資金特別是占保險資金80%左右的壽險資金參與長租市場，對長租市場來講，有了一個比較穩定的資金來源，而且體量也比較大。對保險資金而言，則可以更好地做資產負債的匹配，壽險資金的負債期限比較長，需要一些長期的資產與之匹配。所以二者的資金特點和資金需求之間的契合度比較高。

事實上，險企已經采用與房企“抱團”的形式開始悄然布局。今年1月，朗詩與平安保險集團下的平安不動產簽訂戰略合作協議。未來三年內，兩者將在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強二線城市共同投資長租公寓項目，目標資產管理規模100億元，并將委托朗詩進行運營管理及設計、改造等，基金將在項目穩定運營后尋求資產證券化的方式退出。

謹防“梯隊消費”生變

值得注意的是，2015年12月的中央經濟工作會議后，長租公寓的政策東風就一直在吹。房屋租賃市場蓬勃發展，但是對于各個市場主體而言，盈利是它們面臨的共同問題。目前，租房市場整體收益率偏低，北上深的租金年回報率大約在1.4%-2.5%。

尤其是對于摘得自持地塊用于租賃房建設的房企而言，前期購置和建筑成本較高且資本沉淀大，對于開發商的資金實力要求非常高，盡管已經獲得融資支持，但日后如何盈利也將是其不得不面對的現實挑戰。除此之外，隨著險資進入長租市場，房企為了提高盈利會否倒逼租金上漲，也將成為剛需租客們必須面對的問題。

嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，對于險資來說，其積極進入租賃市場，有助于緩解資金壓力，所以一定程度上會促使租金堅挺。

“從政策角度看，租賃市場有望迎接更多的資金投入，對推動租賃市場發展肯定有非常大的好處。”中原地產首席分析師張大偉認為，但是需要注意的是，當下租賃市場最大、最根本的問題是租售比懸殊，還沒有一種模式能夠穩定保本盈利，這種情況下，大部分資金進入長租領域導致的租金上漲很可能超過租房者承受的能力。

就目前的盈利模式而言，險資進入長租領域，勢必會為了提高盈利率，大量征收廉價的低端房屋，進行整修加裝，進而提高租金的方式進行。大量房屋涌進中高端市場，10年180萬的長租公寓行列或會增多。然而，對于低端的租房消費群體來說，未來將面臨什么？

對此，嚴躍進表示，未來長租市場還需要做各類創新，包括增加租客需求以及租房的品質和溢價提升。另外若是租售同權概念可以積極落實，那么不僅類似租賃市場的改革會有較好的發展，收益率也會提高。

“租賃市場現在還是一個總體性的推進過程，細分市場的改革還沒到來。后續建立‘租賃梯隊消費的概念很關鍵。” 嚴躍進表示，租賃市場也應該有低和中高端之分，以匹配不同的租賃需求。

對于長租公寓的產品構建來說，嚴躍進進一步表示，鼓勵不同的資金積極有序的進入非常重要，這樣有助于培育更好的產品。