“租售同權”背景下我國居民住房狀況的研究分析

楊玲

【摘 要】 2017年以來，樓市泡沫一直是大家關注的話題，也有一系列政策出臺，例如限購、限貸、限價等，而2017年7月廣州率先提出的“租售同權”又一次引發了大量的關注。租售同權的提出和落實可以抑制房價的上漲，給承租人的權利帶來保障和擴展，可以改變人們不愿租房的生活方式。但光有租售同權的政策是不夠的，應當配合其他政策一起使得公共服務的分配更加均衡。

【關鍵詞】 租售同權 承租人 公共服務

一、引言

租售同權，從字面意思上是說租房人和買房人可以享受同樣的權利。在2017年7月的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中提到：“承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同等有關證明材料申領居住證，享受相關公共服務。”更具體地說，相關公共服務是指在國務院發布的《十三五推進基本公共服務均等化規劃》中描述的：“公共教育、勞動就業創業、社會保障、醫療衛生、社會服務、住房保障、公共文化體育、殘疾人服務等八個領域的81個項目。”2017年7月18日，住房城鄉建設部等八部門宣布，包括廈門、深圳、南京、杭州等12個城市均作為首批開展住房租賃試點的單位，實踐租售同權。

除了在立法上保障了承租人的權利之外，政府還積極地增加租賃住房的供應，例如通過增加租賃住房用地的供應和允許商用房改租賃住房等，同時廣州等地還積極地壯大、規范租賃產業。這一系列的政策與舉動都體現著我國在不斷地貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”理念。

二、租售同權現狀分析

從前，在中國，房子是一個人身份和權利的憑證，有大城市的房子，就可以享受大城市好的教育資源、社會福利等等。有自己的房和沒有自己的房似乎是天差地別。

在我國，房子的租售比一直是非常懸殊的，人們都希望在一個城市有穩定的生活，大多數人都希望有一套屬于自己的房子。有的人為了孩子能受到更好的教育，父母能得到好的醫療保障，窮盡積蓄地買大城市的房、買學區房，把半輩子都捆綁在房貸上；有的人則直接被房價這樣的限制擋在了大城市的外面。當然，與這些人不同的是也有經濟條件很好的人通過炒房來賺錢，在這樣的機制下，房價越來越高，讓那些原本買不起房的人更加機會渺茫。

大部分初入社會的年輕人和在大城市打拼的年輕人都沒有買房的實力，租房成為了大多數人的選擇，但是在“租售同權”之前，承租人的權利完全得不到保障。租房者經常遇到各種麻煩的情況，遇到黑中介、二房東，即使租到了房也不是一勞永逸，房租不斷漲價，房東突然賣房等等一系列的突發情況使得租房人無法穩定地生活。這說明從前我國租房租賃市場制度十分不完善，缺乏監管，這也是我國房屋租售比例懸殊的一大原因。

三、租售同權的影響

（一）對房價。

由于找不到好的投資渠道，有錢人開始買房炒房；為了讓孩子能夠進入好的學校，接受更好的教育，家長們爭相搶購學區房。由于這樣那樣的原因，我國房價一直處于上漲的趨勢，尤其是在北上廣這樣的大城市。政府也相應地采取了措施，早在2016年的中央經濟會議中就提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，在2017年，政府也出臺了一系列限購、限貸等政策，目的就是為了抑制房價的增長，但是效果并不十分顯著。

租售同權政策的推出，是從一個新的角度去抑制房價的增長。從前的限購、限貸等政策都是從需求方面著手，抑制居民購房的數量等，從而緩解房價。但是，租售同權政策是從供給的角度出發，增加租賃住房用地，允許商用房改為租賃住房等通過擴大租賃住房的供給量來鼓勵大家開啟租房的生活方式。租售同權政策是通過構建完善的租賃住房供應體系分散人們買房的需求。因為，從需求的方面來看，人們就是為了追求穩定的生活、子女更好的教育等原因想要買房，如果租售同權很好地落實了，那么租房和買房就沒有太大的差別，人們對于房子一定要買的觀念就會改變，從而緩解許多人們買房的剛性需求。因此，租售同權和限購等政策配合，從供需兩方面入手，可以有效的抑制房價的上漲。

（二）對于在外工作的“新市民”。

在北上廣等許多大城市，有許多懷揣夢想努力工作的北漂、滬漂等，盡管對于他們中的許多人，在原來的城市可以過著穩定的生活，住在屬于自己的房子里但他們愿意在更大的城市奮斗，在這些大城市買房子他們奮斗的目標之一，而租房是他們許多人現在的生活方式。很多高素質人才在高昂的房價，非本地的戶口的壓力下，紛紛離開北上廣等大城市。以剛剛畢業的應屆大學生為例，沒有父母的幫助，剛畢業的大學生要買房是非常難的，又因為戶籍等各種原因，有很多在異地上學的大學生最終都會回到老家工作和生活。

租售同權政策的出臺，增加了租賃住房的供給，規范了租賃市場制度，給了在外漂泊的租房者們最基本的權利保障，隨著租售同權政策的不斷推進，會有更多地加入新城市的“新市民”愿意也更有能力留在那里，同時也可以給他們提供穩定的租房生活。即給他們一個穩定的環境追逐自奮斗的目標，也為城市留住了人才。

（三）對社會階層的教育平等。

租售同權最讓人們注意的具體政策就是承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同等有關證明材料申領居住證，享受相關公共服務，其中以受教育權最受人們關注。

大部分家長們都會為了自己的孩子付出所有，在競爭逐漸激烈的時代下，所有的家長都希望自己的孩子可以應在起跑線上，享受優質的教育。在中國，孩子的教育問題和房子有很大的關系，尤其是小學和初中，因此，優質的學校周圍的學區房成了家長們爭相搶購的目標，學區房的房價也因此一直居高不下，因此受到良好的大城市教育的機會似乎變成了高收入人群的爭奪。另外，許多大城市都有很多外來務工人員，他們的孩子只有憑借著戶口本和本地房產證才可以入學，這使得很多優秀的外來務工人員為了自己孩子的教育不得不離開大城市，有的則為了更好的生活與孩子分離，獨自在外奮斗。

租售同權政策的頒布，使租房者的孩子也可以享受附近學區學校的教育。比如，租房者只要憑借租房證明就可以讓孩子在距離家附近的學校上學。這樣的規定尤其是對于外來務工人員十分有利，他們只要憑借租房證明就可以使自己的孩子接受城市的教育，接受更好的教育資源。這使得教育資源的分配變得更加的平等。

（四）對住房租賃市場的影響。

據市場統計機構數據，2017年我國租賃市場租金規模已經達到了1.3萬億元。隨著租售同權等政策的出臺，住房租賃市場發展進入加速期，預計到2025年租賃總收入將接近3萬億元，租賃人口達2.3億元。

隨著租售并舉、租售同權等政策的出臺，開發商、中介機構、酒店集團等機構紛紛進軍長租公寓市場。包括萬科、保利等均在長租公寓市場涉獵。租售同權不僅帶來了住房租賃市場的加速發展，還吸引了許多優質房地產商的加入，在優質房地產商和優質的長租公寓品牌的合作下，住房租賃市場將會有非常大的發展空間。

四、租售同權的局限性

租售同權似乎對各方都有有益的影響，但現在，它只是在部分城市試點推行，在全面落實的過程中必然會遇到一些問題和風險：

（一）租金問題。

在租售同權的落實過程中，租房的居民會越來越多，緩解買房市場的壓力，但人們租房和買房的很多目的仍然是一樣的。那么在政策落實的過程中，租金無法避免的會和房價一樣上漲。仍然以最受關注的教育問題為例，租售同權的提出給了租房人一項權利，那么可能會引發租房領域的學區房之爭，如果出租人不提高租金，那么所有人都會為了孩子的教育去租一套學區房，因此，學區房的租金上漲是必然。但是久而久之，租金是否會和房價一樣無法抑制的持續上漲呢？對于原本就是租房生活的人們來說如果不能很好的控制租金的上漲，那么他們連穩定的租房生活可能都無法享受。

因此，在租售同權的落實過程中，要嚴格得管控租金的范圍，一開始的上漲是無法避免的，因為需求會增加并且在住房租賃市場的逐漸規范中，租房人的權利在逐漸受到保障。但是接下來的租金控制問題成為了需要注意的問題。

（二）教育資源總量稀缺問題。

教育問題一直是中國人最為關注的話題之一，因為學區房的存在，很多家長們都希望孩子可以到更好的學校學習。租售同權政策的落實給了租房者同樣的就近學區房入學的權利，但是這并沒有從本質上緩解對于學區房的競爭以及學區房的價格，不同的只從前房價的上漲還是租金的上漲。并且，隨著租售同權的落實，很有可能出現一人租房入學附近學校一年后，轉租給另一人用做入學憑證，長此以往，學區房的競爭不僅會愈演愈烈還會出現更多方式。

要緩解學區房房價問題，真正給租房人同等的子女受教育權利，擴大優質教育資源供給是必要的。另外，隨著二胎政策的放開，教育資源的總量和對于教育資源的需求量是不匹配的。

因此，在租售同權政策在給了更多人學區房入學的權利的同時，也要增加優質教育資源的供給，提高現有教育資源的質量，同時要減少教育資源之間的差距，從根本上緩解學區房的競爭，從根本上平均社會教育資源的分配。

五、總結

租售同權政策的推出，是一個改變的新思路，也是一個新的機會，來抑制房價的上升、保障和完善租房人的合法權益并且改變人們的生活方式。但是在全面落實的道路上，一定會遇到很多的問題和風險。租售同權的落實應該通過繼續不斷地擴大租賃住房的供給，規范住房租賃制度并且分別具體到出租人和承租人，同時教育、醫療等各種資源也要持續發展優化，更好地做到資源的公平合理分配。

【參考文獻】

[1] 王珍：《租售同權的引思》，《金融時報》2017年第008版.

[2] 吳學安：《“租售同權”保障“住有所居”值得期待》，《團結報》2017年7月第002版.

[3] 張國棟：《保障“租售同權”立法只是第一步》，《中國商報》2017年8月第P02版.