房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)用新制度模式及意義

楊罡

【摘 要】 如今房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展有目共睹。自從改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一路勢(shì)如破竹的搶占了中國(guó)大半個(gè)市場(chǎng)，成為了推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。然而，房地產(chǎn)在發(fā)展的過(guò)程中也顯示了它的不足，諸如房地產(chǎn)的布局不合理、房地產(chǎn)價(jià)格居高不下、房地產(chǎn)的供給與需求的矛盾激烈等。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀來(lái)分析，并對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)用新的制度模式提出自己的見(jiàn)解，以及新的制度模式給房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)家?guī)?lái)的意義。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 改革 調(diào)節(jié) 建議

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并且它關(guān)聯(lián)了中國(guó)眾多的產(chǎn)業(yè)，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。現(xiàn)在不能忽視的是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是一把雙刃劍，它對(duì)于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起著重大的作用，但是它也很容易面臨失控的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這種嚴(yán)峻的新形勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極需要應(yīng)用新的制度模式來(lái)調(diào)節(jié)它的諸多矛盾。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。在時(shí)代的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)對(duì)于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到越來(lái)越重要的作用。然而近十年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的速度超乎所有人的意料，致使了想買房的人與房地產(chǎn)的投資商無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)完全的掌握。如果說(shuō)可以對(duì)房地產(chǎn)的波動(dòng)規(guī)律加以掌握，就可以對(duì)消費(fèi)的需求形成一種健全的引導(dǎo)機(jī)制，能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)波動(dòng)頻率過(guò)大形成有效的抑制，同時(shí)對(duì)居民住房的消費(fèi)形成正確的引導(dǎo)。從源頭上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)是類似的，其自身發(fā)展就具有一定的波動(dòng)性。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究現(xiàn)狀

1.1 國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究

西方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的研究主要集中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融與投資，供需分析，價(jià)格走勢(shì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)等領(lǐng)域。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)較之于發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)趨于平緩。況且發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)建設(shè)不像中國(guó)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一包攬建設(shè)和售賣房屋的鏈條式過(guò)程，而是買下地基自己按照需求建造房屋。西方國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)的房屋價(jià)格沒(méi)有像中國(guó)的房屋價(jià)格一樣忽高忽低，所以在全球化的大背景下就顯得沒(méi)有那么多可研究的東西。

中國(guó)房地產(chǎn)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而發(fā)展，以超出人們所預(yù)料的速度進(jìn)行著開(kāi)拓市場(chǎng)的行動(dòng)。因此，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展成為一個(gè)可以長(zhǎng)期觀察和研究的課題。

1.2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然沒(méi)有發(fā)展多長(zhǎng)時(shí)間，但是它以它的發(fā)展速度表明了它是大有前途的一個(gè)行業(yè)。衣食住行中的住是人基本的生活保障，房屋的所有就成了老百姓要解決的問(wèn)題。由此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資房屋建設(shè)來(lái)?yè)Q取利潤(rùn)，也推動(dòng)著城市的建設(shè)。土地是房地產(chǎn)的基本要素。

1）我國(guó)現(xiàn)如今面臨的是土地分配不均的問(wèn)題。城市建設(shè)和房屋建設(shè)的矛盾日益凸顯出來(lái)。還有房?jī)r(jià)漲幅較大使得消費(fèi)者能否擔(dān)負(fù)得起房屋的購(gòu)買的問(wèn)題，雖然國(guó)家一直在調(diào)控房屋價(jià)格，也推行了保障性住房的政策，但是還是有很多想購(gòu)買房屋的人了解到購(gòu)房的價(jià)格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)觀望。土地資源的稀缺也使得房屋的建設(shè)供不應(yīng)求。消費(fèi)者對(duì)于房屋的增值保值的期望，反過(guò)來(lái)又刺激房?jī)r(jià)的進(jìn)一步提升。這樣就造成了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，導(dǎo)致了泡沫化的出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)都造成了不良影響。

2）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象也造成了房屋質(zhì)量問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)大，市場(chǎng)門檻也不是特別高，使得各種企業(yè)都想涉足這一行業(yè)，由此就造成了良莠不齊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋建設(shè)。這樣一來(lái)，房屋的質(zhì)量讓人擔(dān)憂。

3）我國(guó)房地產(chǎn)的買賣市場(chǎng)不規(guī)范，信貸方面不健全。房屋的租賃和買賣一直是一大問(wèn)題。市場(chǎng)內(nèi)部總有一些投機(jī)倒把之人乘機(jī)欺騙消費(fèi)者。每年關(guān)于這一類的案件也是層出不窮。房屋買賣涉及到了銀行信貸問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)貸款占銀行消費(fèi)的一大部分，而且金額巨大，增加了銀行風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需之間的矛盾

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并使之出現(xiàn)波動(dòng)的根本性內(nèi)在因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。在市場(chǎng)中，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，供求雙方的變動(dòng)頻率是非常頻繁的。房地產(chǎn)之所以能夠迅猛的進(jìn)行著發(fā)展，與消費(fèi)者的不斷支持與跟進(jìn)是密不可分的。如果沒(méi)有消費(fèi)者的持續(xù)支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必要跌入下行區(qū)間。同時(shí)因我國(guó)房地產(chǎn)的供給總量，受到管理，勞動(dòng)，技術(shù)以及資金等諸多因素的影響，從而會(huì)出現(xiàn)劇烈的收縮或者擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。對(duì)我國(guó)而言，房地產(chǎn)的供給變化要強(qiáng)于需求的變化，供求線的波動(dòng)與需求線相比處于落后的位置。因此，對(duì)于房地產(chǎn)的需求與供給曲線的平衡狀態(tài)來(lái)說(shuō)，只是暫時(shí)的。

3、應(yīng)用新制度模式

市場(chǎng)主導(dǎo)、政府調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革。

1）企業(yè)創(chuàng)新。企業(yè)是市場(chǎng)的主體。房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)要依托新技術(shù)創(chuàng)新，提高產(chǎn)品品質(zhì)，滿足消費(fèi)者的需求向提升房屋的價(jià)值轉(zhuǎn)變。科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力。在現(xiàn)實(shí)生活中我們常能看到一個(gè)企業(yè)由于技術(shù)創(chuàng)新成長(zhǎng)速度加快，超過(guò)了許多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，得到了更多的利潤(rùn)和市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用新的技術(shù)，還要進(jìn)行對(duì)市場(chǎng)的需求分析，轉(zhuǎn)變銷售策略，吸引顧客的注意力。房地產(chǎn)企業(yè)要了解國(guó)內(nèi)外局勢(shì)來(lái)應(yīng)對(duì)不同情況的變化。

2）市場(chǎng)主導(dǎo)。市場(chǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)買賣的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該自發(fā)調(diào)節(jié)房屋的供給和消費(fèi)者買房的需求。做好房屋的儲(chǔ)備是必要的工作。房地產(chǎn)行業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)達(dá)到使房屋資源最大化利用來(lái)滿足消費(fèi)者需要。市場(chǎng)應(yīng)該自發(fā)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，使這個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性軌道。

3）政府調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)常常會(huì)出現(xiàn)泡沫化趨勢(shì)，這就需要政府進(jìn)行調(diào)節(jié)。在此，我認(rèn)為政府可以建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)來(lái)監(jiān)測(cè)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)要耗費(fèi)大量的人力物力，但是這個(gè)構(gòu)想能實(shí)施是再好不過(guò)的。

預(yù)警系統(tǒng)可分為四個(gè)等級(jí)。首先綠燈代表經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行階段，此階段維持現(xiàn)有的政策微調(diào)。藍(lán)燈代表房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)緊縮，這時(shí)必須采用刺激增長(zhǎng)的方式來(lái)使經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。黃燈代表房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了波動(dòng)，這時(shí)政府要實(shí)行有效的政策。紅燈代表房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)升級(jí)，這時(shí)政府要施行緊縮的政策。雙紅燈代表泡沫經(jīng)濟(jì)，政府就要緊急控制局面。

政府不僅要設(shè)立預(yù)警的機(jī)制，還要約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。土地資源的稀缺和城市建設(shè)與環(huán)境的矛盾越來(lái)越嚴(yán)重。政府要調(diào)整房地產(chǎn)建設(shè)的速度，提高建設(shè)質(zhì)量，合理對(duì)城市進(jìn)行規(guī)劃。政府可以運(yùn)用市場(chǎng)手段使城市經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益達(dá)到統(tǒng)一。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，需求和供給是最主要的矛盾。政府需要對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)要提前做好土地的儲(chǔ)備。所以政府在規(guī)范開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，控制房屋價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，與市場(chǎng)進(jìn)行良好的互動(dòng)。

國(guó)家一直在扶持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，并且下發(fā)了一系列文件來(lái)處理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，例如《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》、《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等。國(guó)家的宏觀調(diào)控在金融、稅收方面都有成效。目前，國(guó)家將重心放在了保障性住房建設(shè)上，著力解決中下層民眾的基本生活保障。從近幾年國(guó)家的政策上來(lái)看，扶貧政策一直在穩(wěn)步推行。國(guó)家的宏觀調(diào)控抑制了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，同時(shí)也使房地產(chǎn)的市場(chǎng)得到了有效的管理，老百姓的住房保障問(wèn)題得到了初步的解決。金融方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的借貸、個(gè)人住房借貸等問(wèn)題也在逐步解決當(dāng)中。

4、意義

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展受到越來(lái)越多的人的關(guān)注。房地產(chǎn)應(yīng)用新的制度模式已刻不容緩。這需要房地產(chǎn)企業(yè)和國(guó)家攜起手來(lái)共同將中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的更好，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。這也需要群策群力，提出促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議。

5、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)需要市場(chǎng)內(nèi)部的調(diào)節(jié)，更需要國(guó)家的宏觀調(diào)控手段來(lái)調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展運(yùn)用新的制度與模式會(huì)帶動(dòng)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的。縱觀中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，它有著十分可喜的變化，但是內(nèi)在的問(wèn)題也是十分突出的。這需要我們大家一起努力讓中國(guó)的房地產(chǎn)健康的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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