論我國當前商品房價格過高的原因分析

【摘 要】 本文重點從商品房價格上漲這一問題出發，研究其社會因素，對房地產行業的具體市場運作模式進行詳細研究，分析當前房地產市場的特點、商品房價格居高不下的主要原因，并且針對性的提出房價調控以及房地產市場穩定的建議。

【關鍵詞】 商品房 價格 過高

引 言

現今的國際背景正處于全球通脹預期逐步增強、世界經濟持續不穩定不確定，以及人民幣外匯率連創新高；我國的宏觀經濟不穩定、通脹預期逐步增強，以及怎樣處理“經濟結構的調整、經濟穩步前進發展、通脹預期的管理”三者之間的關系，依舊是我國國民經濟健康發展的關鍵命題，與中國房地產市場調控有關的制度政策和其影響，能夠更好地讓房地產行業的發展有規律可循，能夠更加準確地對我國住宅市場調控政策的“得”與“失”得出結論。

1 商品房價格概述

1.1 商品房界定

就表面而言，房地產也可以理解為房產以及地產。然而，從嚴格意義上來講，對于房地產有準確的定義，即土地與定著在土地上所有建筑物、構筑物以及一些其它附屬物的總稱。本文下面的內容重點討論的商品房，具體來說指的是政府相關部門已經進行批準，房地產開發經營公司有權利進行開發的，可以進行產權證以及國土證辦理，進行建筑主要是為了出售或者是出租，其中具體包括住宅、商業用房還有一些其他建筑物在內的商品房。

1.2 商品房價格構成及成本分析

1.2.1 直接費用

（1）土地費用。這里的土地費用具體來說就是開發商在進行開發過程中產生的土地使用費用。因為從跟上來說，有很多種方式可以獲得土地權，因此，在土地費用里面也包括土地出讓金、土地征用費以及相關的拆遷安置補償費用。

（2）房屋開發費。這一費用里面具體包含室外施工費、建安工程費還有一些附屬工程費。

（3）前期工程費。具體來說，就是指進行規劃以及設計的費用、勘察費用、調研費用、施工過程中產生的拆遷以及安置費用以及“七通一平”費用。

1.2.2 間接費用

（1）銷售費用。是指在銷售房地產中發生的包括銷售工作人員的薪資福利待遇、廣告宣傳費、代理費以及銷售機構辦公用房的折舊費等在內的一切費用以及銷售特設機構或相關的委托費用。

（2）財務費用。是指為了進行融資產生的具體費用。其中包括支出的利息以及相關的金融機構業務手續費用。

2 商品房價格上漲引發的問題

2.1 威脅農業及糧食安全

在高房價的驅使下，城市大規模擴張，因此耕地資源大幅下降。眾多人口涌入城市，反而引起了農村農田嚴重荒廢及房屋閑置的問題，造成了農村土地資源的大量流失。無論是城市還是農村，國家的基本農田和土地都不斷地再被腐蝕。近年來農業生產的成本不斷增加，造成農業生產效益持續降低，農業發展所需勞動力嚴重流失。

3.2 扭曲消費結構，制約內需

相對消費者而言，對我國經濟整體水平增長更有效的是投資，其中，大概有四分之一都來源于房地產投資。并且由于房價不斷增長，房價收入比重必然增加，城市中低階層的購房能力離實際房價相差越來越遠，因此造成了實際的自住消費需求降低，相對而言投資和投機性消費的比重增加。

3.3 拉大社會貧富差距

首先，老市民是城市房價上漲的最大受益者，其一，在房價上漲前老居民購置的房子會因房價上漲而飛速升值。其二，老居民有好幾套的房屋，大部分家庭有多處房產，用于出租的收房租費，而房價上漲推動了房租的上漲，這就使得老市民更富裕。房價上漲速度加快，使得窮人更加買不起房子。造成城市的貧富差距更加嚴重。

4 穩定商品住房價格的政策建議

4.1 加強對土地利用的監管，抑制土地投機行為

加大征收劃撥以及交易土地的管制強化力度，堅決制止以低價征地高價出讓來增加收入的行為、搞名堂并勞民傷財的“形象工程”和“政績工程”以及浪費資源的低效益、重復建設、“圈地”等行為。應完善招投標與拍賣程序來進行土地出讓，制定標底，從標底符合程度和制定優秀的開發方案者中標，成交價可在一定范圍內與標底有浮動幅度，而不是“價高者得之”，防止哄抬地價。

4.2 調整房地產信貸結構，加強信貸審核和監督

必須要嚴格對待對住房開發貸款的發放，制定合理的條件，做好相關的管理工作，根據具體的標準進行開發貸款的發放，不僅要考慮相關規定，還要保證其信譽程度，貸款應主要用于住宅開發項目的正確銷路方面，相比較于開發項目中總投資的規定值，企業自有資金應只高不低，建設用地規劃許可證、國有土地使用證、建設工程施工許可證以及建設工程規劃許可證，這幾個都是必不可少的，要想獲得開發項目，必須保證齊全。

4.3 完善二手房交易稅收管理制度

對個人轉讓住房需要進行繳納的個人所得稅也進行了相關規定，在進行具體辦理的時候，必須和轉讓過程中需要繳納的營業稅以及契稅等同時進行辦理，進行稅務管理的相關部門，在隨后的房產交易場所一定要保證有稅收征收窗口的開放。主要是因為房地產從根本上屬于固定投資，在很大程度上會影響全社會的資金流動以及引起原材料價格的浮動，因此需要加大房地產的治理力度，特別是要適時適量地刨除其中的泡沫成分。

結 語

我國社會的穩定以及國民經濟發展與房地產市場的運作狀況息息相關，房地產已成為國民經濟的重要支撐。但是由于我國還沒有形成一個成熟健全的房地產市場，以及各種外在的社會因素的綜合影響，使得房地產市場的問題較多，尤為突出的是商品房價格過高、上漲速度持續加快，加大了剛需群體的購房壓力，與此同時也造成過多的房地產投資、空置率較高。總而言之，結合我國的房地產市場行情來看，今后房地產業發展的主流是加快調整市場，穩定房價，刨除房地長市場泡沫。

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作者簡介：王富和，性別 ：男，民族：布依，籍貫：貴州省安龍縣坡腳鄉樂歡村一組，學歷：大學本科，畢業院校 ：貴州大學明德學院，研究方向：財務管理。