二三線城市樓市前景微妙 弘陽地產赴港上市仍提“千億夢想”

周月明

隨著地產市場監管趨嚴，房企上市之路也紛紛放慢，不過，近幾日，一家來自于江蘇的房企弘陽地產赴港IPO已經進入關鍵階段。其4月初公布招股書，6月29日在香港公開發售股份，并預計于2018年7月5日中午結束，其股份代號定為（1996.HK），計劃于7月12日在香港聯交所主板掛牌交易。這也是本年度繼正榮地產之后，第二家以IPO形式登陸港股的內地房企。

那么弘陽地產運營如何？未來有何發展計劃？其大本營南京的地產市場變化如何影響其業績？《投資者報》記者多次撥打公司3個公開電話，其中有女性工作人員稱將轉告相關負責人，但一直未收到答復。

花樣拿地

弘陽地產2017年首次躋身銷售金額百強行列，不過此前，其還并無太大知名度。

弘陽地產董事長曾煥沙在1995年懷揣從海南賺到的第一桶金500萬元回到南京，成立紅太陽裝飾建筑材料城。1999年進入地產領域，2000年，弘陽地產的首個地產項目開工。2006年，弘陽地產業務拓展到商業地產領域。對于公司的商業地產項目，公司方面曾表示：“弘陽地產做商業起家，報告期內旗下商業物業出租率保持90%以上。”

據招股說明書，弘陽地產布局目前主要集中于江蘇，尤其在南京區域深耕，2017年躋身南京房地產銷售面積前三名。2016年起弘陽地產逐步進入安徽、浙江、四川、重慶等省市，向全國布局。

據公司方面公開資料，弘陽地產目前擁有683萬平方米土地儲備，大部分位于長三角，其中50%分布在二線城市，還有25%在強三線城市，其他的約25%在三四線城市。

不過，值得注意的是，弘陽地產2017年雖然進入百強以及南京銷售面積前三名，但其2017年的營收其實是相對下滑的。

數據顯示，弘陽地產2015年至2017年的營收分別為53.7億元、87.7億元、61.4億元。雖然2016年營收最高，但凈利潤為近三年最低，其2015年至2017年的凈利潤分別為13.29億元、9.31億元、11.95億元，由此可看出，2016年是增收不增利。

出現這一情況的原因，與弘陽地產2016年毛利率突然大減有很大關系。

據招股說明書顯示，弘陽地產2015～2017年的毛利率分別為41.9%、29.1%、40.6%，其中2016年的毛利率較2015年下降了12.8個百分點。

而弘陽地產為何要在2016年加大土地儲備，激進擴張拿地，有業內人士人認為與當年南京等城市的樓市較為火熱也有很大關系。公司認為，其在2016年10月份樓市政策調整、限購限價政策比較嚴厲之前，就拿到了相對比較好的議價空間土地。這對其之后釋放銷售有較大幫助。

對于拿地方式，公司方面也曾稱，拿到價格較合理的土地主要源于合作。“弘陽地產從2014年已陸陸續續有很多項目跟各類企業進行合作，到目前為止，已和百強中的45家企業在不同項目有合作，合作模式方面也是多種多樣，包括聯合操盤、小股操盤、輪流操盤。從2016年到2017年，花了同樣的錢但是得到了更多的土地儲備。”此外，并購模式也成為拿地的重要模式，“我們要多開渠道，以多種方式進行獲得土地，同時還要加強并購，提升投資效率。抓住在不同板塊、不同時期和不同城市的窗口期，可以獲得更安全、獲得未來預期會更好，盈利能力更強的土地。”

據統計，2017年，弘陽地產拿下了43個項目，權益可售面積為245萬平方米，總貨值約367億元。

負債高企

不過，在大舉拿地擴張的同時，弘陽地產也擺脫不了房企的通病，就是高負債。

數據顯示，2015年至2017年，弘陽地產的資本負債率為119%、136%、137%，在同行業內排名較高。

截至2017年12月30日，弘陽地產一年內到期的貸款占未償還債務總額的39.9%，兩年內到期的貸款占未償還債務總額的60.1%，大量未償還債務集中在近兩年中，短期還款壓力較大。

而且，弘陽地產近幾年的經營現金流也可謂越來越緊張。2015年至2017年其經營活動現金流量凈額分別為23.9億元、8.91億元、-34.98億元。2017年同比下降492.59%。

在當下銀根緊縮、現金為王的環境，弘陽地產在香港能成功上市可以說一部分緩解了資金壓力。據資料顯示，弘陽地產此次全球發售的所得款項凈額約為20.229億港元。其中，約60%將用作開發物業項目或項目實施階段的建設成本、約30%將用于償還若干現有計息銀行及其他借款、10%將用作一般營運資金。

不過長此以往，公司的資金鏈條能否支撐其大舉擴張，向千億規模邁進，仍需投資者打問號。

此外，值得注意的是，弘陽地產在上市前夕曾展開一輪“挖人大戰”。自2017年11月起，旭輝集團前副總裁兼首席人力資源官張良率先加入弘陽地產，出任公司的執行總裁。此后，有先后10位來自旭輝、泰禾、新城等新“千億”房企的高管空降弘陽。

這些高管的共同點都是來自躋身“新千億”規模的房企。弘陽地產出此戰略可以看到其對于2020年沖刺千億的野心。不過，在目前嚴格管控的樓市環境之下、融資難度越來越高的金額背景之下，弘陽地產是否已錯過了擴張的最佳時期？是否將更多依靠之前的土地儲備？其此前的花樣拿地方式能否延續？其前景需更多關注。