房地產企業稅收籌劃存在的問題及解決措施

慕恩成

房地產行業是國家經濟的支柱行業，稅收在房地產開發公司的成本中占有相當大的比重。為了有效合理的控制企業稅收成本，最大限度的減少稅務風險，房地產企業必須做好稅收籌劃工作，保證企業的穩定可持續發展。

一、當前房地產企業的稅務籌劃存在以下問題

（一）企業稅務管理水平普遍不高，稅收籌劃方案依賴稅務師事務所完成

我國房地產企業稅務管理存在的問題：（1）企業領導人對提高稅務管理的認識不夠，多數企業存在“重經營、輕管理”的思想，稅收管理工作得不到領導和各業務部門的大力支持；（2）企業里沒有配備專業的稅務師，企業稅務管理水平普遍不高，無法獨立完成稅收籌劃方案，稅收籌劃方案只能依賴專業的稅務咨詢機構和稅務師事務所完成。

（二）稅收籌劃方案對行業現狀和企業實際經營環境考慮不夠，可操作性不強

房地產現階段制定的稅后籌劃方案可操作性不強主要表現在以下兩個方面：（1）房地產行業受國家政治政策、經濟政策和金融政策的影響較大，由于房地產企業多數的稅收籌劃方案由稅務師事務所完成，稅務師事務所對相關政策了解不夠，制作稅收籌劃方案時大多以相關財稅法規為依據進行，這樣制定出來的稅收籌劃方案由于沒有充分考慮經濟和金融政策的影響，可操作性不強；（2）稅收籌劃方案必須與企業相關制度流程結合，與企業當前管理水平相匹配，由于稅務師事務所難以深入企業內部了解相關制度流程，編制方案時對企業管理水平考慮較少，所以制定的方案大多可操作性不強。

（三）制定的稅收籌劃方案不全面，多為專項稅收籌劃和單一稅種稅收籌劃，缺乏覆蓋開發項目全流程、全稅

種的項目總體稅收籌劃

房地產企業實務中涉及增值稅、土地增值稅及企業所得稅等11個稅種，稅負比例占收入總額的13%-15%，影響稅收籌劃方案的因素多，大多企業制定的是單一的土地增值稅、增值稅或企業所得稅稅收籌劃方案，很少有企業制定覆蓋全部稅種的總體稅收籌劃方案，房地產項目跨越周期長，先后經歷項目立項、規劃、拿地、建設、銷售、竣工等六個階段，每個階段稅收籌劃的著重點不同。項目周期內不確定性因素較多，國家的稅收政策也在不斷變化，當前階段房地產企業的稅收籌劃大多以專項稅收籌劃為主，如拿地方式的稅收籌劃，這樣的稅收籌劃方案只就單一事項展開籌劃，存在著一定的局限性。上述稅收籌劃方案優點是就單一稅種和事項展開籌劃，突出了籌劃重點，容易解決當前的具體問題。缺點是沒有將其籌劃方案放在項目總體稅收籌劃中比對分析，考慮問題有一定的局限性，編制的稅收籌劃方案不一定是最佳的方案。

（四）重視稅收籌劃方案的制定工作，不重視稅收籌劃的執行和事后總結分析工作

當前大多房地產企業都非常重視前期的稅收籌劃方案編制工作，往往經過幾個月反復的整改才將方案確定下來。但對方案確定后實際執行的動態監控和事后分析工作做得不夠好，具體表現在以下方面：（1）沒有制定稅收籌劃方案的執行計劃，方案沒有具體責任人，方案執行流于形式；（2）對執行中發現的問題沒有及時反饋，沒有根據政策和情況的變化對方案及時進行修改；（3）對方案的執行率和偏差率沒有及時總結，對執行偏差原因分析不透徹，不及時。

二、完善房地產企業稅收籌劃具體措施

（一）高度重視稅務管理工作，以企業為主導制定稅收籌劃方案

（1）企業要提高稅務管理的認識，摒棄過去“重經營、輕管理”的思想，讓稅務管理工作得到領導和各業務部門的大力支持，使稅收管理工作嵌入各個業務流程中；（2）加強稅收管理的組織建設，引進高素質的管理人才，大的房地產企業應建立專門的稅務管理部門，專門進行企業的各項稅收籌劃工作。小的房地產企業應聘請稅務師專門對接和負責稅收籌劃工作；（3）在編制稅收籌劃方案時，要摒棄過去依賴稅務師事務所的老觀念。以企業為主導、以稅務師事務所輔導方式制定稅收籌劃方案，因為企業對行業情況和企業管理環境最了解，這樣制定出來的方案更切合企業的實際。

（二）制定稅收籌劃方案時要充分了解國家的政治經濟政策，結合企業實際情況，制定的方案可操作性要強

（1）要充分調研與房地產行業相關的政治政策、經濟政策和金融政策，了解這些政策與國家相關稅收政策的關聯性及其影響度，制定稅收籌方案時要以相關財稅法規為主要依據，同時綜合考慮其他政治經濟政策的影響，制定切實可行的稅收籌劃方案；（2）制定稅收籌劃方案時要充分結合企業當前的實際情況，結合企業的發展戰略及經營計劃，結合企業相關得制度流程及運營管理水平，結合企業當前的財務管理水平及財務人員素質水平。只有充分結合上述各種因素，才能制定出適合企業實際的稅收籌劃方案；（3）制定稅收籌劃方案時要充分調動相關各方的積極性，財務部要與各部門充分溝通，與相關領導充分溝通，與稅務師事務所的專業人員充分溝通，確保制定的方案全面無遺漏，符合國家相關政策。

（三）編制稅收籌劃方案要脈絡清晰、主次分明，要以企業總體稅收籌劃為主線，各項目、各稅種、各專項稅收籌劃方案為輔助編制稅收籌劃方案

（1）房地產企業要緊密結合企業總體發展戰略，制定出企業的稅務管理戰略，根據稅務管理戰略統籌規劃，合理安排各個階段的稅收籌劃工作；（2）房地產企業要依據國家的稅收政策法規為依據，結合企業稅務管理戰略，首先制定出企業總體的稅務籌劃方案；（3）房地產企業要根據總體稅收籌劃方案制定出各個項目、各稅種的詳細稅收籌劃方案，制定的各個項目、各稅種的稅收籌劃方案要與公司總體稅收籌劃方案充分比較比對；（4）制定個稅種詳細籌劃方案時要突出重點，以增值稅、土地增值稅及企業所得稅為籌劃重點，其他稅種為籌劃非重點。

（四）既要重視稅收籌劃方案的制定工作，也要重視稅收籌劃的執行和事后總結分析工作

（1）要高度重視稅收籌劃方案的制定工作。房地產企業要組建一支高素質高效的稅務管理團隊，要與稅務師事務所等專業機構充分合作，充分利用國家的相關財稅政策，要充分考慮國家關于房地產發展的相關政策影響，要充分考慮到企業經營環境和項目各個階段對稅收籌劃方案的影響，同企業各部門積極溝通制定稅收籌劃方案；（2）要重視稅收籌劃方案的執行工作。要編制詳細的稅收籌劃方案執行計劃，要確定具體的執行責任人。對執行過程中發現的問題要及時與相關方溝通，并查找原因。要密切關注國家相關財稅政策的變化，對影響到稅收籌劃方案執行的政策變化，要及時反饋并對方案加以修正（3）要定期對稅收籌劃方案的執行進行分析總結，要建立稅收籌劃方案執行情況分析的匯報和分析制度，對方案的執行率和偏差率要進行詳細的分析，認真查找出現問題的原因，總結經驗以更利于今后的稅收籌劃工作。

三、結語

房地產企業具有投入資金多、建設周期長、經營風險高、稅負重等特點，因此，企業應高度重視稅務管理工作，建立專門的稅務管理機構，把稅收籌劃工作作為企業運營的一項重要工作，結合自身特點，進行全方位、多層次的稅收籌劃，這樣不僅有利于降低企業稅收成本，更有利于提高企業綜合競爭力，實現企業價值最大化。