棚戶區改造安置房有關稅收優惠政策的分析

柳玉萍

引言

從宏觀角度分析，棚戶區改造是一項利國利民的大事，其中通過統籌安排，實現優化分配，將城鎮中的舊房與危房進行改造，在提高人們居住生活的同時，也改善了公共服務，實現了社會的公平發展。

一、棚戶區改造安置房項目的稅收優惠政策

眾所周知，對于棚戶區改造安置房新建項目而言，稅收政策優惠力度最大，比如像在建設中可以減免土地使用稅，購房者的個人所得稅可以減半或者減免等，相關部門通過制定稅收優惠政策，可以進一步擴大棚戶區改造安置房建設過程中所需要的各項資金，提高其有效發展。

其中在2012年我國財政部與國家稅務局頒布的相關文件中明確指出棚戶區改造安置房建設單位可以申請免征城鎮土地使用權，并且對于土地增值稅以及印花稅也可進行不同程度的減免，如此一來則在一定程度上提高了我國房地產開發市場的有效發展。從另外一個角度分析，在近幾年我國房地產發展過程中存在不理性現象，比如像土地財政、房產經濟呈現出并存的發展局面，長此以往則會導致建筑產業偏離市場經濟發展的基本需求，然而從市場經濟思維角度出發，就目前而言，已經有非常少的企業會主動介入到安置房住房之中，主要是因為棚戶區改造安置房工程不僅難度大、成本高，并且收益比較低。但是在近幾年相關稅收優惠政策的提出下，這一現象得到改善，不僅滿足了民生，并且也推動了城市建設的有效發展。其中在《國家稅務總局關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》中規定，除了批準開發建設經濟適用房用地之外，對于其它各類房地產開發用地不可減免城鎮土地的使用稅。并且在商品住房開發項目中配套建造安置住房需要按照比例享受城鎮土地使用稅、印花稅免稅優惠，這是較為新穎的稅收優惠政策，但是在實施過程中需要注意的一點是需要提供政府部門所提供的各類材料以及拆遷安置補償協議。比如某開發商在開發商品住房項目的過程中獲得了8000萬元，且主管稅務機關需要在政府部門所出具的材料中加以確認，并且配套建造安置房的建筑面積與總建筑面積的比例是1:2，所以可以計算出開發商在開發商品住房項目的時候獲得的印花稅為2萬元，但是從另外一個角度分析，在缺乏配套建造安置住房免征情況下，則需要繳納印花稅為4萬元。

二、棚戶區舊房改造安置住房項目稅收優惠政策

眾所周知，所謂的棚戶區主要是指居住環境比較差、密度比較大、房齡比較久、設施比較簡陋的建筑物，具有代表性的便是城中村。一般而言，棚戶區改造條件惡劣的情況下，為進一步吸引資金，實現建設的有效性，優惠政策是不可或缺的一部分。在《國務院關于加快棚戶區改造工作的建議》中也指出，現階段無論各個單位在轉讓舊房的時候需要進一步明確用于改造安置類型住房，那么可免征土地增值稅，除此之外，還將回購住房定義為安置型住房，這樣一來可以減免契稅，會釋放社會資本的滲透力度。另外在《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》中指出，其事業單位或者其他組織將舊房轉讓為廉租住房或者經濟適用住房，增值額未超過扣除項目金額20%的可免征增值稅，但是如果轉讓住房不屬于廉租住房、經濟適用住房以及改造安置住房的，即便增值稅額未超出扣除項目金額的20%，那么也需要全部按定計稅。還有一點是相關的經營單位對于回購已分配的改造安置住房，只能將其作為改造安置房源才能免征契稅，如果未做到這一點，那么則不適用于免征契稅的相關政策。

舉例說明，比如某單位因為搬遷需要在2016年轉讓2010年所購買的房子，其中在購買金額為300萬，并且有購房發票，在購房的時候已經按照稅法交納契稅15萬，并提供完整的契稅憑證，其中有一商場想在此開店，還有一改造安置房經營單位想將此房作為改造安置住房房源，兩者均出價500萬，該企業所轉讓的房子無法獲得評估價格。其中從一點分析，如果該企業將房子轉讓給商場，那么則需要扣除房地產原價以及轉讓環節的稅費，其中房地產原價需要嚴格按照之前的價格以及所繳納的印花稅、契稅登記費、中介費就那些計算，轉讓環節的稅費則需為轉讓方在轉讓過程中需要交納的印花稅、城建稅、教育費等等，通過計算共計345萬加計，扣除金額為75萬。其中根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》中了解到，納稅人在轉讓舊房的時候不能取得評估價格，但是卻可以提供購房發票的，需要由本地的稅務部門所確定，并且按照，土地使用權所支付的金額以及建筑物的評估價格作為基礎，進行計算。其中經過計算得知：扣除項目金額合計為420萬，土地增值額為80萬，增值率為19.05%，需要繳納的土地增值稅為24萬；從另外一點分析，如果該企業將房源轉讓給改造安置房經營單位，可接受一定的稅收優惠政策，其中需要繳納的土地增值稅，24萬則可以免除。

三、棚戶區個人購置改造安置住房稅收優惠政策

在當前社會的發展下，住房已經成為了人們的剛性需求，并且也是較大的投資項目，所以說房地產行業的穩定會對社會的發展造成直接影響。在新時期需要嚴格按照實際的發展情況，將不合理的市場現象積極打擊，恢復房地產的本來面目，發揮其作用與價值。其中，個人所購置房地產項目中結合安置房稅收優惠政策則是其中較為主要的途徑之一。按照《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》了解到，個人首次購房，如果選擇的房源是安置住房，那么可以按照1%的低稅率進行契稅計征，另外如果房屋的面積超出了標準，但是卻符合安置房的屬性，那么可以計征減半，與此同時，如果人們拿著棚戶區拆遷之后的補償款購買安置型住房，可以減免契稅與個人所得稅，所以說房地產市場已經成為了當前社會經濟發展的終端，只有保證其渠道的通暢性，才能從本質上實現社會的穩定發展。除此之外，在《財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》中規定，對于被拆遷人需要按照國家城鎮房屋拆遷管理管理規定的標準取得款項，并且免征個人所得稅，此外對于拆遷居民因為拆遷重新購置住房的，那么則需要對購房成交價格之中的拆遷補償款部分免征契稅，成交的價格要是超過拆遷補償款的，那么則對超出的部分征收契稅。

結語

總而言之，在當前社會的快速發展下，積極做好棚戶區改造工作已經成為了當前的關鍵所在，因為棚戶區改造安置住房所涉及到的內容比較多，所以需要從相關文件出發，對稅收優惠政策加以分析，積極完善城市功能，做好土地資源配貨，將棚戶區改造安置住房作為推動社會發展的主要途徑，如此一來，不僅可以將棚戶區改造安置住房的作用發揮出來，也可實現棚戶區改造工程的有效變革與創新發展。

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