房地產經濟波動的影響因素及對策分析

宋維娜

摘要：由于受到各種類似于土地、建筑成本等因素的影響，我國的房地產經濟一直無法得到平穩的發展，所以，分析找出房地產經濟的波動因素并提出相應的對策顯得尤為重要，只有穩定了房地產經濟，我國的國民經濟才能得到健康全面的發展。本文就影響房地產經濟波動的一些因素進行了分析，并提出了相關的解決對策。

關鍵詞：房地產；經濟波動；影響因素；對策

在我國國民經濟發展進程中，房地產經濟日益占據著不可或缺的地位與重要作用，有效促進我國經濟健康、全面及有效發展，房地產業也隨之成為我國經濟發展的一項經濟支柱。因房地產經濟本身所具有的重要性，使得社會各界人士開始思考與分析房地產經濟波動問題，并不斷尋求發展與完善我國房地產經濟的有效措施與途徑。大量相關資料研究結果表明，分析與探討房地產經濟波動規律性與主要波動因素，加強科學判斷房地產市場，對可持續、健康發展我國房地產事業具有重要引導作用。

1、房地產經濟波動的影響因素分析

1.1房地產投資因素。

如果不斷的增加房地產投資工作，才能夠促進房地產行業的發展，逐漸的將房地產經濟促進到繁榮階段，如果減少房地產投資，就會逐漸的將房地產經濟帶入到蕭條期。房地產投資的變動與經濟周期往往都是同向共振的，從整體角度來講，房地產投資變動往往更加活躍，房地產投資更可以當成房地產經濟波動的引擎。

1.2土地因素。

深入分析我國房地產市場變化規律，從中可以看出，在開發房地產過程中，具體所受市場影響因素有兩種，即二級市場與一級市場。這兩個市場分別有著不同的內容劃分與概念。就這一領域分析，房地產一級市場交易環節：房地產開發過程中，我國相關土地部門將土地資源提供給房地產交易，并賦予房地產開發商以土地處理權，在這個過程中，土地就是真正的交換商品，而且房地產也將其自身不可缺少的交換價值充分體現出來；房地產二級市場中，房屋購買者則充分發揮了其需求方作用，供求方則為房地產開發商，在該過程中，所交易的商品逐漸向房屋所有權與土地使用權方面轉化。在分析影響房地產經濟波動因素時，具體包括四方面影響因素，而土地因素則是對房屋指標進行衡量的重要參考因素。

1.3金融因素。

房地產項目的開發離不開資金的支持，所以說房地產與金融資本的關系密不可分。當前，在我國，房地產在其開發階段中，往往都是采取的貸款投資等手段，來進行相關的房地產項目的運作。且房地產也是屬于經濟密集型的產業，房地產的生存和發展都離不開資金，所以說金融市場就會對房地產行業產生重大影響。一旦金融市場出現波動，也將對房地產經濟造成一定影響，使得房地產經濟有所波動。

1.4政策因素。

政策因素也是造成房地產經濟波動出現的主要因素，其主要就是指政府在房地產經濟方面的宏觀經濟政策，比如產業政策、貨幣政策以及財政政策等，從而對房地產經濟的各個方面進行了宏觀調控，會引發房地產經濟波動的出現。

2、控制房地產經濟波動的有效對策

2.1調整房地產投資政策。

為了能夠保障我國房地產經濟的可持續性發展，在其投資政策制定和頒布的時候，必須要重視以下幾個經濟現象：（1）投資主體結構的變化會對房地產周期的變化帶來較大的影響，其主要原因就是因為國有企業產權不清以及沒有風險規避等機制，從而會出現房地產經濟波動的現象。（2）必須要關注房地產投資規模的變化，必須要保障房地產投資規模與宏觀經濟規模適當，不能脫離宏觀經濟的支持，保持房地產投資占據固定資產投資的合理比重，避免比重過大或者過小。（3）投資結構必須要合理。房地產開發投資必須要保障其科學性、合理性，必須要重視市場調研和市場定位等工作，保障房地產投資開發能夠真正的建立在市場需求的基礎上，成為市場需求拉動型投資擴張模式。（4）必須要不斷的完善和規范政府投資，政府必須要重視房地產行業的發展戰略，適當的調整政府投資，及時的完成土地開發以及安居工程等政府型房地產開發活動，并且實現對房地產投資行為的間接調控工作。

2.2規范土地市場。

必須要不斷的規范土地市場，加強政府土地批租管理工作。其主要可以從以下幾個方面加以控制：（1）必須要控制好總量，嚴格的按照相關規定和標準進行行政劃撥用地，必須要實現土地管理權的統一管理，對土地出讓實施總量控制，并且科學、合理的制定土地供應計劃，嚴格的審批行政劃撥用地，監控土地的最終用途。（2）必須要規范操作，實現招標拍賣。必須要完善我國傳統的土地轉讓方式，逐漸的實現市場化的招標、投標以及拍賣等形式，減少行政性土地出讓方式，改變土地出讓過程中的違規操作。（3）政府壟斷城市土地出讓市場，必須要不斷的加強政府土地供給能力，及時的放開土地轉讓市場，能夠保障企業通過土地二級市場轉讓城市土地使用權，保障土地在市場機制的調控下實現優化配置和重組。（4）必須要完善和創新市場化的新型土地供應機制，由政府壟斷土地一級市場的出讓行為，土地出讓逐漸的實現招標以及拍賣方式等過渡，最終避免房地產經濟波動的出現。

2.3不斷完善我國房地產開發金融體制。

依照現階段實際情況，若要對我國當前房地產開發金融機制進行不斷健全與完善，必須注意以下幾點：（1）對多元化房地產融資途徑予以完善。也就是說，房地產必須有房屋按揭貸款、政府優惠政策、住房合作基金等多元化投資項目的大力支持；（2）應該依照現階段的市場實際發展狀況，將完善、健全的房地產多元化融資機制構建出來，比如，銀行貸款與商業地產信托等市場資金企業，以有效發展我國房地產業；（3）構建健全的房地產金融監管機制。房地產也必須與當前國際經濟實際發展狀況相結合，對今后房地產發展道路進行積極探索，以此不斷改善現階段房地產體制中的不足現象，對不斷發展我國房地產產業極為有利。

2.4調控宏觀政策影響波動。

要使得房地產經濟得以穩定發展，還必須要注重宏觀調控政策的影響，對于正確的宏觀調控政策，即使它暫時抑制了房地產經濟的發展，使得房地產經濟水平有所下滑，但從長遠來考慮，還是要對這些政策堅決執行，使得這些合理的宏觀調控政策能充分發揮其作用，保證房地產經濟的長遠發展。而對于那些不當或處于失控狀態下的宏觀經濟政策，則應及時采取措施加以制止和糾正。此外，國家應盡量保證宏觀政策穩定性，避免因為政策不穩定而造成房地產經濟的波動。

3、結語

房地產經濟是我國國民經濟的重要組成部分，我國國民經濟的發展離不開房地產經濟的發展，因此，保證房地產經濟的穩定發展有著重要的戰略意義。所以，對影響房地產經濟的因素加以分析具有十分重要的現實意義，只有通過分析房地產經濟波動的因素，才能準確掌握其波動的規律，從而制定有效的對策措施，實現房地產業持續健康的發展目標，進而帶動我國國民經濟的穩定快速發展。

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