試析房地產(chǎn)項(xiàng)目如何提高預(yù)算質(zhì)量

陳玉松

在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行中，加強(qiáng)工程造價(jià)控制顯得尤為重要。管理人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金的管理，并對(duì)工程全過程各環(huán)節(jié)加以控制，對(duì)偏差加以調(diào)整，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算管理內(nèi)容

（一）預(yù)算編制。在預(yù)算編制中，相關(guān)人員主要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量、企業(yè)現(xiàn)金流、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度等部分進(jìn)行處理，在實(shí)際作業(yè)中根據(jù)企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，確保企業(yè)項(xiàng)目與資金流的流暢，確保資金使用的有效性。

（三）預(yù)算分析調(diào)整。由于房地產(chǎn)資金不穩(wěn)定性明顯，據(jù)此相關(guān)企業(yè)應(yīng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行動(dòng)態(tài)系統(tǒng)加以構(gòu)建，通過這個(gè)系統(tǒng)可將相關(guān)數(shù)據(jù)反映出來，對(duì)資金流動(dòng)實(shí)際情況加以判斷，并采取有效措施來調(diào)整。

（四）預(yù)算考評(píng)。為確保預(yù)算執(zhí)行力的提升，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將績(jī)效考核與預(yù)算執(zhí)行情況有效聯(lián)系，在預(yù)算考評(píng)下，財(cái)務(wù)預(yù)算的合理性及科學(xué)性大大提升，在一定程度上保障信息的準(zhǔn)確與及時(shí)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算管理現(xiàn)狀

據(jù)筆者了解，我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理中，僅僅側(cè)重于成本費(fèi)用的降低，忽視了預(yù)算管理的重要性。而財(cái)務(wù)部門在預(yù)算管理過程中忽略了其他部門的職責(zé)與義務(wù)，導(dǎo)致各部門間交流不暢。

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理會(huì)出現(xiàn)監(jiān)管不嚴(yán)的現(xiàn)象，表現(xiàn)為：預(yù)算管理人員缺少對(duì)資金預(yù)算編制的認(rèn)識(shí)，加上房地產(chǎn)企業(yè)需要借助撥款來發(fā)展項(xiàng)目以及維持日常工作開支，沒有存在較深的資金預(yù)算編制意識(shí)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金分配上存在不合理現(xiàn)象，資金預(yù)算管理工作秩序被打亂。資金預(yù)算管理工作在資金的支出上嚴(yán)謹(jǐn)度低，使得項(xiàng)目的建設(shè)效用沒有得到完全施展。資金預(yù)算部門在預(yù)算編制的審批上監(jiān)管不嚴(yán)，容易出現(xiàn)預(yù)算編制內(nèi)容參考價(jià)值降低的情況。

根據(jù)多年的市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在考核機(jī)制缺失的問題，因?yàn)闆]有相應(yīng)的監(jiān)督和考核機(jī)制，也沒有強(qiáng)化資金預(yù)算的制度，導(dǎo)致很多預(yù)算編制完成以后就不再去管理了，放在一邊置之不理。然而在實(shí)際的工程資金運(yùn)行并沒有根據(jù)預(yù)算來執(zhí)行工作，只是聽從建筑管理人員的一些胡亂指揮和安排。有些小部分的房地產(chǎn)企業(yè)或許有監(jiān)督部門，但是也只是個(gè)形式，并沒有真正的意義，導(dǎo)致預(yù)算管理流于形式，甚至監(jiān)督和執(zhí)行的是同一個(gè)人。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算管理質(zhì)量提升的有效對(duì)策

（一）對(duì)預(yù)算組織體系建設(shè)不斷完善。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平的提升，首先應(yīng)對(duì)預(yù)算組織體系建設(shè)加以完善，提高預(yù)算建設(shè)層次與水平，設(shè)立預(yù)算委員會(huì)，與此同時(shí)還應(yīng)對(duì)全員參與意識(shí)不斷強(qiáng)化，通過指標(biāo)分解、目標(biāo)制定、責(zé)任界定等方法使相關(guān)指標(biāo)有效落實(shí)，并簽訂相關(guān)責(zé)任書。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行明確，確保各項(xiàng)工作的有效協(xié)調(diào)，促進(jìn)預(yù)算管理有效性的提升。企業(yè)對(duì)各項(xiàng)環(huán)節(jié)的加強(qiáng)管理，提高預(yù)算的控制力。

（二）保證資金預(yù)算編制的準(zhǔn)確性。資金預(yù)算編制作為房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算工作開展的根本，在編制上具有一定復(fù)雜性。為確保資金預(yù)算編制的準(zhǔn)確性，在時(shí)間上，要給予資金預(yù)算編制人員寬裕的時(shí)間，核對(duì)好房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)開支，還要對(duì)預(yù)算工作加以總結(jié)，保證數(shù)據(jù)來源的準(zhǔn)確率。資金預(yù)算編制需要建立在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求的基礎(chǔ)上，并聯(lián)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平，根據(jù)更加合理、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)進(jìn)行的資金預(yù)算編制。新時(shí)代背景下的資金預(yù)算編制工作與傳統(tǒng)資金預(yù)算編制相比，規(guī)劃也更加的科學(xué)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金分配也逐漸趨于合理。為將房地產(chǎn)企業(yè)的資金分配更合理，需要明確各項(xiàng)資金的使用明細(xì)，嚴(yán)格控制資金的支取途徑，對(duì)支取標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格審核。

（三）增強(qiáng)預(yù)算管理的科學(xué)性、全面性

1.項(xiàng)目預(yù)算

招財(cái)被二鴨婆帶回了白家灣。第二天，他就被縣公安局的人帶走了。他不光被撤掉了民兵營(yíng)長(zhǎng)職務(wù)，還因流氓罪被判了三年有期徒刑。

在項(xiàng)目預(yù)算管理中，企業(yè)應(yīng)以投資項(xiàng)目開發(fā)過程為周期，對(duì)項(xiàng)目資金使用合理控制提升盈利能力。其中涉及到費(fèi)用預(yù)算、銷售預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃等，并對(duì)項(xiàng)目全過程利潤(rùn)狀況、現(xiàn)金流加以重視。

2.經(jīng)營(yíng)預(yù)算

經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理應(yīng)以會(huì)計(jì)年度為周期，其中涉及到企業(yè)預(yù)算、成本及營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算，與預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、資本預(yù)算、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流預(yù)算等等，相關(guān)人員在經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理中應(yīng)對(duì)項(xiàng)目預(yù)算加以細(xì)化，對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)合理調(diào)整。

3.財(cái)務(wù)預(yù)算

財(cái)務(wù)預(yù)算作為預(yù)算管理之一，主要涉及到預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流預(yù)算、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、資本預(yù)算等，在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中，企業(yè)可采取不同的預(yù)算管理形式，對(duì)資金合理統(tǒng)籌，對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)及總資產(chǎn)準(zhǔn)確性加以關(guān)注。

（四）對(duì)預(yù)算管理中事中控制加強(qiáng)管理。企業(yè)在預(yù)算管理中，應(yīng)加強(qiáng)事中控制管理，對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況定期追蹤，基于這種情況下企業(yè)可定期組織預(yù)算執(zhí)行溝通會(huì)，對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況不定期通報(bào)，并結(jié)合預(yù)算指標(biāo)、資金狀況、項(xiàng)目開發(fā)周期，根據(jù)成本管理、工程進(jìn)度、資金管理來落實(shí)事中控制，及時(shí)對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況加以反饋。加強(qiáng)各部門對(duì)預(yù)算的深入理解，確保溝通交流的流暢性。

（五）構(gòu)建一支高素質(zhì)管理隊(duì)伍。若想加速企業(yè)的快速發(fā)展，建設(shè)高素質(zhì)的財(cái)會(huì)隊(duì)伍也十分重要，需將提高隊(duì)伍人員的綜合素養(yǎng)作為主要目的。首先，需改革更新預(yù)算管理模式，保障預(yù)算管理的科學(xué)性與合理性，以積極適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展要求。建設(shè)預(yù)算管理隊(duì)伍時(shí)應(yīng)遵照“去腐存精”的原則，以保障其具備專業(yè)素養(yǎng)。同時(shí)，還可邀請(qǐng)專業(yè)財(cái)會(huì)專家開展預(yù)算知識(shí)教育，通過不斷的教育，使管理人員的總體素質(zhì)得到提高。

（六）做好預(yù)算考核工作。為確保預(yù)算管理作用的發(fā)揮，企業(yè)應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)考核模式進(jìn)行革新，對(duì)相關(guān)責(zé)任進(jìn)行分解，幫助企業(yè)各部門形成預(yù)算意識(shí)。建立獎(jiǎng)懲互相結(jié)合的機(jī)制，既能夠鼓勵(lì)部門與員工追求績(jī)效最大化，從而也能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)利益最大化。在目標(biāo)管理的指導(dǎo)下，若不能夠?qū)ω?cái)務(wù)成本進(jìn)行良好的控制，嚴(yán)重的會(huì)使企業(yè)資金的效益最低化，從而起到相反的作用。在預(yù)算管理中，要想處理好目標(biāo)效益與投進(jìn)成本之間的關(guān)系，績(jī)效預(yù)算是最關(guān)鍵的要點(diǎn)，另外預(yù)算中要體現(xiàn)一個(gè)具體的成本，預(yù)算管理具有衡量績(jī)效目標(biāo)與提供資金的重要任務(wù)，由此看來，績(jī)效預(yù)算體系能夠?qū)⒇?cái)務(wù)分級(jí)管理和目標(biāo)管理有效的結(jié)合在一起。

結(jié)束語(yǔ)

盡管目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理現(xiàn)狀不容樂觀，為促進(jìn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升，還應(yīng)采取行之有效的管理手段，對(duì)預(yù)算管理充分強(qiáng)化，提高預(yù)算管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)也要積極接受相關(guān)部門的檢驗(yàn)，對(duì)管理水平的提升具有積極影響，符合新時(shí)代下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的新目標(biāo)，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。