“以房養老”，此路通不通

2017月，原保監會在北京、上海、廣州、武漢正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點，試點時間截止為2018年6月。“以房養老”試點迎來尾聲。

4年來，雖有多家保險公司獲得試點資格，但只有幸福人壽實際開展了業務，全國范圍內也僅有98戶家庭139位老人完成承保手續。受傳統養老觀念、產權糾紛、相關配套政策尚需完善等因素影響，“以房養老”保險試點開展起來并不順暢。

未來，“以房養老”保險政策是否還有繼續下去的必要？想要真正將這項政策落地開花，還要進行哪些改革？

誰是主體未來由市場決定

傅鴻源（重慶大學建設管理與房地產學院教授）

“以房養老”是一種將住房反向抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，實質是產權變現金，即老年人將其名下的房產抵押給銀行、保險公司等金融機構，由相應的金融機構綜合評估房主的年齡、健康狀況、預期壽命、房屋現值及未來折舊、增值等因素后.將房屋的價值化整為零，分年或分月支付給老人。房主去世后金融機構取得房屋產權，并用房屋銷售、出租或拍賣的收入來償還貸款本息。在整個抵押期間，房主繼續享有房屋居住權并負責房屋維修，直到去世。

“以房養老”概念鋪陳多年，但產品推進情況并不樂觀。

首先，“以房養老”牽涉到房地產業、社會保障、金融業等多領域及相關部門，需要多部門一起制定具體政策和細則。就現狀來說，我國相關法律法規還很難滿足住房反向抵押開展和推行的實際要求，如何保證這些行業、部門公平公正地經營、管理和執法，當前條件下是個極大挑戰。

其次，“以房養老”的最后一環是房產通過金融市場變成各種形式的貨幣資產，這一模式需要建立在成熟的市場經濟基礎上，建立在房地產市場和金融市場同時發達的基礎上，否則推廣以后真正實現的效果也會打折扣。

第三，誰更適合成為“以房養老”經營主體一直是個疑問，銀行？保險公司？社保機構？我國法律規定保險公司不允許直接投資普通房地產項目；社保機構，貸款、房屋評估和銷售項目不在其業務范圍內；銀行，在抵押和反向抵押上有經驗，但住房反向抵押業務的開展會影響銀行其他信貸資金的運用。在這個抉擇過程中，實踐最有發言權，誰能更好地發揮在解決養老問題上的作用，誰就有資格承擔這一角色。

總之，“以房養老”是一項長期工程，當前是政府政策積極鼓勵的，而未來應該是由市場決定的。

新政遇冷，問題出在哪里

劉曉菲（投資顧問）

任何一種新政策在執行之初總會遇到各種阻礙。究其原因，要么是損害了一部分人的利益，要么是與傳統的習慣相對立，這兩點，“以房養老”剛好都沾上了邊。

對于作為財產重要象征的房屋，老人更傾向于留給自己的下一代。許多老人寧愿晚年清貧也不愿以犧牲親情來換取安逸富足的生活。另外，如果老人選擇了“以房養老”模式，容易給外界造成子女不孝、養老困難的印象，會給子女帶來輿論壓力，也容易引發子女同父母間的情感及財產危機。

除了中國人根深蒂固的傳統觀念對“以房養老”的排斥，“以房養老”在技術上及市場上，來還受到了中國國情的雙重考驗。

首先，“以房養老”實施技術難度大。“倒按揭”確定每月支付給老人的具體數額，要通過預測老人的壽命來實現，而預測壽命本身就有太多的不確定因素。如果老人實際壽命比協議期短，那么老人實際得到的錢就比較少，老人有損失；反之，保險公司有損失。

其次，“以房養老”市場風險、金融風險大。“以房養老”在西方國家可以普及的一個重要原因，是房地產市場相對比較穩定，期房價估算變動不大，房屋折舊預測較容易。而國內房地產市場價格中長期走勢難以預測，這對于保險公司來說，金融風險也比較大。

另一個值得警惕的現象是，目前已有多起“以房養老”騙局發生，詐騙者對“以房養老”偷換概念，以所謂“高回報”作為誘餌，哄騙老年人以其房屋作為抵押進行貸款，用以投資所謂高息“理財項目”，最終老年人不僅無法得到本金與收益，甚至房子也被強制過戶。

雖然“以房養老”試點情況并不樂觀，但面對目前中國廣闊的養老市場，推動“以房養老”保險仍可期待。

產品設計應更加優化

張世春（廣東財經大學金融學院教授）

“以房養老”之路要走下去，在具體操作環節以下幾點需要著重考慮：

首先，政府進—步加強參與力度。

近年來，雖然國家層面已經出臺了一系列支持“住房反向抵押”養老保險發展的條例。但總體來說，政府對于“以房養老”參與力度不足，尤其在產品設計方面缺乏引導。“以房養老”是一種帶有公益性的貸款業務，本質上是改善老年人生活的社會保障項目，僅僅依靠社會機構的自發行為，會導致項目停滯不前。

未來，可以考慮由政府和市場進行“利益共享、風險共擔”。比如，由政府出頭成立補償基金，若因房價波動等不確定因素造成機構虧損，基金可進行補貼；對于資金支付有困難的老人，基金可幫助支付初期的房屋評估等中介費用。

其次，“以房養老”產品設計應更加優化。目前“以房養老”試點效果不理想，產品設計存在缺陷是一個重要原因。比如，南京湯山留園公寓的“以房換老”項目要求申請者必須是孤寡老人；上海市公積金管理中心推出的“以房自助養老”要求產權在簽約時過戶；中信銀行的“養老按揭貸款”項目要求名下至少要有兩套房，且貸款必須用于養老。

不合理的產品設計不僅會造成項目失敗，甚至會對“以房養老”這一模式產生負面影響。產品限制過多，往往打消了老人的參與熱情，只有符合本地區消費者需求的住房反向抵押貸款產品，才有更大的發展潛力。

產品設計優化還要體現在便于老年人理解。“以房養老”保險可以看成是—種金融衍生品，精算模型比較復雜，老年人的理解難度也比較大，同時涉及房地產評估、人口壽命測算等方面，更加劇了其復雜性。很多老年人看不懂“以房養老”如何操作，對于如何計算每月返還的錢、房子增值部分如何計算等等都沒有概念，這些都影響了社會對“以房養老”的有效需求。

我認為，“以房養老”作為—種新型的養老模式不僅可以盤活房產，還可以緩解社會養老壓力，只要產品設計得好，未來應該會有好的發展前景。

他山之石，或可參考

胡國華（華中師范大學講師）

“以房養老”在一些發達國家已經發展得比較成熟，但在適應我國國情方面仍顯得“水土不服”。國外的一些成熟經驗，值得我們借鑒。

加拿大是“倒按揭”貸款業務發展比較快的國家之一。許多加拿大人年老后，會選擇把住房賣掉，然后住進各種有福利補貼的養老機構。比如，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要不搬家不賣房，房產主權不變，可以一直住到生命的最后，在后人處理房產時折還貸款。

英國“以房養老”模式更多借助保險公司的力量。一種是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后用該住房歸還貸款；第二種是出售大房換購小房，用差價款來養老。英國的住房一般不存在使用年限的問題，并且相關金融服務機構在這一領域運作了許多年，操作比較規范。

美國是推行“以房養老”模式最為成熟的國家之一，“美國模式”最大的特點在于政府采取培育市場、政策扶持、稅費減免、監督審查、信息咨詢、資金支持等多種措施來創造外部環境，加強了“以房養老”承辦機構和申請老人雙方的信心，刺激了社會相關需求。但需要注意，美國政府只對具有一定公益性質的“以房養老”金融產品采取政府主導的形式并為相關機構提供必要的政府擔保。

從法規來看，發達國家目前只有美國制定了“以房養老”專門的監管條例。