房地產精裝房標準化策略研究

高 衛 紅

(山西建設發展有限公司，山西 太原 030002)

在市場經濟的推動和客戶不同喜好的影響下，房地產市場銷售的房屋大部分為毛胚房，客戶買到房子不具備住房條件，家家戶戶都要進行為期幾個月的裝修，方可入住。為了裝修房子，有的請裝修公司，有的互相借鑒，跑遍裝修公司和建材市場，想盡一切辦法設想屬于自己空間的效果，搗墻、拆門、改水電已經屢見不鮮，給客戶帶來很大的麻煩。每次看到裝修搗墻垃圾成山，嶄新的防盜門當做廢品收購，室內電線抽掉，房內折騰成一片狼藉的場景時，作為建筑從業者，不由得一陣心酸，發發牢騷，對各種社會資源的極大浪費，對建筑從業人員專業水平的否認，對房地產開發商極大的不信任。精裝房得不到客戶的青睞，扯皮糾紛問題太多，大部分房地產開發商只開發毛胚房也是實屬無奈，有的開發商就是故意把假冒偽劣產品用在業主要拆卸的范圍內，糊弄了大部分業主，社會上就出現了黑心開發商的說法，造成了一種畸形的社會現象。為了滿足客戶的真實需求，節約社會資源，減少不必要的浪費，發揮集中裝修，集中采購，降低工程造價，發揮專業優勢，精裝房標準化的實行是非常有必要的。

精裝房標準化的策劃研究，大致需要經過五大階段：第一階段為圖紙設計階段，定位墻是不需要砸也是不能砸掉的；第二階段為精裝房標準化的標準制定階段，定位精裝房的標準是客戶喜歡的，而且是自己可以調配的；第三階段為精裝修房實施階段策略研究，定位精裝修過程是有專業人員替客戶把關和操心的；第四階段為精裝房驗收，交付使用階段，定位客戶得到的產品是合格的，滿意的，精裝房是有專業水平含量的；第五階段精裝修房質量回訪，客戶滿意度調查階段，定位房地產開發商是可信任的，服務質量是有保障的。

圖紙設計階段是決定房屋功能用途是否合理最重要的階段，也是決定房屋是否暢銷的關鍵階段。建筑產品是具有獨特性的，不管是建筑的外觀還是建筑的戶型結構都是別具一格的，它需要設計從業人員根據用地規劃設計條件及設計規范精心設計，認真推敲，仔細研究。戶型設計，布局要求功能齊全合理，室內通風采光效果最佳，房內規矩整齊，走廊最小化、共用化，房間尺寸合理，家具家電擺放合理。每個樓盤根據定位標準，一般會設計出多種戶型，但基本戶型大致可分為：經濟型剛需房，舒適型改善房，寬敞型奢享房。經濟型剛需房參數簡介，面積約80 m2～100 m2，多為兩室一廳一衛一廚?？蛷d開間3.6 m～3.9 m，建筑面積約20 m2～30 m2，臥室3 m～3.3 m，建筑面積約18 m2～25 m2，衛生間、廚房開間最小1.8 m，建筑面積約6 m2～10 m2；舒適型改善房參數簡介，面積約120 m2～140 m2，多為三室兩廳兩衛一廚型房屋?？蛷d開間3.9 m～4.5 m，建筑面積約25 m2～35 m2，臥室3.3 m～3.6 m，建筑面積約18 m2～25 m2，衛生間、廚房開間最小2.4 m，建筑面積約8 m2～12 m2；寬敞型奢享房參數簡介，面積約160 m2～190 m2，多為四室兩廳兩衛一廚型房屋，客廳開間4.2 m～5.4 m，建筑面積約30 m2～40 m2，臥室3.3 m～4.2 m，建筑面積約18 m2～25 m2，衛生間、廚房開間最小2.4 m，建筑面積約10 m2～15 m2。在設計階段要做到讓客戶在戶型方面，無可挑剔，無搗墻改戶型的想法。

建筑戶型設計完畢后，還需根據功能區域合理設計相應的水電配套開關、插座的位置，這項設計需考慮的更加周到，比如家具家電的擺放、潔具的布置，開關、插座上下水預留等位置，設計完畢，最好采用BIM技術開會討論每個功能區域的合理性，做到每個功能的配置是無可挑剔的，設計階段是精裝房標準化的首要階段。

精裝房標準化制定階段是決定客戶是否喜歡，是否暢銷的關鍵階段，也是決定精裝修房能否順利推廣的關鍵階段，因此要做到效果要標準化，裝修材料要標準化，價格組成標準化。

首先，要根據房屋購買人群，制定相應的設計標準，包括精裝修房的設計效果及風格；每個戶型根據不同的裝修風格設計出1套～3套不同的效果圖，客廳、臥室、廚房、衛生間分別出各自的效果圖，就像汽車產品一樣，同一款汽車有幾種配置，低配、標配、高配甚至更多的配置，來滿足不同客戶的需求，然后每種戶型再做出一套客戶滿意度最高的樣板間進行展示，作為此戶型裝修的標準配置，以供客戶親臨現場體驗實體效果。

其次，要根據設計效果制定相應的用材標準，根據設計效果，同一主材選用不同檔次的材料，至少三個廠家，地磚、墻磚、門、乳膠漆、壁紙、櫥柜、電器、潔具、燈具及插座開關等按不同的廠家確定不同的質量檔次，在樣板間內擺放不同廠家的材質樣品，讓客戶明明白白做出明確的選擇，再向客戶展示一套標準精裝修配置的材料價格表和選配材料的價格表。

最后，要根據個別客戶的喜好要求，制定出完美的替換材料或者選配風格的計價管理辦法，使不懂工程的銷售人員和顧客也可以完成銷售和選購環節。

通過效果要標準化，裝修材料要標準化，價格組成標準化的策略研究，在銷售階段達到客戶滿意，精裝修房屋暢銷。在銷售過程中，所有銷售人員必須統一培訓，銷售人員講解要一致，嚴禁亂承諾，亂講解，做到的要說到，說到就要做到，避免爭議和欺詐行為的發生，銷售體系也需要標準化。每套精裝房設定一套標配的價格，然后把可以選配的材料、設施、設備做出相應的價格增減體系，售樓部就像超市一樣，客戶盡情的點選自己喜歡的精裝房和相應的裝修配置，一切均以書面材料記錄為準?？蛻暨x擇完畢，不管是客戶還是銷售人員都可以很輕松的進行價格核算，所有的細節均可約定在合同之內，供需雙方共同遵守。這樣就能充分發揮資源優勢，各方共贏，精裝房順利推廣。針對已到裝修階段仍未銷售確認的房屋，一律按樣板間標準裝修完畢，等待銷售。精裝修房標準制定階段是精裝房標準化成敗的最重要的階段。標準化效果，標準化裝修材料，標準化價格配置見表1。

表1 標準化效果，標準化裝修材料，標準化價格配置表

精裝修房屋設計、標準制定，銷售完成之后，就要進入實施階段，是否能達到預期的效果和想法，關鍵要靠具體實施，只有讓客戶眼睛看到的和腦海中想到的與其得到的是一樣的，客戶才是滿意的，施工實施也必須標準化。

在實施階段，精裝房一定要樣板先行，不合格的材料，技術不過關的工人嚴禁進場，工藝要做到精益求精，工廠標準化、定制化產品達優，管理人員管理必須到位，責任心強，成品保護到位。開發商要建立健全強有力的質量保障體系，參建各方的責、權、利要明確，有標準化的管理體系。

在集中材料選材方面一定要和廠家簽訂戰略合作協議，確保所提供的材料的質量標準與樣品一致，墻磚、地磚、門窗、衛生潔具、燈具、家電等設備必須采用質量可靠的知名產品與設計階段選配的產品一致，有標準化的材料、設備供應商。

在選擇施工技術人才方面，我們應該集中社會技術力量雄厚的勞務公司，也可以選擇技術力量過關的小團隊，簽訂正規的勞務包干合同，范圍明確，責任到人，各工種工人之間默契合作，建立標準化的施工隊伍。通常精裝房的小團隊人數不宜太多，一般材料搬運工為3個，水電工2個，瓦工5個、木工3個、油漆工5個組成的小團隊；區域劃分不應太大，宜以單元為施工段，各工種可以一直進行專業流水施工，各區域互不干涉，互不影響，各工種互相保護成品。施工期保證在春夏秋季節，確保裝修施工質量，在施工工藝方面，采用社會先進的施工工藝，如瓷磚美縫工藝，水刀瓷磚切割工藝，玻璃鉆開孔工藝等，在工藝上做到先進水平，即使自行裝修也達不到的工藝，使裝修房達到預期的效果。

精裝房施工過程檢查驗收是必要的手段，竣工后驗收也是必不可少的，每戶施工完畢，必須進行分戶驗收，每個設施設備均需要進行測試，所有功能均需測試合格。精裝房在追求華麗的同時，室內環保工作絕對不可忽視，確?？蛻舻慕】?，室內環境檢測也是非常重要的，必須經有資質的第三方檢測并合格。通過一系列的檢驗驗收合格后，房地產開發商出具房屋使用說明書和房屋質量合格證，方可進行交付使用，交付要標準化，驗收要標準化。

交付的標準化內容包括：房屋使用說明書；房屋的標準配置；本套精裝房的建筑、結構、水、暖、電圖紙；精裝房效果圖；裝修施工圖紙；水、暖、電及吊頂隱蔽驗收及各部位隱蔽的影相資料；實體驗收記錄；電氣設備及潔具功能性監測記錄；室內環境檢測報告；各設備的出場合格證、使用說明書及質保書；房地產公司出具的房屋質量檢測合格證。

驗收的標準化內容包括：地面、墻面、門窗、五金、吊頂，隱蔽驗收記錄，衛浴、潔具功能性試驗，燈具、插座、開關功能性試驗，油煙機、熱風機、排煙機等電器設備功能性試驗，室內環境檢測，室內整潔干凈、各設施設備完好無損，運行正常。

客戶接收到精裝房要進行入住使用，每個裝修部分和家電設施都有兩年的免費質保期，為了更好的推廣精裝房和精裝房更新換代提供真實可靠的信息，檢驗各環節、各產品的施工質量，在質保期內，每年要進行一次精裝房客戶滿意度回訪，回訪要標準化。回訪標準化內容包括：實體是否與交工時提供的質量驗收記錄，檢測報告一致；門窗、五金運行狀況是否良好；衛浴、潔具運行狀況是否良好；開關、插座及燈具運行狀況是否良好；電氣設備運行狀況是否良好。

房地產精裝房標準化五大階段策劃要是做到了，就基本做到了客戶所想所要的房子，精裝房就會非常暢銷，節約社會資源，利國利民利己。因此，房地產開發商要響應國家的號召，將精裝房標準化，積極推廣精裝房，未來精裝房勢在必行。