保利地產財務報表分析

羅萍文 徐心敏

【摘 要】作為資金密集型行業的房地產業，其發展的關鍵在于能否高效的籌集與使用資本，即根據財務分析能否制定并實施正確的財務戰略。文章選取具有代表性的房地產企業作為研究對象，對其整體發展戰略及財務狀況進行簡要分析。以促進企業資金的良性循環，提高企業的競爭力。

【關鍵詞】保利地產；財務報表；分析

近年我國房地產行業內部市場競爭越發激烈，行業的利潤不斷降低。國家不斷加強對該行業的宏觀調控，金融機構逐漸提高對房地產開發項目的信貸管制，那些在發展中缺乏科學財務管理方法的企業被淘汰的機率也會隨之增加。

如何通過做好房地產的財務分析以提高房地產企業競爭力，促進整個行業的健康可持續發展呢？有不少學者對房地產企業的財務進行了分析研究，但大多偏向于理論化。文章的創新之處是以保利地產為例，對其近期財務狀況進行研究探討，力求從實際出發，比較全面系統地闡述保利地產財務狀況的現狀和存在的問題，同時從理論和實踐的角度，建議如何強化內部管理，促進保利地產財務狀況良好發展，并希望藉此能對創業者以及正在從事房地產工作或者研究的人員有所啟發和借鑒。

一、保利地產股份有限公司財務報表分析

保利地產是我國專注于房地產開發及銷售的最大企業之一。在房地產迅速發展的同時，不少新興的行業也隨之發展起來，逐漸拓寬了建筑設計、銷售代理、物業管理、公共設施建設等相關行業，形成以房地產為主、相關行業穩步發展的新局面。

（一）保利地產的資產變動分析

從下表1顯示，保利地產的資產規模逐年上升，但是增速緩慢。由2013年的313939.95百萬元增至2017年的696451.09百萬元，年均增長24.37%。

下表2所示，保利地產的貨幣資金和其他收應款在2016-2017年兩年度都有持續增長，2017年增加53.06%元和64.4%，存貨2017年增1.34倍，說明庫存壓力增大。歸屬于母公司所有者權益在2016年和2017年分別增長了13.49%和114.41%，2017年增幅翻倍。

（二）保利地產的現金流量分析

從下表3可以看出，保利地產2017年經營活動產生的現金凈額為負數，比2016年下降1.86倍，說明購買支付遠大于銷售收現增長；投資活動現金凈額處于下降趨勢，說明公司銷售能力下降的同時投資活動現金流出也大大降低，公司減緩了擴張速度；2017年的籌資活動現金凈額比2016增長了6倍多，說明公司籌資活動在大環境惡化時仍保持了較快的發展態勢。

二、保利地產償債能力分析

（一）短期償債能力分析

1.流動比率：從下圖1可以知道保利地產這五年來的流動比率正在逐漸接近2，房地產行業流動比率標準是2，速動比率標準是1，保利的償債能力在13-17年間正逐漸升高，反映了保利地產的短期償債能力正在逐漸提高。

2.速動比率：從下圖1中也可以看出保利地產短期償債能力的速動比率相對偏低，這是由行業的性質和開發項目決定的，房地產行業通常存有金額較大的存貨。企業在2013-2017年的短期償債能力一般，不過有上升好轉的趨勢。

（二）長期償債能力分析

1.資產負債率：下表5可見2013年的資產負債率指標和2017年基本保持平穩，說明保利地產的債務負擔整體上沒有較大幅度變動，相對比較平穩。保利的資產負債率在75%-78%之間。資產負債率相對較高。建議公司完善自身的資金結構。

2.產權比率：從數據上來看，保利的產權比率從2013-2016年呈現下降趨勢，因為下降幅度不大，表現了企業的財務結構基本穩定，但2016-2017年有所上升，證明期償還債務能力已逐漸增強。

三、保利地產盈利能力分析

2017年公司凈利潤156億元，同比增幅25.8%。同時，銷售業績優于行業34個百分點，穩居行業前五。具體從表7中可以看出：

1.銷售毛利率：銷售毛利率每年都處在比較穩定的狀態，但都不是很高，表明保利地產近幾年的獲利能力減弱，從整體來看因為國家對房產行業的制度有所影響，使得保利集團銷售毛利率呈下降趨勢。

2.銷售利潤率：保利地產的銷售利潤率在10%以上且上下浮動的幅度不是很大。

3.總資產報酬率：保利的總資產報酬率呈現上升趨勢，并且超過了同級的房地產公司，說明企業對資產的運用效率不斷提高。

四、存在的問題

公司的財務狀況總體良好，總資產規模和主營業務收入都保持著高速增長，經營狀況良好，現金流量和利潤結構比較穩定。流動資產周轉率上升趨勢較大，處于有利地位，公司在行業利潤率水平趨勢性下滑的大背景下，提升管理效益，能很好地控制自己的流動資產變現能力，努力保持了利潤率的穩定。短期償付能力變強，面臨的短期流動性風險變小。但還存在如下問題：

1.負債過大：從公司連續幾年負債總額來看，建議公司減少負債的額度，調整公司內部資產結構，將資產和負債打到平衡的狀態。

2.存貨總額過大：存貨占公司總資產的比重較大，存貨量過多會嚴重影響公司資金流動速度，通過分析得知保利公司近三年來資產收益率的增長僅僅是依靠增大收益中負債比率來實現的，雖然比較以往的基礎上有所提高，但是資金周轉率還是沒有顯著提高。

五、建議

降低短期償債風險的措施：第一，加強流動資產的管理，提高對流動資產的使用效率，比如適度增加對外投資等，增加非流動資產的的數量，優化資產結構，降低流動資產的比重。第二，加強營運資金的管理，即加強流動資產與流動負債的管理。加快現金、存貨和應收賬款的周轉速度，降低資金占用以提高償債能力。

降低資金回收風險的措施：首先，建立存貨等流動資產的管理制度。存貨占用資金量大會增加企業因存貨的積壓占用資金而增加公司的財務風險。因此，公司應加快公司存貨的銷售與貨款回收，如：降價銷售存貨房；租售并舉。其次，加強應收賬款的回收管理。對于應收賬款管理應在以下幾方面強化：第一，建立穩定的信用政策；第二，確定客戶的資信等級；第三，確定合理的應收賬款比例。

六、結論

以上是對保利地產財務管理現狀進行的淺略分析。隨著市場經濟的高速發展，同類公司財務管理中的問題也會突出，只有加強財務管理工作，不斷改進內部財務管理制度，抓好資本結構治理，把有限的資金合理使用，促進企業資金運動的良性循環，樹立現代財務管理的理念，依法理財，講求資金的使用效果，不斷提高企業的競爭力，實現“公司價值最大化”，把企業做大、做強。

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