優化廉租房源退租機制

文/蘇毅

廉租住房制度是上海市“四位一體”住房保障體系中一項重要的制度安排，是解決本市低收入人群住房問題的有效途徑。但是，目前廉租住房制度在運行中存在一些瓶頸問題，尤其在廉租住房實物配租房源退租機制方面，由于住房保障資源的有限性，退租機制對于實現廉租住房可持續發展有著重要意義，應引起上海市各級政府的高度重視。

一、應退租家庭現狀

以上海市靜安區廉租住房實物配租為例，已退租家庭戶數占應退租家庭戶數的比例不足三分之一。從目前情況來看，應退租主要原因是原實物配租家庭已獲得房屋征收（拆遷）補償安置或已享受本市其他住房保障待遇、復核時收入財產或居住面積超出現有廉租住房申請標準，以及未申報復核等情形。

因實際情況各不相同,應退租家庭清退難點較為錯綜復雜。部分家庭雖家庭收入或財產超出廉租標準，但實際在本市無房居住，人均居住面積仍屬于我市住房困難群體；另有部分家庭發現廉租房源全額租金略低于市場租房價格且非常穩定，尤其是殘疾喪勞家庭不愿意搬來搬去，情愿以政府作為懲戒的廉租房源全額租金支付房租而不愿離開；還有部分家庭則存在僥幸心理，認為暫時沒有有效手段清退廉租房源，抱著住一天算一天的心態，甚至同一小區的實物配租家庭抱團壯膽，堅決不繳費不退租。

二、退租機制存在的問題

（一）法律體系不夠完善

廉租住房尚未出臺專門針對租后管理的法律法規，未通過法律明確廉租實物配租家庭的退出程序，即暫無統一具體的操作流程及實施口徑，使得廉租房源退出的實施無法可依。在實際操作中,勸退方式過于單一固化，各級住房保障機構基本上僅運用廉租住房實物配租相關實施細則中提到關于“違規行為處置”的處理措施，主要有當面訓誡、收取違約金、取消實物配租資格后收回住房等方式。操作流程通常參照上海市共有產權保障住房供后管理的執行程序，但效果也不甚理想，因此亟待有關部門出臺多元化多層次的租后管理政策。

（二）監管措施缺乏推力

在廉租住房實物配租家庭發生應退租的情況時，產權方（或出租方）沒有強制執行權，提請法院也較難強制執行，故住房保障機構普遍采取與應退租家庭約談的形式，協商過渡期時間，并告知過渡期滿需及時騰退房源、按廉租房源全額租金或市場租賃價格收取租金。但是，大部分實物配租家庭過渡期后仍拒不履行義務，甚至直接拒絕約談。盡管區縣或街鎮住房保障機構很多工作人員擁有執法證,但其日常工作主要負責審核廉租準入資格，行政執法經驗相對缺乏，且上海市中心城區實物配租對象戶籍地和房源地之間的距離比較遠，執法行政成本高、效率低，因此租后管理監管力度非常薄弱。

（三）缺少積極有效的引導

目前，上海市通過網絡及媒體報道的內容多以住房保障政策為主，例如廉租住房準入標準放寬或租金配租金額提高之類的宣傳性報道，在租后管理方面較少進行深入淺出的典型案例分析。同時，在退出方面通常引用懲罰措施，而沒有利用好激勵措施，導致陷入無法執行的尷尬局面。對于主動自愿退租家庭和不及時退租家庭來說，沒有任何來自外界輿論壓力的區別，退租變成了單純依靠實物配租家庭自律的行為。部分實物配租家庭還會受到不良之風蠱惑，產生“租進去也不能把我趕出來”、“欠繳租金一樣過”等思想，甚至出現阻止他人繳納自付租金的行為，造成極其惡劣的影響。

三、退租機制的優化建議

（一）積極創新退租措施，逐步建立分類管理制度

住房保障制度作為一項重要的社會政策，需要有效的法律支持，嚴格制定實物配租對象租后管理辦法，堅決杜絕發生“蝴蝶效應”。當前，上海市廉租住房主要以租金配租方式為主，全市已將目光從廉租住房建設轉向廉租住房租后管理，因此實物配租家庭戶數基本趨于穩定，而可考慮將其中未退租對象進一步細化分析，并作出分類管理及相應處理。

筆者認為，上海市住房保障信用體系建設、“租售轉化”試點、大幅提高租金補貼等政策實質上是推進退租工作的一系列舉措，但是大部分實物配租家庭信用意識淡薄且短期內支付能力提高程度有限，這些家庭收入改善后超出廉租準入標準，增加的收入部分還不足以達到購買本市住房的程度，因此可考慮自付租金抵扣、降低首付比例或放寬住房公積金貸款條件等配套優惠政策，先行刺激經濟條件得到改善后有一定購買能力的實物配租家庭有意愿嘗試“租售轉化”政策。

此外，還可考慮先從已獲得房屋征收（拆遷）補償安置的這部分家庭著手，將獲得征收安置住房（或征收安置款）和實物配租退租（或租售轉化）有機結合，實現跨部門信息共享和協作，徹底解決信息不對稱問題，為退出提供信息支持。例如實物配租家庭簽訂征收安置協議時，需要同步選擇拿征收安置款購買實物配租房源，或者選擇拿征收安置住房及過渡費并即刻搬離實物配租房源。

（二）加大查處力度，形成對未退租家庭的震懾

租后管理成效與高效務實的專業運營和管理密不可分，高強度高頻率的懲戒措施保證了違規行為的高成本，可以在一定程度上遏制違規行為的發生。一方面在實物配租家庭戶籍所在地住房保障機構工作人員異地執法效率偏低的情況下,可聘請專業的第三方隊伍,明確其租后管理職責，主要負責定期查處和處理未退租行為；另一方面由上海市住房保障機構牽頭，按照分配的房源項目進行分組，組織戶籍所在地住房保障機構與房源地的城管、公安、物業、住房保障機構一起建立多部門聯動機制，定期組織專項整治活動。

同時，在條件允許的情況下，可由各區住房保障機構自行申請相關費用納入預算，并通過績效評估實施租后管理清退項目。尤其對于除租賃廉租房源外還擁有戶籍所在地住房及他處住房的實物配租家庭，可考慮參照動遷強制執行程序收回住房，真正做到違規必罰，確保租后管理規定切實得到貫徹執行，盡量消除違規居住造成的社會負面影響。

（三）緊緊依靠輿論宣傳，營造誠信的社會氛圍

實物配租家庭自律退出的可能性很低，而且其經濟實力有限，對其加倍收取自付租金等往往達不到制度設計的初衷，因此要有效借助外力作用。一是形成激勵機制，將獎勵和懲罰措施并舉，在實物配租家庭中抓典型、樹典型，并在其工作單位、戶籍地或租住小區等一定范圍內適時通報，進行表揚或批評。二是運用好“互聯網+”,在百姓比較熟知的平臺推送相關政策或者典型案例，讓違規家庭感受到一定程度上的輿論壓力，也杜絕部分觀望家庭盲目從眾的心理。三是建立完善的個人信用制度，使得實物配租家庭能夠有序退出住房保障體系，例如：從2017年5月份誠信告知單的宣傳和發放效果來看，很多欠繳自付租金的實物配租家庭在接受勸說和解釋說明后，還是會在意被確定為“一般失信行為”和“嚴重失信行為”錄入信用平臺后的嚴重后果，因此消除了觀望的態度而紛紛補繳自付租金或退出廉租房源，在提高自付租金收繳率或清退房源上起到了良好的效果。四是進一步加強宣傳租金配租政策，不能只停留在租金配租輪候實物配租的思維定式，特別是部分家庭因人員、婚姻、身體健康狀況等情況發生變化，不一定想繼續接收實物配租，須提醒其可變更廉租選擇方式，促使實物配租轉成租金配租。因此，在租賃合同到期復核通過后重新簽約階段，應打破原實物配租家庭租賃合同到期后選擇復核續期租賃合同的慣性動作，增加再次征詢或溫馨提醒的環節，通過直接幫助實物配租家庭實時計算若選擇租金配租每月可享受多少元的租金補貼,為實物配租向租金配租轉化提供一條通道。

現在應退未退實物配租家庭造成的負面社會影響正在迅速擴散，越來越多的實物配租家庭抱有圍觀態度。為合理利用住房資源和確保社會公平，有必要完善有關住房保障退出的法律體系和配套政策，建立監管制度和個人信用制度，采取適當行政干預，從而多措并舉健全退出機制，有效促進廉租住房可持續發展。