論物業管理在城市管理和發展中的重要作用

文/萬金寶

物業管理作為一種復合型、社區型服務行業，在城市管理和發展中發揮著越來越重要的作用。上海市住房發展“十三五”規劃中明確指出，“堅持規劃引領與管建并舉相結合，提升管理能級，促進城市有機更新和城市特色風貌塑造相協調”，“強化環境保護和生態修復，打造宜居宜業社區，使城市更具韌性、更可持續”，這說明“十三五”規劃將物業管理在城市管理中的作用提升到了一個新的高度。隨著“全面建成小康社會”目標的提出和“美麗家園”建設在全國的推廣，特別是互聯網在全球的普及，城市管理呈現出全局化、精細化、智能化新趨勢，因此，規劃要求“推動住宅管理行業發展，提高住宅管理精細化、智能化水平，有效改善居住物業服務質量，提高居民的居住滿意度”。本文從物業管理在城市管理和發展中的地位和作用入手，詳細闡述物業管理對城市管理和發展的深遠影響和重要作用。

一、城市管理離不開物業管理，住宅小區綜合治理是城市管理的重中之重

（一）物業管理是城市管理建設的基礎

1．物業管理可以提升城市精細化管理水平。中心城市精細化管理是一項系統工程，它涉及的部門和領域非常多，從城市住宅小區環境管理到城市基礎設施管理、城市運營安全管理、市場管理以及配套公共服務管理，都需要各級各部門戮力同心，才能眾志成城做好管理工作。根據物業管理具有專業的服務和管理特性，物業管理可以在城市管理的某些領域作出其特殊的貢獻，比如小區環境管理、配套公共服務管理、建筑物維護翻新等，起到其他部門不能起的作用。因此，物業管理可以提升城市精細化管理水平，使人民獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續。

2．物業管理是建成美麗家園、智慧型城市的重要條件。建成美麗家園、智慧型城市是習近平總書記提出的新時代奮斗目標，城市是實現美麗家園的基石，因為城市是美麗家園的重要組成部分和核心內容，建設美麗家園、智慧型城市必須遵循城市發展的基本規律，智慧型城市建設必然要求城市管理的智能化、信息化，而城市管理的智能化、信息化很大程度上取決于物業管理。這就為發展物業管理提供了一個很好的機遇，也體現出物業管理在城市管理中具有很重要的地位。

3．住宅小區綜合治理是城市管理的重要組成部分。《上海市加強住宅小區綜合治理三年行動計劃（2015-2017）》要求：“圍繞市委、市政府關于創新社會治理，加強基層建設的總體要求，推進形成政府監管、市場主導、社會參與、居民自治四位一體和良性互動的住宅小區綜合治理格局，為加強和創新特大型城市社會治理奠定堅實基礎。”這說明要通過住宅小區綜合治理，達到創新特大型城市管理的目標。因為住宅小區是城市組成的基本單元，因此，城市管理離不開住宅小區綜合治理，特別是對上海這樣的特大型一線城市來說，把住宅小區綜合治理搞好了，就能為城市管理打下扎實的基礎。物業管理就像城市管理這條項鏈上的一顆顆明珠，將上海裝扮得更加美麗，使其發出耀眼的光芒。

4．物業管理是促進城市可持續發展的重要力量。隨著黨的“十九大”全面建成小康社會奮斗目標的提出，我國城市建設迎來了歷史上的最好時期。經濟和社會的快速發展，使物業管理成為城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，不規范的物業管理會使城市建設和管理陷入一種無序狀態，高效的物業管理是和諧社會建設總體戰略中一種不可或缺的舉措。

（二）物業管理是城市發展的縮影

物業管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面，小到“開門七件事”，大到城市的環境、生態，都密切關系到物業管理工作?？梢哉f，物業管理和城市發展是息息相關的，隨著城市發展，物業管理行業漸漸由小到大、由弱到強，從保潔、綠化、秩序維護和設施設備維護等基礎性物業服務，演化成集智能化、信息化于一體的具有特約增值服務的新興服務業，涉及城市發展的方方面面。

二、物業管理在城市發展中的作用

（一）物業管理對城市經濟的貢獻

1．物業管理促使城市經濟總量增加。黨的“十九大”要求增加人民的獲得感，增加人民的財產性收入。我國老百姓普遍具有購房置業的習慣，他們把一輩子的積蓄用于購房作為自己的財產，總希望自己的財產保值增值。一般來說，房地產價值由地段、房型、交通條件、小區配套、周邊配套環境等因素決定。房地產的地段、房型、交通等自身因素是客觀的，很難改變，但小區配套、建筑物的維護、周邊環境等影響房地產價值的其他因素，可以通過良好的物業管理進行改良，借以提高房地產的價值，使物業經濟壽命得到延長。從經濟學意義上說，物業經濟壽命的延長，等于延長了業主對物業所有權的收益期限，這一點對于城市經濟建設尤為重要。

2．物業管理能促進房地產的可持續發展。

（1）物業管理有利于增強開發商的競爭力。開發商是集房地產開發、經營、管理于一體的企業，過去開發商講究的是資金、技術等硬實力，現在開發商更講究服務、管理的軟實力，物業管理已經成為開發商和樓盤的無形資產，有力地提升了開發商的附加值。一些精明的房地產開發商已經把良好的物業管理作為推銷房屋等不動產商品和招攬顧客的王牌，在期房預售前就引入規范的物業管理服務，當看房客戶一進入樓盤小區，就看到兩旁站立姿勢標準的保安，享受環境舒適的售樓處、管理整潔的樣板房，這無不體現物業管理的功勞，也增強了開發商的競爭力。

（2）物業管理可以促進房地產業增長方式的轉變，從求數量的野蠻增長方式向求效益的精細化服務管理轉變。房地產市場的發展，加劇了房地產市場的競爭，再加上土地價格的節節攀升，提高了房地產的開發成本，房地產業核心競爭力越來越向質量、經濟效益及社會環境效益轉變，向以物業管理為主要內容的售后延伸服務轉變,通過優質的物業管理服務，挖掘房地產產品的內在價值，提升房地產產品的附加值，以滿足人民群眾對美好生活的愿望。更注重環境優美、生態文明，是我國房地產業經營觀念的一次質的飛躍。

（3）物業管理可以激發房地產市場的有效需求。物業管理是開拓房地產市場的力量源泉，優質的物業管理可以挖掘住宅潛在市場。抓好作為連接生產與消費中間環節的物業管理，可從根本上促進住房消費市場的興旺，激發房地產市場的有效需求。當前部分三、四線城市住房消費沒有熱起來、空置房在逐年增加的原因，除這些城市因過去盲目開發而去庫存壓力仍然較大外，還有一個重要原因就是物業管理不夠理想：一是基層組織重視不夠，一些基層組織包括房辦和居委會對物業管理認識不足，導致對物業管理的監督管理不到位。二是規劃建設不到位，住宅建筑小區規劃時對設施設備要求不高，功能不齊全，為物業管理留下隱患，嚴重制約了物業管理工作的開展。三是物業移交銜接不力，一些開發企業沒有房地產開發經驗，加之資金實力不強，房屋建筑和附屬設備質量差，當出現房屋質量問題時，采取把房屋質量問題拖過保修期的辦法，形成了遺留問題。通過內定方式確定物業服務企業，沒有經過嚴格標準的承接查驗程序，造成物業管理運行障礙。四是物管企業素質不高，很多物業從業人員沒有通過專門培訓，服務不規范。五是業主自主管理意識不強，由于業主委員會系自我管理組織，屬于義務服務性質，沒有工作報酬，導致業主委員會功能不能很好發揮，部分業主素養和契約精神不夠，不認真履行合同約定義務、不服從管理等現象時有發生，任意拖欠物業服務費用的現象非常普遍，導致物業糾紛增多，加之物業管理收費較低，造成物業企業虧損經營，企業運轉艱難。六是臟亂差現象嚴重，亂倒垃圾、車輛亂停亂放、房屋及設施設備維修跟不上，小區管道堵塞、污水橫流，居住環境相當差，一方面影響了居民生活質量，另一方面影響了城市美化，難以提高城市品位。七是治安消防隱患大，一方面有些小區安防措施不到位，便于不法分子作案，易發生治安、刑事案件，使居民沒有安全感，另一方面消防安全隱患大，個別樓房還未移交就存在消防質量問題，許多住宅沒有設消防通道，或是由于亂搭亂建和亂停亂放，消防通道不暢通。

如果把物業管理搞好了，消除了消費者的心病，市場有效需求必然增加，從而促進住房消費的發展。

（二）物業管理促進了和諧社會的建設

城市建設與人民幸福息息相關，只有安居才能樂業，關注物業就是關注民生，要想老百姓所想、思老百姓所思。物業企業所從事的物業管理服務，正是廣大居民所需要的、與日常生活密不可分的、看似普通實則關系重大的生活細節。物業企業可以通過業主委員會溝通、協調與廣大業主的關系，使廣大業主享受自治管理的權利，可以協調解決開發商的遺留問題，可以調解居民鄰里糾紛、消除矛盾，可以通過垃圾分類美化小區環境，使居民養成文明習慣，還可以向業主提供特色增值服務，如安心家政、快捷出行、美食敲門、健康人生、社區養老等。在促進社區和諧的同時提升物業管理的社會認知度和業主的滿意度。正是這些看似不起眼的細節，關乎老百姓的安危冷暖，更關乎地區乃至整個社會的穩定和諧。全面開展物業管理工作，要服從于黨的領導，服務于政府問責、社會協同、公眾參與的社會管理格局和社會安定團結的政治局面。

物業管理所提供的人文方面的服務是社會主義文化發展的客觀要求。中華文化是中華民族生生不息、不斷進步的不竭動力，而傳播中華文化的基本平臺是家庭、社區。優質的物業小區既是廣大業主幸福的棲息港灣，也是培養高尚情操和傳統美德的精神家園。利用物業小區的各種文化資源和文體設施，深入開展群眾性精神文明創建活動，切實形成富有中國特色的精神文明價值觀，必將加快社會公德、職業道德、家庭美德、個人品德的建設步伐。融融的文明新風，必將形成祥和的鄰里關系，從而使社會主義榮辱觀逐步轉化為廣大業主的自覺追求。

物業管理多年的發展，提高了人民群眾的居住質量，維護了社區的穩定，豐富了社區的文化生活，促進了業主的身心健康以及社會風尚的和諧、良好。因此,物業企業是創建和諧社區、美麗家園不可缺少的重要力量。

（三）物業管理在轉變城市經營模式中的貢獻

物業管理行業肩負著轉變經濟增長方式、推進新型城鎮化建設、擴大居民消費、運營與管理住房保障、維護社會穩定等多項重任。

利用當前“租購并舉”政策導向的契機，開展“一業為主、多種經營”，向業主提供多項溫馨的、個性化的租賃服務和特約服務，促進“租購并舉”政策的實施，以滿足業主不斷增長的物業服務和精神文化需求，并由此挖掘與物業管理關聯的快遞、菜場、干洗、送餐、車輛清洗等各類活動，充分發揮物業管理對發展消費、擴大內需、拉動經濟增長的作用。在物業管理中智能化、信息化手段的應用，會影響居民的消費習慣，改變居民的消費理念，引導居民的消費升級，并進一步強化城市中智能化、信息化手段的應用水平。物業管理企業的兼并重組、資產運作會影響城市經營模式的轉變。物業管理行業的壯大發展，也會提高第三產業的比重，使產業結構水平向更合理的方向發展。

三、物業管理可以提高城市的服務功能和城市的文明程度

首先，物業管理可以拓寬城市的服務領域，增加特色服務內容，使城市整體的服務功能得以提高。由于物業企業是住宅小區基本管理者和服務者，復合型的服務企業通過物業管理的專業功能，可以協調業主與各相關單位的聯系，既可以提高各種專業服務管理的社會化水平，提高管理服務效率，又可以避免業主或租客因很多無效繁瑣勞動而占用大量的工作、學習、休息或娛樂時間。隨著實現全面建成小康社會奮斗目標和逐年提高城鎮化水平，往一、二線大中城市遷移人口越來越多，物業的類型也更加多種多樣，包括高檔物業、普通公寓住宅、商辦樓、商業區等，物業管理服務越來越向精細化、個性化、智能化方向發展，對城市服務功能的完善和社會化程度的提高所起的作用也將越來越大。

其次，物業管理可以促進城市市容的美化，提高城市的文明程度和現代化水平。物業管理通過對各個住宅小區、商業區、居民活動空間等內部綠化環境的秩序維護、空間管理，可以使城市的各個角落呈現秩序井然、環境優美、生態文明的景象。

四、物業管理可以拓寬勞動者就業渠道，提高城鎮化水平和質量

就業是民生之本,這項任務解決不好,就談不上構建安定團結的和諧社會。由于我國國情特殊，一、二線大中城市配套設施完善、資源豐富，并存在比較明顯的城鄉差別，流入大中城市的新市民很多。因此，一些大中型城市就業壓力大，就業形勢不容樂觀。而城市建設的發展，促使物業管理業迅速擴張，可以吸納大量的勞動力。

另外，物業管理是復合型管理服務，所需人才層次是梯級的，既需要高端的管家式服務人才和智能樓宇管控人才，又需要大量一線基層操作人員，包括保安、保潔、維修、客服、綠化等人員，它的包容面很大，各類人員都能找到合適的工作。

根據國家發改委關于實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知，我國“將加快戶籍制度改革落地步伐，促進有能力在城鎮穩定就業生活的新生代農民工、在城鎮就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口、農村學生升學和參軍進入城鎮人口在城市舉家落戶，鼓勵對高校和職業院校畢業生、留學歸國人員及技術工人實行零門檻落戶”。另據國家統計局最新發布的數據，2017年末，我國城鎮化率為58.52%，距離發達國家80%的平均水平還有很大差距，鄉村人口還會加速向城鎮流入，另外，我國流動人口達2.45億，每年新就業的大學生700萬左右。隨著新型城鎮化建設重點任務的推進，可以預見，城市的新增人口會越來越多，物業企業除了本身特性需要大量各層次的人才外，還可以通過擴展延伸服務，如室內裝飾、戶外環境衛生整潔、廚房用具清洗、活動策劃組織等，吸收大量的新增人口前去謀職，使服務人員隊伍不斷擴大。物業管理既可以提高城鎮化水平和質量，還可以為打贏“脫貧攻堅戰”作出自己應用的貢獻。

總之，在“全面建成小康社會”目標指引下，在“建設美麗家園”的要求下，物業管理在城市管理與發展中的地位和作用會越來越重要。因此，物業管理企業要不忘初心，秉承工匠精神，堅持專業化、標準化和精細化的服務，不斷創新，依靠現代科技提升服務的效率和質量，通過商業模式的變革，讓物業服務更簡單、更有價值，讓老百姓得到更多的增值服務。