如何對歷史保護建筑進行估價

文/徐峰

歷史保護建筑是歷史文化的重要載體，也是研究中華歷史的實物例證。保護城市歷史建筑，對繼承和發揚優秀文化傳統，對研究國家和民族政治、社會、經濟、思想、文化、藝術、工程技術等方面的發展歷史，均有重要意義。隨著我國經濟和旅游業的快速發展，對歷史保護建筑的準確估價也備受社會關注。筆者依據從業多年的實踐經驗和相關研究，就歷史保護建筑估價思路作以下幾方面的探討。

一、歷史保護建筑的概念和特性

首先要確定何為歷史保護建筑。它通常是指建成三十年以上，在一定程度上反映各個時期的政治活動和現象、不同歷史階段的風貌和各種文化的傳承，具有一定保護價值的建筑。在此要說明一下，“建筑”代表的是房地結合體，即包含建（構）筑物及其附屬的土地，絕非單純建筑形態。

國家在城市規劃中會制定相應的措施，保存和保護有歷史價值的地區、建筑群和建筑物（包括遺跡），甚至整座城鎮。以上海為例，政府頒布的《上海市歷史文化風貌區和優秀歷史建筑保護條例》對保護建筑是這樣確定的：建成三十年以上，并有下列情形之一的建筑，可以確定為優秀歷史建筑：（一）建筑樣式、施工工藝和工程技術具有建筑藝術特色和科學研究價值；（二）反映上海地域建筑歷史文化特點；（三）著名建筑師的代表作品；（四）在我國產業發展史上具有代表性的作坊、商鋪、廠房和倉庫；（五）其他具有歷史文化意義的優秀歷史建筑。由此可見，在歷史保護建筑的整個價值體系中，不僅包含了建筑物本身的價值，而且還有歷史、文化、科學、政治等價值，它們之間既相互聯系又相互影響。

其次，我們還要清楚歷史保護建筑若被依法確定為文物，就不能買賣，其保護管理要依照文物保護法律、法規的有關規定執行。未確定的非文物建筑，其房屋產權是可以在房地產市場上進行交易的。

第三，從房地產市場的歷史保護建筑交易案例來看，其交易價格比同地段類似或近似的房地產要高，有些甚至高許多。筆者認為其原因是歷史保護建筑的價值內涵與一般房地產不一樣，導致其交易價格高出一般的房地產價格。

二、歷史保護建筑的估價難點

明確了歷史保護建筑的內容，對房地產估價師來說，如何從房地產估價的角度去判斷和把握歷史保護建筑的價值，認知其價值的內涵和外延，這既是估價的重點，也是其難點。

歷史保護建筑的價值內涵包含三類：第一類是物理價值，理論上說是實物、權益和區位的結合體，也就是建筑物及其占用范圍內土地的價值，或土地及附著于該土地上建筑物的價值，通俗點說就是房地價值。第二類是文化價值，是指客觀事物所具有的能夠滿足一定文化需要的特殊性質或者能夠反映一定文化形態的屬性。歷史、藝術、科學等價值，筆者在這里都將其歸在文化價值的大概念中。第三類是政治價值，主要指人們對政治活動和政治現象作出的價值判斷，也指人們所希望得到的政治意義。政治價值是價值在政治領域的特殊表現，是人們在認識和進行政治活動中所持有的特定的行為取向。

這三類價值中，最基本的價值表現為物理價值，文化和政治兩大類價值是附加值，是通過房地價值體現的。同時又因為歷史建筑具有文化和政治等價值，所以它會隨著時間的推移、時代的進步、社會的發展而不斷地增值，使得房地價值不斷提升。

為什么歷史建筑房地產價格會有這些附加值？筆者認為影響交易價格的主要因素是交易各方的心理因素，歷史建筑的唯一性、特殊需求、增值功能和未來的預期等方面最終會對房地產交易價格起決定性作用。

三、歷史保護建筑的估價方法

如何從估價角度來體現上述這些價值呢？從前面的闡述中可以看出，筆者雖然把歷史建筑的價值分了三大類，但是價值內涵只包含了自身價值和附加值。如何運用估價技術思路來評估歷史保護建筑價值？下面就具體的估價方法來逐一闡述。

首先介紹的是房地產估價最基本的也是最常用的三種估價方法——比較法、收益法及成本法——在歷史保護建筑估價中的運用。

運用比較法估價，其先決條件是要有個具備比較充分的有效數據的交易市場，然后通過一些估價技術手段，經過調整、修正得到估價對象的價值。歷史保護建筑包含了很多類，有些類別可能有市場數據支撐比較法的運用，但也有些類別可能因特殊因素使比較法的運用受限制。對于比較法而言，如果可以運用的話，它最終得到的價格是體現了所有價值的，即包含了自身價值和附加值。

收益法是根據房地產的預期收益，利用報酬率或資本化率等，通過估價測算來得到估價對象價值。歷史建筑若本身就有收益，那可以直接運用收益法進行測算得到價值。假如歷史建筑受限制或有特殊原因無法直接產生收益，則可以通過類似的歷史建筑租金收益或其他收益作為估價對象的潛在收益。通過這兩種途徑的收益后得歷史保護建筑的價值，與比較法一樣也涵蓋了全部的價值。

成本法通過測算重置或重建相同的歷史建筑需要花費的必要支出得到估價對象的價值。此方法在一定程度上能體現歷史建筑的技術、工藝等部分價值，但對于一些附加在建筑物上的特定價值，比如政治、文化等價值，則無法通過此方法進行測算，所以筆者認為此方法適合求取前述歷史建筑的房地價值。

其次，基于上述對歷史建筑價值的種類和內涵的表述和分析，筆者以實踐所得經驗增加了兩種新的估價方法：性價分析法、系數調整法或比值調整法。

性價分析法是先評估歷史建筑的房地價值，再根據此類歷史建筑的特性，經過比較分析得出其擁有哪些不同類型的價值，并通過一些數據指標把這些價值進行量化，使歷史保護建筑的其他兩大類價值反映出來，最后得到整體價值。

歷史保護建筑的房地價值，可以通過一些類似或相近的一般房地產的交易價格得到，也可以利用成本法，通過重置或重建成本的測算得到房地價值。

需估價的歷史保護建筑擁有哪些方面的價值，可以通過了解國家對歷史保護建筑的認定標準和一些具體法律法規的規定，再經過比較分析判斷得出。對這些價值如何進行量化？筆者認為可以通過國家公布的、行業里認可的和自身所掌握的一些數據指標，進行數據分析，在不斷積累的估價知識中提煉和汲取方法。

系數調整法或比值調整法，是把其他交易過的歷史建筑價格和同類的一般房地產交易價格進行比較，取得一個比值或系數，然后對其進行分析調整，最后得到需要評估的歷史保護建筑的價值。

具體來說，就是參考一些歷史保護建筑的成交案例，然后再找出和這些相類似或相近的一般房地產交易案例，比對兩種交易價格，得到的比值或系數就是歷史保護建筑超出一般建筑物價值的那部分附加值。然后根據估價對象的實際情況對這些比值和系數進行調整，并找到與估價對象類似和相近的一般房地產交易案例，通過分析判斷及運用估價技術手段測算出歷史保護建筑的價值。

此方法首先要把歷史保護建筑的三類價值反映出來，包含歷史、文化、科學、政治等，具體如建造年代、與歷史事件和人物的關聯度、特定的建筑風格、用途、技術工藝等，之后調整比值或系數，最后通過分析測算得到歷史保護建筑的價值。

在此補充一點，如果歷史保護建筑的交易案例較少或有限制的話，也可以通過前述的收益法對歷史保護建筑進行估價，此估價也可以作為此方法中的參考價值使用。

無論是三種基本的估價方法，還是筆者自創的兩種，在實際運用中筆者認為都有一定的局限性，或者可能不完全適用于具體實踐。但是通過上面的探討，筆者認為在實際操作中可以把幾種方法結合起來運用，從而把歷史保護建筑所包含的價值如實地完整反映出來。