中日對美寫字樓地產投資風險的比較研究
——基于Fuzzy-AHP模型

文/趙敏楚 華東師范大學經濟與管理學部 上海 200062

張耀木 中國海洋大學經濟學院 山東青島 266100

上世紀 80 年代，美國房地產市場持續走低，而當時日本制造業欣欣向榮，舉國上下躊躇滿志，相信大可趕超美國。然而，這一想法導致了大規模對美盲目投資的決策，最終損失慘重。2010年起，中國對外商業地產直接投資迅速增長。2010年，中國對美商業地產投資約為5.85億美元，到2015年時，這一數值已達到85億美元，平均年增長率高達70% 。如今中國對美投資背景與當年的日本有一定的相似之處，正確認識日本當年投資失敗的原因，極力避免重蹈覆轍的情況出現，這些都是預投資美國商業地產的我國企業和資本應該首先進行細致思考的問題。

縱覽國內文獻可以發現，雖然AHP法在房地產市場中已經得到了相當的應用，但是國內學者普遍只關注于國內市場的風險度量，基本不涉及跨國性的房地產投資風險測算。而在跨國房地產投資風險方面，目前國內的理論卻又集中于定性研究方面，對風險的量化研究很少，這與我國企業在境外房地產投資的興起是嚴重脫節的。因此，本文將基于AHP方法，給出一個完整全面的有關跨國房地產投資風險的研究，填補這一研究空白。

1、跨國寫字樓地產投資風險指標體系

跨國寫字樓地產的投資風險由于以下兩點而變得十分復雜：其一，由于該項房地產投資是跨國性質的，因此存在與國家間、種族間、文化間等差異相關的風險；其二，由于該項房地產投資的投資對象是寫字樓地產，因此較普通住宅投資來說，投資期限更長，資金成本更高，投資風險也更大。

本文在文獻[1]的基礎上，從風險的來源角度對跨國寫字樓地產投資的風險進行了梳理和整合，目的在于加深對跨國寫字樓地產投資風險的認識和理解，從而有助于未來的風險控制。具體來說，本文將風險分為自然風險、政治制度風險、社會文化風險、市場風險和管理風險。

（1）自然風險主要包括火災風險、風暴風險、洪水風險、地震風險、雪災風險和氣溫風險。

（2）政治制度風險主要包括國際政治環境風險、國內政治環境風險、經濟體制改革風險、產業政策風險、土地使用制度改革風險、商業用房制度改革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險和法律風險。

（3）社會文化風險主要包括城市規劃風險、區域發展風險、社會治安風險、公眾干預風險、文物保護風險、租戶干預風險和文化差異風險。

（4）市場風險主要包括通脹風險、供求風險、利率風險、流動性風險、周期風險、匯率風險、退出風險、財務風險、低價風險、融資風險、國民經濟狀況變化風險、同業競爭風險和租客的來源和穩定性風險。

（5）管理風險主要包括管理者素質和經驗風險、企業商譽風險、管理機制風險和經營決策機制風險。

2、中日對美商業寫字樓地產投資風險的實證分析

2.1 確定權重

首先通過專家法，對一級風險兩兩進行比較，得到判斷矩陣，進而計算矩陣權重系數并進行一致性檢驗。同樣，分別求出每個二級風險指標在其相應一級風險指標中占的權重。之后，采取問卷的形式，讓10位專家對中日兩國每個二級風險因素發生概率進行打分。根據專家的評分，得到中日兩國對美國投資的風險發生概率的評價矩陣。再計算中日每個一級風險概率值。

2.2 確定風險影響大小

采取問卷的形式，讓10位專家對中日兩國每個二級風險因素影響大小進行打分。根據專家的評分，得到中日兩國的風險影響大小的評價矩陣。再計算中日每個一級風險影響值。

2.3 綜合評價

根據上述計算結果，匯總中日兩國一級風險相應數值如表1所示。

根據上表，計算風險值如下：

R中國=0.22；R日本=0.33

3、結論及建議

與八十年代末的日本相比，當今中國對美國寫字樓地產投資的風險較小一些，大約為其2/3。這主要是由政治制度風險與市場風險的差距引起的。這說明一方面，如今美國商業地產投資環境比當年要好，中國企業需要抓住機遇；另一方面，我國投資風險的大小已達到需要引起重視的水平。

到目前為止，中國投資企業對商業寫字樓的投資區域仍集中在一線城市[2]。其實，美國的“18小時城市”（相當于國內的二線城市），像奧斯汀、亞特蘭大、丹佛等城市，在人口和工作機會增長的支持下，寫字樓地產都有比較樂觀的上漲預期。企業可根據自身情況，考慮加大對這類城市的投資比率。

另外，我國對美投資起步較晚，企業的國際化程度普遍低，國際化人才十分有限[3]。而且，企業對投資項目基礎工作研判不足，也暴露出諸多盲目性和不成熟。中國投資企業在進行投資前，應該好好地了解美國的法規和程序，美國的生意保險、員工福利、醫療保險、稅務等等。這些和中國都有很大的差別，中國投資者一定要多咨詢相關專業人士。在美國投資寫字樓地產，需要熟悉本地法規和會計制度的人協助，日常運營管理最好需要有當地的合作者。