房地產企業土地增值稅稅收籌劃方式之研究

尹佳杰

摘 要 隨著我國經濟的快速發展，房地產經濟在國民經濟中所占的比值也越來越大。近年來，在經濟迅速發展的推動下，建筑行業也取得了較大的成果，但是我國房地產的需求量還是比較大的。對于大部分企業來說，為了爭奪較多的市場，進行了激烈的行業競爭。與此同時，過高的房地產企業土地增值稅稅收會使企業承擔沉重的資金負擔，總的來說不利于房地產企業的發展。所以國家在對企業的稅收方面應當留有一定的余地，使稅收更加合理。針對這一系列復雜的問題，國家在對房地產企業土地增值稅稅收方面的策劃研究顯得尤為重要。解決稅收方面的問題還有一定的路要走，本文所述內容僅供讀者參考。

關鍵詞 房地產企業 土地增值稅

一、房地產企業土地增值稅的現狀

（一）當前土地增值稅稅收存在的弊端

土地增值稅是房地產企業在開發過程中向地方政府繳納的重要稅收之一。企業將已經建好的樓房通過合法的方式進行銷售，必須向國家繳納一定的費用，所以繳納土地增值稅的多少對房地產企業的影響較大。目前，我國的房地產企業存在較多的復雜問題，企業內部以及相關行業還沒有找到很好的解決方法。

在企業的領導層方面，某些企業高管沒有采取靈活的土地增值稅稅收籌劃方式。企業的繳稅環節必須引起負責人的重視，當下的土地增值稅以國家相關的管理法為主要依據，但是企業負責人在依法納稅時對國家納稅環節的認識比較死板，對于所要繳納的稅務不能有效籌劃，缺乏相對靈活的應對方式，加大了企業稅負。

近年來，一些房地產企業領頭人通過自己的能力取得了或大或小的成就，其中起領導作用的負責人的文化水平存在較大的差異，因此對于國家頒布的關于稅收的宏觀政策了解不夠，對相關政策的重視更是不強。國家相關人員在開展稅收工作時存在一定的阻礙，這種阻礙也是多樣的。

企業負責人通過出售樓房獲得利潤，不積極主動繳納稅收，納稅意識比較淡薄，缺乏稅務風險意識，阻礙了國家稅收工作的順利進行，這是多數企業普遍存在的一個問題。

（二）當前房地產企業土地增值稅稅收的體制問題

《中華人民共和國稅收征收管理法》對企業應繳納的稅收有明確的規定，但是在執行期間，稅收的繳納有一定的拖延。不同的企業在不同的發展階段，都可以預繳1%到3%的費用，在后續的過程中，還要繳納較多的費用。企業每次繳納稅收都要在項目完成之后，這一過程比較煩瑣，包括項目工程的實施清算與匯集工作，導致企業繳納稅收存在滯后性。

我國的房地產市場經濟在不斷發展，國家不能及時地頒布相關的動態政策，不利于調整產業結構，在某種程度上存在滯后性，無法抓住經濟機遇，也沒有明確的預見性。

二、對房地產企業土地增值稅稅收的分析與研究

（一）以節稅為目的進行合理的規劃

企業的房地產經濟已在我國經濟中占有一定的地位，為了實現經濟可持續良好的發展，同時又不降低企業生產的積極性，必須對企業的稅收進行調節，所以企業要及時關注國家頒布的最新的稅收政策，以避免錯過發展的機遇。房地產企業負責人要有自己的發展眼光，不能局限于一個較小的領域，要注重全局。在企業銷售的產品方面進行合理的調整與促銷，通過合理的方式調整土地增值稅稅額，從而降低增值稅率，進而實現節稅的目的，促進企業更好的發展。[1]

（二）提升企業應對稅務風險的能力

企業在發展過程中是不會一帆風順的，必定會出現各種各樣的問題，這就要求企業要有一定的應對風險的能力。企業在進行一項工作之前，要作出相應的稅務籌劃，為企業全局考慮。這種籌劃不是簡單大概的，而是細致明了的。只有這樣，在企業的運行過程中，才能在出現不確定且性質惡劣的問題時，可以及時調整相應的發展結構，使企業的利益損失降到最小，進而降低相關房地產企業發生稅務風險的概率。[2]

房地產企業的相關負責人也要有一定的法律意識和法制觀念，在計劃預測中，法律方面的知識必不可少，所有的工作都要以法律為基礎，不能私自調整和鉆法律的空子。我國的法律要求更是較為嚴格的，如果發現不合理之處，房地產企業非但不能提升應對稅務風險的能力，反而會影響自身的發展。如果企業負責人能夠合理利用這一點，這不僅能提升籌劃人員的專業技能與職業素養，還能使企業通過在不同的發展階段選擇不同的稅務，從而取得最大的利潤。

（三）合理改善房地產企業土地增值稅稅收的體制

要有應對納稅延遲的籌劃方式。納稅延遲的籌劃方式要以法律的明文規定為基礎，才能做好納稅的籌劃。在增值稅稅收體制中，要有嚴格的工作制度，有獎罰分明的監督體系，督促工作人員及時納稅。提高工作人員的積極性，使他們有嚴格認真的工作態度，對國家的稅收工作負責到底。[3]

在房地產企業方面。根據企業核算及匯集工作進行的程度，進行相應的督促，規定一系列的條例。如果企業的相關負責人在國家規定的時間內不能夠及時繳納增值稅，可對該企業進行相關的懲罰，這種懲罰記錄可以錄入一些重要的誠信體系中。企業未能及時繳納增值稅，會對企業今后的發展產生不良的影響，在某種程度上能有效解決繳稅延遲的問題。[4]

政府要制定優惠政策的籌劃方式。如果政府能夠及時有效地頒布相關的土地增值稅稅收政策，房地產企業也能夠隨時關注并且對房地產銷售結構作出相應的調整，以盡快適應新政策帶來的市場經濟變化，使企業能沿著改革的方向不斷發展。只有這樣，才能走得更加長遠。比如，國家頒布個人住宅的土地增值稅稅收不會超過30%，那么房地產企業會根據這一政策，最大限度地建造居民住宅樓，既減少了稅收，又取得了最大程度上的利潤。

（四）企業通過對項目的合理定價進行納稅籌劃

我國對房地產企業建設的項目有著明確的指導和嚴格的規定，如相關企業所要開發的項目中，包括普通住宅和商品房，對此，企業就應該分開繳納相關的稅收。這樣做的目的是在遵守房地產法律的基礎上靈活運用國家的相關政策，進而減少企業要繳納的稅收，最終實現企業盈利的最大化。如果不合理地將這兩種房要繳納的增值稅分開，[5]就不會享受到國家對于普通住宅的優惠政策。企業高管在以后的決策過程中，必須考慮到這些，要設計定價后稅收籌劃利潤的最大策略，在相關的銷售過程中，不能只依靠提高房價來提高自己的利潤，還要進行一定的綜合參考和比較。[6]

（五）企業要利用土地增值稅的征稅范圍來進行籌劃

首先，企業在這方面要做的是將部分銷售改為出租和聯營。在相關負責人進行銷售的同時，需要大量的實踐和銷售經驗。在此過程中就會出現普通住宅和商品房的閑置問題。[7]對此，相關人員必須調整自己的措施?？梢詫⑸形闯鍪鄣淖≌窟M行合理的策劃，如果覺得合適，就要將這些普通住宅房對外出租。當然出租的價格要根據所處的地理位置和住宅房的條件進行制定，企業要和樓房的使用者簽署合法的合同，進而保障雙方的合法利益。另外，這樣做能夠充分利用閑置的樓房資源，進而獲得合理的收入，同時也避開了土地增值稅征收的范圍。

其次，對于在短時間內尚未出售的商品房，企業可以聯系相關行業的負責人進行銷售合作，或者對于尚未開發的項目，與其他企業積極合作，共同建房。這樣就能通過合作，解決商品房銷量小的問題。同時也避開了土地增值稅征收的范圍，在很大程度上促進了房地產企業自身的發展，所以說這也是一個很好的研究方向。[8]

三、房地產企業土地增值稅稅收研究的意義

（一）有利于完善稅收鏈條

在土地增值稅稅收不斷改革的過程中，同時也相應地促進了增值稅鏈條的不斷完善。在以往的增值稅稅收鏈條中，工作程序比較繁雜，各個工作部門之間沒有明確的分工和良好的協作，致使稅收工作效率較低。在不斷完善的過程中，避免了重復稅收的問題，保證了稅收工作合理有效地進行。

（二）規范財務稅收，提高計算水平

在結構革新后，整個計算體系也會發生相應的變化。改革后的計算體系應當比之前的體系更完善，因此計算效率也有了大幅度的提升。之前的計算比較復雜，稅收清單標注不夠詳細，而且工作人員每天都要整理所在工作地區的大量清單，難免會產生計算失誤，所以會給國家的財政收入計算帶來一定的誤差，不能得到比較精確的數值。[9]但是，經過改革后的企業土地增值稅稅收的各部門有了更為嚴格的檢查與校對環節，這就相當于在土地增值稅稅收的數值體系上安裝了雙保險，減少了失誤。在此過程中，只有規范明確合理的稅收賬單才能夠被相關部門認可，加大了國家土地增值稅稅收的嚴格性與規范性。如果財務稅收不夠規范，可能就會加重稅負，甚至造成涉稅風險，為國家帶來的經濟困難也就可想而知了。[10]

（三）有利于增強房地產企業之間的競爭

改革房地產企業的土地增值稅稅收制度，如果相關企業及時調整，完善運行鏈條，制定合理的企業條例，使各個工作部門有明確的分工，就可以促進自身的發展。房地產企業之間的競爭會因此變得更加激烈，各企業為了爭奪有利于自身發展的社會資源和優勢條件，會盡可能地降低自身的生產成本，從而形成一種健康可持續發展的動態循環，進而增加國家財政的稅收。在國家宏觀調控下，更好地為我國的社會主義市場經濟作出更大的貢獻，更好地為人民服務。因此，房地產企業之間的這種激烈競爭是良好的，最終能夠實現企業之間的共贏。[11]

（四）有利于房地產市場經濟的穩定

改革企業的增值稅稅收制度，會使企業的經濟增長形成一種良性動態循環。通過政府的宏觀調控，在市場上銷售的商品房會逐漸增多，以滿足工資水平不斷增長的人們的需求，避免出現供不應求的情況。

如果房價起伏小，人們的生活就會比較安定，進而國家就可以將更多的社會資源用于調控其他行業，在一定程度上實現了各行各業的共同發展與穩定，進而也保證了社會的穩定發展。

目前，銷售行業存在對商品房重復征稅的問題，如果革新房地產企業的土地增值稅稅收制度，就可以避免這個問題，從而減輕相應的經濟負擔和壓力。

（五）可以進行預期利潤鎖定

如果改革房地產企業土地增值稅稅收制度，大多數房地產企業都會利用保值這種方式進行未來的利潤鎖定，主要在投資領域。房地產企業通過一定的方式來規避商品房價格波動帶來的風險，包括操作風險、流動性風險、現金流風險，這些風險都會對企業的發展造成不良影響。因此，這就要求企業的負責人制定嚴格的規范制度。同時，在投資項目中引入保值業務人員，制定保值業務的制度和規范要求。設置監控、執行等多個部門進行嚴格把關，進而實現真正意義的預期利潤鎖定。

（六）提高經濟效益與降低通脹壓力

推行房地產企業土地增值稅稅收制度，可以降低稅負，大大降低企業的生產成本，企業在銷售環節就不會隨意提高銷售價格，會在一定程度上降低市場經濟的通脹壓力。由于革新后的房地產企業部門之間比以往的聯系更加緊密，因此在很大程度上也降低了通脹壓力。從長遠的發展角度來看，企業的相關部門和工作人員之間進行合作與競爭，有利于提高企業內部整體的經濟效率，進而企業才能在同行企業之間有更大的優勢，才能在市場上走得更加長遠。

（七）促進房地產相關稅收政策的改革

目前，我國的稅收分為國家稅收和地方稅收。除少數行業以外，企業的營業稅收入基本全部納入地方政府的財政收入，地方政府的收入因此增加，進而促進了地區的經濟發展。此時，政府會通過一定的改革，對相關稅收進行合理的調整，這樣做的最終目的是促進該地區經濟能夠更好地發展。但實現這一目的需要一個過渡階段，如果相關稅收改革得不夠合理，勢必會影響企業負責人對于企業銷售的計劃，可以說政府的改革對于企業的發展是至關重要的。企業的相關負責人要積極配合，使政府的改革更快奏效，創新地方稅收制度，進而彌補因為其他的原因造成的經濟損失。

四、革新后的房地產企業土地增值稅稅收的發展趨勢

（一）在企業的發展方向上

通過政府對房價市場的宏觀調控，現如今我國房價持續穩定上升，個別地區的房價增長速度較快。住房問題也一直是老百姓關注的焦點之一，這是人們重要的生活問題之一。房價上漲的原因是多方面的，人民日益增長的物質需求是導致漲價的一個因素。隨著我國經濟的發展，人民的平均收入水平也都翻了幾番，整個社會要平衡發展，這是導致房價上漲的另外一個原因。革新后的房地產增值稅稅收制度對企業的發展起到一定的調節作用，使人們的物質需求與市場價格方面的沖突降到最小。只有這樣，才能促進國家各個地區之間的共同發展，實現企業與消費者的雙贏。從企業發展的角度來說，國家對土地增值稅稅收的改革勢在必行。

（二）在革新后增值稅稅收達到峰值后的波動方向上

國家是不斷發展的，社會是不斷進步的，房地產市場逐漸進入飽和狀態。我國人口增長率越來越低，房地產企業建造的商品房和住宅房越來越多，經過國家的一系列宏觀調控，房地產市場終究會達到一種飽和狀態。所以國家的土地增值稅稅收也會達到相應時期的峰值。[12]

在處于峰值的時期內，政府應采取相應的措施來調節，比如減少房地產企業的土地增值稅稅收，這樣可以保持企業建房的積極性，為企業注入一定的活力，同時又保證了國家的稅務收入。在達到峰值后，稅務收入會左右波動，這也是土地增值稅稅收不斷革新的原因。

五、結語

土地增值稅作為國家財政收入的重要稅種之一，應當得到政府和相關部門的重視。同時，政府要多頒布一些利好政策，為企業的發展提供動力，只有企業發展好了，才能帶動當地經濟的發展，兩者之間是密切相關的。企業的相關負責人應該有計劃、有目的、有條理地安排各項工作，工作的分配要具體到個人，要分工明確，制定相關的管理制度，做到賞罰分明，這樣才能提高房地產企業土地增值稅稅收工作的效率。只有在這些細節上嚴謹把控，才能使企業走得更加長遠。

（作者單位為中鐵置業集團有限公司）

參考文獻

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[11] 周方生.房地產企業土地增值稅的稅收籌劃[J].財會學習，2018（02）：158+160.

[12] 譚斯文.全面實施“營改增”對房地產行業的影響[J].商業會計，2018（01）：103-105.