房?jī)r(jià)上漲！誰(shuí)在說(shuō)謊？

馬繼鵬

之前，有很多人說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，如果仔細(xì)看完下面的文章，你會(huì)發(fā)現(xiàn)自己受騙了。

其實(shí)，并不是房?jī)r(jià)違背了常識(shí)，而是很多人沒(méi)有搞清楚現(xiàn)在的常識(shí)是什么？

一般來(lái)說(shuō)，商品的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，供給多，價(jià)格跌，供給少，價(jià)格漲。現(xiàn)在房?jī)r(jià)大漲亦遵循這樣的規(guī)律。

如果把房子理解成一般的商品，這種商品能生產(chǎn)多少主要是由土地和設(shè)計(jì)決定的，供地多了，就能蓋更多的房子，設(shè)計(jì)時(shí)樓層更高，也能有更多的房子。

以上兩個(gè)因素主要由誰(shuí)決定？土地供給是由地方政府控制的，房子的設(shè)計(jì)是由房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)的，但最后還是需要地方政府審批。

所以，已經(jīng)很明白了，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，最后的主導(dǎo)者是地方政府，政府才是游戲規(guī)則的制定者，房產(chǎn)商和購(gòu)房者只是參與方而已。

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最近多個(gè)城市房?jī)r(jià)暴漲，有些人覺(jué)得是開(kāi)發(fā)商捂盤惜售，造成“萬(wàn)人搶房”的局面，不排除這是一個(gè)重要原因，但根本原因是土地供給太少。

可能有人會(huì)問(wèn)，現(xiàn)在很多地方政府還在依賴土地財(cái)政，為什么要減少土地供應(yīng)呢？不應(yīng)該是多賣土地多增加財(cái)政收入嗎？

一般來(lái)講，應(yīng)該是這樣，但現(xiàn)在地方政府也知道“捂盤惜售”的道理，憑什么開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍完土地放幾年可以坐地漲價(jià)，而政府不行呢？

其實(shí)地方政府這幾年土地供應(yīng)量正在減少，但土地收入依然在增加，這說(shuō)明啥？土地單價(jià)高了很多。

近10年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)情況一共包含三項(xiàng)指標(biāo)，分別是房地產(chǎn)企業(yè)待開(kāi)發(fā)土地面積，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積和房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)口徑，房地產(chǎn)企業(yè)待開(kāi)發(fā)土地面積指的是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，通過(guò)各種方式獲得土地使用權(quán)，但尚未開(kāi)工建設(shè)的土地面積。

單獨(dú)分析這個(gè)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商建房熱情不高，這個(gè)數(shù)據(jù)在近10年都是最高的，達(dá)到48161.07萬(wàn)平方米。

后來(lái)，隨著2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，待開(kāi)發(fā)土地面積開(kāi)始下降，但隨著房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積的上升，待開(kāi)發(fā)面積也相應(yīng)的增加了。

再來(lái)單獨(dú)看看房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積。

購(gòu)置土地面積最高點(diǎn)出現(xiàn)在2011年，當(dāng)時(shí)是44327.44萬(wàn)平方米，之后一直呈下降趨勢(shì)，尤其是2013年開(kāi)始，下降幅度較大。

到2015年和2016年，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積只有最高峰時(shí)期的50%，2016年只有22025.25萬(wàn)平方米。

所以，如果要論2016年中國(guó)房?jī)r(jià)大漲的原因，除了貨幣供應(yīng)量增加，很大一個(gè)原因就是土地供應(yīng)已經(jīng)告急，在需求增加的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)無(wú)米下鍋。

2017年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積上升到25508萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)15.8%，但是和2013年之前相比，還是處于低位。

與以上兩個(gè)數(shù)據(jù)形成鮮明對(duì)比的是，房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用近10年一直在增長(zhǎng)，2007年為4873.25億元，2016年已經(jīng)上漲到18778.68億元，整整翻了3.85倍。

地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)肯定要漲。關(guān)于這個(gè)說(shuō)法，任志強(qiáng)有個(gè)形象的比喻，如果把房子比作面包，土地就是面粉，面粉都漲價(jià)了，面包不漲價(jià)說(shuō)不過(guò)去。

不過(guò)，也有人質(zhì)疑，房地產(chǎn)商在中國(guó)一定就不能虧本嗎？從現(xiàn)實(shí)來(lái)說(shuō)，基本上就是這樣，如果面粉價(jià)格高于面包價(jià)格，地產(chǎn)商要不漲房?jī)r(jià)，要不先放著不開(kāi)發(fā)，或者把房子建好了捂盤惜售。

現(xiàn)在，政府為了防止房?jī)r(jià)大漲，用“限價(jià)”的方式降房?jī)r(jià)，結(jié)果大家也看到了，萬(wàn)人搶房，搖號(hào)買房，購(gòu)房成為少數(shù)人的權(quán)利。

從表面上看，“搖號(hào)買房”是因?yàn)樾路慷址績(jī)r(jià)格倒掛，買到就是賺到，本質(zhì)上其實(shí)是土地供應(yīng)量減少導(dǎo)致房子的有效供給減少，而多地的“人才戰(zhàn)略”卻創(chuàng)造了更多的需求。

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早些年，確實(shí)是因?yàn)橥恋刎?cái)政的本質(zhì)，導(dǎo)致了地方政府依靠賣地獲取利潤(rùn)，這一方面拉動(dòng)地方投資或者說(shuō) GDP 增長(zhǎng)，另一方面依靠地產(chǎn)商來(lái)打造公共市政配套。

這些年，地方政府都在落實(shí)“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控總要求，不管是一線城市還是二線城市，甚至很多四線城市都出臺(tái)了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

本以為，地方政府要主動(dòng)革自己的命，主動(dòng)擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，但從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，地方政府在下一盤很大的棋。

棋譜是這樣的：減少土地供應(yīng)-通過(guò)各種手段去庫(kù)存（棚戶區(qū)改造、人才計(jì)劃等）-房?jī)r(jià)上漲-以更高的價(jià)格賣地。

這局棋的結(jié)果就是供地減少了但是土地購(gòu)置費(fèi)直線上升。

土地少了，開(kāi)放商為了賺錢，要不漲價(jià)，要不在單位面積土地上蓋更多的房子，所以出現(xiàn)了以下奇怪的現(xiàn)象。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積從2011年大幅下降的這幾年，房屋竣工面積卻在一路上漲。

所以，現(xiàn)在很多城市樓盤房子越蓋越高，密度越來(lái)越大，只有這樣，才能在土地越來(lái)越少的情況下蓋越來(lái)越多的房子。

這樣看來(lái)，說(shuō)地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的受益者一點(diǎn)也不過(guò)分，以前靠多賣地增加財(cái)政收入還可以理解，現(xiàn)在賣的地少了，收入?yún)s翻了好幾倍，房?jī)r(jià)不漲都難。

政府為什么對(duì)土地財(cái)政如此上癮，而且近幾年把這個(gè)制度運(yùn)用的如此爐火純青？主要還是跟地方政府債務(wù)惡化有關(guān)。

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，去庫(kù)存的最好手段就是降價(jià)大甩賣，很多商品都是這么做的，但房子在中國(guó)是一種非常特殊的商品。

去庫(kù)存，如果低價(jià)拋售的話，就會(huì)引發(fā)通縮螺旋，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格崩盤，進(jìn)而引起企業(yè)利潤(rùn)減少，導(dǎo)致員工工資下降，從而抑制消費(fèi)，引起了商品價(jià)格持續(xù)下跌，企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)一步減少。

這是一個(gè)惡性循環(huán)，這也是為什么，國(guó)家過(guò)幾年就會(huì)向市場(chǎng)投放基礎(chǔ)貨幣，可以造成一種“財(cái)富增加”的假象，消費(fèi)者才愿意消費(fèi)。

看看下面這個(gè)例子會(huì)更容易理解，國(guó)家為什么不敢捅破房地產(chǎn)泡沫。

假如你是一個(gè)社區(qū)便利店的老板，批發(fā)了很多醬油在小區(qū)里面賣，如果醬油全國(guó)統(tǒng)一降價(jià)，對(duì)于小區(qū)的居民來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是好事。但對(duì)于你來(lái)說(shuō)，就會(huì)虧錢。

虧錢了，便利店就會(huì)倒閉。如果你的便利店倒閉了，你賒賬的上游經(jīng)銷商的應(yīng)收款就收不上來(lái)，經(jīng)銷商也會(huì)虧錢，經(jīng)銷商就會(huì)破產(chǎn)，就沒(méi)錢給還給生產(chǎn)醬油的廠家，廠家的應(yīng)收賬款要不回來(lái)，也會(huì)破產(chǎn)，它們從銀行貸款的錢，就無(wú)法償還。

再往下面聯(lián)想，銀行收不回貸款，那么銀行也會(huì)虧損，也會(huì)倒閉。商業(yè)銀行倒閉了，最后一道防線就是央行以及廣大儲(chǔ)戶。

如果再惡化，整個(gè)社會(huì)就會(huì)出現(xiàn)信用崩潰，進(jìn)而爆發(fā)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這就是一個(gè)完整的通縮螺旋，這個(gè)螺旋能持續(xù)的根本原因在于債務(wù)杠桿過(guò)高。

現(xiàn)在，中國(guó)居民的負(fù)債率已經(jīng)很高了，很大一個(gè)原因是房?jī)r(jià)上漲，貸款買房成為常態(tài)，所以，一旦房?jī)r(jià)暴跌，發(fā)生債務(wù)違約，后果不堪設(shè)想。

試想，如果你開(kāi)便利店，進(jìn)貨的時(shí)候沒(méi)賒賬，用的都是自己的現(xiàn)金儲(chǔ)蓄，商品價(jià)格下跌，便利店虧錢了，倒閉了，經(jīng)銷商會(huì)受到波及嗎？后面的連鎖反應(yīng)也不會(huì)發(fā)生。