宋代“先問親鄰”制度與不動產優先購買權規則之比較

鄧興武　柴榕翔

摘 要 我國法制文化源遠流長，雖然中華法系已經消亡，但是中國法制史上的璀璨文化仍然值得我們研究學習。“先問親鄰”是我國古代民間交易活動中的一項基本規則，在宋代，隨著商品經濟的繁榮發展，該規則日趨完善，成為了民間交易的一項重要法定制度，一直沿用至明清時期，后來演化成一種民間交易習慣。縱觀當代的物權法，在不動產交易方面，規定了某些相關主體在不動產買賣中享有優先購買權，這一規定與宋代“先問親鄰”制度有著許多相似之處。本文以宋代“先問親鄰”制度為出發點，通過對比分析，探究宋代“先問親鄰”制度與物權法中不動產優先購買權規則背后的法理文化差異，增強對法律與社會關系的理解。

關鍵詞 先問親鄰 不動產買賣 優先購買權

作者簡介：鄧興武、柴榕翔，中央司法警官學院2017級法律碩士（法學）研究生。

中圖分類號：D929 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.117

一、宋代的先問親鄰制度

（一）先問親鄰制度的概述

我國古代是一個以農業為基礎的國家， 宗法倫理秩序規則廣泛地影響著人們的實踐行為。在民間交易活動中，先問親鄰的交易習慣很早就已出現，“先問親鄰”規則產生的確切年代，學術界還沒有定論，但現有史料分析證明：唐朝中后期，民間田土交易中出現了“先問親鄰”現象；宋人鄭克說：“賣田問鄰，成券會鄰，古法也。” 這表明在宋朝之前“先問親鄰”已經入法。宋朝時隨著均田制的瓦解和土地私有化的加快，民間土地、房屋買賣活動逐漸增多，有關田宅等不動產的契約規則也逐步法定化并不斷完善，“先問親鄰”便是其中的一項重要法律制度。

（二）宋代先問親鄰制度的主要內容及其變化

宋代田宅典、賣活動中，法律規定在同等條件下，親鄰享有優先購買權。《宋刑統》規定：應典賣，倚當物業，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人次得交易。房親著價不盡，亦任就得價高處交易。如業主、牙人等欺罔鄰、親，契貼內虛抬價錢，及鄰、親妄有遮吝者，并據所欺錢數，與情狀輕重，酌量科斷。 這一條文表明了宋代田宅買賣要遵循的基本規則，即物主典、賣田宅要先問親鄰，親鄰享有法定的優先購買權，如果第三人和賣主損害親鄰的優先購買權將要承擔相應的法律責任。

隨著宋代民間商品經濟的發展，先問親鄰的內容越來越具體，四鄰之間有了先后順序的規定。據史料記載，開寶二年（969）規定：“其鄰以東、南為上，西、北次之，上鄰不買，遞問次鄰，四鄰俱不售，乃外召錢主。或一鄰至著兩家已上，東、西二鄰則以南為上，南、北二鄰則以東為上。” 這一規定使得四鄰的先后順序得以明確，彌補了《宋刑統》中規定的不足，增加了法律的實際可操作性。宋律還規定典、賣田宅者須“以帳取問”親鄰，也就是必須以書面形式征求親鄰的意見。同樣，如果親鄰放棄優先購買權的，也需要取得親鄰書面的“批退”才能賣給他人。

南宋以后，法律對先問親鄰制度的規定發生了一些變化，《名公書判清明集》中記載“所在百姓多不曉親鄰之法，往往以為親自親、鄰自鄰。執親之說者，則凡是有關典賣之業，不問有鄰無鄰，皆欲收贖執鄰之說者，則凡是南北東西之鄰，不問有親無親，亦欲取贖。殊不知，在法所謂應問所親鄰者，止是問本宗有服紀親之有鄰至者。如有親而無鄰與有鄰而無親，皆不在問限。 這表明南宋以后“先問親鄰”中的親鄰僅指“親且鄰”，排除了單純是“親”或“鄰”的部分。此外，對于鄰的范圍也有清晰的界定，“有別戶田別間者，非其間隔古來溝河及眾戶往來道路之類者，不為鄰。” 即有戶田相隔的，如果不是因自然的溝河或者公共道路導致的，都不視為“鄰”。法律還規定了親鄰主張優先購買權的期限為3年，逾期不得再行主張，“諸典賣田宅滿三年而訴應問鄰而不問者，不得受理。”

由上可知，隨著社會的發展，宋代田宅交易先問親鄰中的“親鄰”順序和范圍逐漸具體，問答時限也有了嚴格的規定，先問親鄰制度在宋代已經發展至完備狀態。

二、物權法中關于不動產優先購買權的規定

物的交易規則一直都是民法中的重要內容之一， 2007年我國頒布并實施了第一部物權法，在不動產交易方面，物權法為相關主體設定了優先購買權，主要體現在按份共有人處分共有財產和私有房屋出租人出賣房產之中，詳見《物權法》第一百零一條和《合同法》第二百三十條的規定 。不動產因為具有不可轉移的特性，按份共有人或者私有房屋承租人在買賣活動發生前就與所有權者形成了一種親密關系，當買賣活動發生時，他們或許比第三人更期待能夠獲得出賣的標的物，以實現他們的利益需求，物權法規定在同等條件下賦予他們優先購買權充分保障了他們的期待權。

由于社會關系的復雜性會導致民事主體間發生權利沖突，所以私有房屋承租人的優先購買權并不是絕對的。當私有房屋承租人的優先購買權與房屋所有權按份共有人或者賣主近親屬的期待權發生沖突時，物權法優先保障了后者的優先權，詳見《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條的規定。 這一規定是在基于不動產形成的先前關系親密程度的基礎上做出的價值衡量，兼顧了法律的公正價值與秩序價值，充分保障了與不動產所有權人關系更親近主體的利益，這對于維護交易秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，維護相關權利人的利益有著積極的意義。

三、宋代親鄰優先權與物權法中不動產優先購買權之比較

（一）二者的相似之處

通過前面的闡述，我們可以發現宋代田宅交易規則中的“先問親鄰”制度與物權法中的不動產優先購買權規則雖然產生于不同的時代，但二者有許多相似的地方，概括來說主要有以下幾個方面：

1.宋代親鄰的優先權與物權法中相關主體優先購買權的行使都是以同等條件為基礎的，主要指價格相同。

2.都有利于促進社會和諧。宋代“先問親鄰”規則有利于維護傳統的宗族、鄰里和睦相處的社會關系，而物權法賦予物的相關人優先購買權，有利于維系基于交易標的物先前形成的社會關系。

3.兩種制度都是通過對第三人平等購買權的限制來實現不動產交易效果最優化。無論是宋代的“先問親鄰”規則，還是物權法中規定的優先權，雖然在某種程度上限制了第三人的平等交易權，但提升了賣主的交易安全性，因為在同等條件下宋代的“親鄰”或物權法上的優先權人對賣主來說都是比較熟悉的人，有助于降低交易風險，維護交易秩序，節約交易成本。

4.都有特定的適用范圍、適用主體及期限。宋代“親鄰”的優先權一般適用于田宅的抵押、典當、出賣，物權法中不動產的優先權主要適用于按份共有的不動產份額處分或私有房屋出租人在租賃期間出賣房屋，并且二者都對優先權的適用主體及行使期限做了明確的規定，詳見前面的表述。

5.都有優先權受損的救濟條款。如前面所述，宋代“如業主、牙人等欺罔鄰、親，契貼內虛抬價錢，及鄰、親妄有遮吝者，并據所欺錢數，與情狀輕重，酌量科斷。”這表明如果賣主與他人以欺騙的方式損害親鄰的優先購買權將會受到懲罰。而物權法也規定，物主在出賣標的物時，如果沒有依法通知優先權人，優先權人可以請求出賣人承擔賠償責任。

（二）二者的不同之處

由于客觀歷史條件和社會性質的不同，宋代“先問親鄰”制度與物權法中不動產優先購買權規則也存在一些法理文化差異：

1.立法指導思想不同。法律源于現實，立法受社會客觀條件的制約。宋代“先問親鄰”制度產生于以小農經濟為基礎的封建主義社會，受傳統的宗族主義和集體本位思想影響較大。而物權法產生的社會基礎是社會主義社會，立法指導思想是綜合性的，既考慮廣大人民的根本利益，也考慮某些特殊情況，兼顧公正與效率，充分體現了人民的意志。

2.買主使用標的物的時間不同。宋代田宅交易在先問親鄰后，如果親鄰同意購買，其不能立馬使用標的物，必須經過“輸錢印契”、“過割賦稅”、“原主離業”這幾個步驟后才能使用標的物，程序非常嚴格，不利于提高標的物的使用效益。而物權法并沒有這么嚴格的規定，標的物的交付使用時間可以由買賣雙方合意約定，充分尊重了民事主體的意思自治權。

3.買賣合同受官方干預的程度不同。宋代田宅買賣合同必須要在官府備案，經官府審查并加蓋印章后才有法律效力，并且違背先問親鄰的交易行為是非法的，當事人的意思自治受到了極大的限制，這樣做也是為了增加官府稅收，維護封建統治秩序。物權法雖然也規定了不動產交易需要到法定機關登記后才發生法律上的物權變動效果，但是當事人享有意思自治權，只要合同約定不違背法律的強制性規定就是有效的，即使沒有發生物權變動的效果，守約方也可以基于合同約定請求違約方承擔違約責任。此外，如果出賣方沒有履行通知義務而直接與第三人交易的，該交易行為依然有效，不像宋代那樣沒有先問親鄰的交易是非法的。

四、結語

無論古今，民間交易活動一直是國家經濟的重要組成部分，都需要相關法律規則對其規范和引導。通過對比分析，我們可以看出宋代將先問親鄰和官府審查契約作為田宅買賣的法定生效要件，雖然具有某種局限性，但保障親鄰權益實現的這一價值追求卻是值得肯定的，物權法中規定不動產的相關主體享有優先購買權在某種程度上也體現了這一價值追求，有助于促進交易活動的經濟效益與社會效益的統一。法律源于社會現實，社會經濟的發展必將推動著法律的發展，反過來法律也會對經濟產生反作用。所以立法必須著眼于社會發展的客觀需要，反映社會公認價值內涵，才能成為良法，進而為推進社會善治奠定好基礎。

注釋：

折獄龜鑒（卷6）.劉沆問鄰.北京：中華書局.1985.

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[清]徐松.《宋會要輯稿·食貨》三七之一，天寶二年九月.北京：中華書局.1957.4448.

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名公書判清明集·親鄰之法（卷9）.北京：中華書局.1987.

[清]徐松.《宋會要輯稿·食貨》三一之二六.北京：中華書局.1957.

《物權法》第一百零一條：按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規定：具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

參考文獻：

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