長租公寓圈地

《支點》記者 李文卉

要搶奪市場，就得考慮帶眷系數、家庭過渡性、共有產權等問題。

在漢陽區龍陽大道一家4S店上班的小褚畢業工作兩年了，一直與人合租城中村私房，他常常抱怨：租金貴、空間小、物業差，每天上下班需要1個多小時。

今年5月，小褚通過武漢市住房租賃交易服務平臺看到建行與紐賓凱集團推出的NEW+公寓，被齊全的配套設施、公寓營造的“家”的氛圍所吸引，立刻租下一套一居室。小褚對《支點》記者表示，在租金水平大致相當的前提下，當然會選擇知名品牌的長租公寓，至少不用擔心“黑房東”，住得更安心。

小褚入住的紐賓凱NEW+公寓位于漢陽二環旁芳草路與四新北路交匯處，地鐵三號線四新大道站近在咫尺。“NEW+公寓目前擁有房源312套，分為白領樓層和專門針對女性設計的女性專屬樓層，每套房內均配備家具、冰箱、空調、洗衣機、廚具灶具等生活設施，拎包即可入住。”湖北賓果邦科技有限公司（以下簡稱賓果邦）副總經理張鵬說。賓果邦為紐賓凱集團旗下專門負責長租公寓運營的子公司。

《支點》記者從武漢市房管局獲悉，從去年9月到今年5月，武漢市先后公布了3批住房租賃試點企業和項目。目前，全市住房租賃試點企業和項目已累計達到56家和14個，賓果邦和NEW+公寓便在其中。按照武漢市在全國率先出臺的住房租賃市場扶持政策，試點企業和項目在水電費使用價格、稅費等方面享受多項優惠政策。

年內大動作

6月6日，華潤置地宣布，正式推出長租公寓品牌“有巢”，預計將在23個城市開設4萬間，同時進駐一二線城市。早在華潤置地之前，不少房企紛紛布局長租市場。龍湖地產計劃布局16個一二線城市，冠寓公寓將達5萬間，進入行業前三；萬科泊寓業務已覆蓋21個一二線城市，明年萬科長租公寓規模將達15萬間；旭輝領寓的目標是未來5年達到20萬間，進入行業前五，完成國際化布局，同時實現IPO上市。

就在華潤置地宣布試水的當天，長租公寓運營商蛋殼公寓對外宣布，已完成7000萬美元B+輪融資。今年2月底，蛋殼公寓剛完成1億美元的B輪融資。

放眼全國，約1000家品牌運營商進入租賃市場，約30家房地產企業開始深度介入，約10家地產中介進入市場，此外還有約20家酒店在集中式公寓開始布局。而在武漢，記者整理發現，56家住房租賃試點企業中，萬科、碧桂園、保利、龍湖等知名房地產開發公司，樂乎、蛋殼等創業企業，紐賓凱賓果邦等酒店運營企業均赫然在列。

夜幕下的紐賓凱NEW+公寓

自去年7月被確定為全國首批培育和發展租賃市場試點城市以來，武漢市在扶持政策、主體培育、房源籌集、平臺建設等方面推出了一系列創新舉措。眾多金融機構推出租客貸、業主貸、按居貸等創新產品，累計投放3億元貸款，簽署千億元授信協議。

去年11月初，建設銀行武漢光谷自貿區分行推出新型企業貸款產品“小微企業住房租賃經營易”，可遇青年公寓成為該產品的第一家申請者，并成功獲得115萬元的無抵押貸款。“公司是輕資產運營，過去常受困于流動性資金不足。如今通過低息的企業住房租賃貸款，可以更好地為客戶提供充足和優質的房源。”武漢可遇科技有限公司總經理佘福元說。

今年1月，由武漢市房管局與建設銀行湖北省分行共同打造的住房租賃交易服務平臺共享系統正式上線，為出租人和承租人提供住房租賃信息發布服務。截至3月底，該系統已累計完成房屋核驗8462筆，合同網簽10298筆，租賃備案9993筆。

武漢房地產經紀行業協會發展研究部的數據顯示，目前公布的56家長租公寓試點企業中，開發商占比最多，達到66%。根據試點企業提報計劃，開發企業入場，將在短期內使集中式公寓和分散式公寓的市場比例從2017年的1∶4縮小到1∶2。當然，參與企業最多不等于市場規模占有率最大，目前武漢長租公寓市場占有率最大的，仍是經紀/代理系和公寓運營系所持有的集中式和分散式公寓。

據了解，武漢市年內將結合國家頒布的《住房租賃管理條例》，出臺《武漢市房屋租賃管理辦法》。

市場有多大

武漢市房管局培育和發展住房租賃市場工作專班負責人告訴《支點》記者，近年來，該市住房租賃需求不斷擴大。從全國其他城市來看，隨著購房壓力的加大，中低收入者和中青年選擇租房的比例不斷上升，我國一線城市超過60%的人選擇租房，深圳租房占比更達到80%以上。武漢市青年大學生留漢人數的增多，會不斷增加租賃住房的需求，需要加大租賃住房供給。

該負責人介紹，今年武漢市將進一步加大租賃住房供應，扶持發展不少于5家運營管理5000套（間）以上規模的住房租賃企業，形成品牌示范效應；組織開展一個集體建設用地建設租賃住房項目試點。

長租公寓完善的配套設施和清新的裝修風格，頗受年輕租客青睞。

根據武漢房地產經紀行業協會6月20日公布的數據，目前的武漢租賃市場，套均房間量約2.06，單個房間租賃人口按照1.2計算，結合套均租金水平，武漢租賃市場年租金規模約為328億元。同時，從武漢近10年的人口流入速度來看，年均新增流入約19萬人，在2017年武漢市“百萬大學生留漢計劃”帶動下，預計未來5年新增人口凈流入保守估計約100萬人。結合武漢租金水平，預計今后5年武漢市租金市場規模有望達到478億元。

“NEW+公寓產品一經面世，就受到了市場的熱捧和青年群體、大學畢業生群體的青睞，出租率一直穩定在95%左右。”張鵬告訴《支點》記者，賓果邦在線上與58同城公寓、蘑菇租房、春眠等平臺展開深度合作，共同尋找潛在租客。

據武漢房地產經紀行業協會秘書長傅玲玲介紹，目前武漢長租公寓市場中的租客男女比例相對均衡，年齡主要集中于21-25歲之間，占比達50%，超過35歲的租客比較少，由此可見，武漢長租公寓市場以青年為主。“武漢高校眾多，大學生租賃人群占比較大，基本形成了以大學生和剛畢業的白領為租房主力人群的格局。”此外，學生在武漢市公寓市場占據了12.31%的比例，遠高于北京市場4.83%的占比。

根據戴德梁行的數據，目前武漢長租公寓市場共運營公寓約5萬間，其中集中式公寓6000多間，選址、改造及盈利三大難題是涉足長租公寓的企業要面對的“三座大山”。

“總的來看，去年樓市調控與歷年相比，最大的不同就是住房租賃市場獲得前所未有的重視。”業內人士表示，中國房地產發展經歷了黃金十年，“居者有其屋”的觀念導致大量人群理解的安家置業往往和買房畫等號，但隨著房價高漲以及限購政策，更多的人群回到了租賃市場。

相對于北上深來說，武漢是一個購房需求遠高于租房需求的市場。

核心在“長”

《支點》記者比較各類租房APP上的信息發現，同一個小區內的長租公寓要比普通房源租賃價格貴30%-50%。對此，相關人士分析稱，公寓運營方除了要重新裝修之外，同時由于年輕群體的消費升級和工作繁忙等原因，還會配備租期內的管家、保潔、維修等服務，投入非常大，因此出租成本會相對較高。

一方面租金高，另一方面，長租公寓市場卻未實現盈利。這是一種矛盾和尷尬。

湖北房地產經濟學會專家委員殷躍建對《支點》記者說，客觀看待武漢長租公寓市場的未來發展，要立足三方面。

首先，政策層面。從中國房地產市場的發展過程來說，過去主要側重商品房的發展，近期政策開始偏向公租房，未來長租公寓的發展應該是有政策利好的。

其次，從城市發展階段來看。GDP高速發展的同時，房價也會快速上漲。換句話說，當房價的上漲速度超過工資性收入上漲速度的時候，單純通過長租公寓來影響房地產市場是不太現實的。短期來看，長租公寓只能是房地產市場的補充，很難成為主體。

第三，對現有市場的數據統計要客觀。“武漢房屋租賃市場有它的特殊性，比如租戶和租客的結構比較復雜，大量的租客租住在城中村，還有大量的住房是用來辦公或者當倉庫的，所以武漢市場的空置房屋數量、住房租賃人口、平均租金水平等，其實并不太好客觀統計。”殷躍建說，非官方的機構在公布這些數據時，要更加慎重。

對于長租公寓企業如何在武漢激烈的競爭中占得先機，殷躍建表示，“無論是本土企業還是外來企業，在全國范圍內，我都還沒看到一個特別成熟的商業模式，都還只是起步階段。所以，勝出的很關鍵一點就是，要了解武漢這個城市的特點。相對于北上深來說，武漢的房價沒有高得離譜，更容易讓人扎下根來，這是一個購房需求遠高于租房需求的市場，所以不能用北上深的租賃模式來生搬硬套用在武漢。”

其次，武漢的“帶眷系數”非常高，也就是說年輕人一旦在武漢安家，就很容易把自己的父母也帶過來，這對城市的各方面配套水平就提出了更高的要求。所以長租公寓企業要在武漢搶奪市場，就得考慮帶眷系數、家庭過渡性、共有產權這些問題。

既然長租公寓市場整體處于虧損狀態，并且離盈利還比較遙遠，為什么大家還爭先恐后進入呢？很大程度上和政策引導下的風投有關，并且不排除資本運作、圈錢的訴求。“但是我覺得長租公寓的核心在于‘長’，發展長租公寓不能短視，不要總想著回快錢，什么時候真正注重長效了，中國房地產市場才能真正避免短期炒作行為。”殷躍建說。

目前，雖然各城市對住房租賃市場的發展都還處在初步試點和摸索階段，但也已涌現出不少具有創新意義的發展路徑和模式，如租購同權、增加供應專屬租賃住房用地等。面對復雜的市場競爭環境，未來長租公寓運營主體將更傾向于選擇差異化、社區化、金融化等運營模式，以保持競爭力。