房產：昂貴的夢想

馬丁·黑塞 亞歷山大·榮格 西蒙·薩爾登等 劉黎

在德國，自有住宅被認為是養老體系的重要組成部分，但是大都市的房子已經變得越來越昂貴，房源如此稀缺，賣方控制了話語權，買方處境極為不利。在這樣的市場條件下，還應該買房嗎？

38歲的汽車行業工程師凱·魏特曼收入不菲，如果沒有那個令他陷入絕望的話題，他的生活可謂令同齡人十分羨慕。

魏特曼和妻子生活在巴伐利亞州首府慕尼黑市區的一套兩居中，接下來他們打算要個孩子。一旦孩子降生，這套房子肯定會顯得太小。然而慕尼黑的房租和房價都高得嚇人，他們不知道何時才有可能換房。“對于我所有的朋友來說，房地產市場都是最重要的話題，比如怎樣找到一套房？該買房還是租房？該長期留在大城市生活嗎？”他說。

兩年前，魏特曼就想購買一套三居或四居室，那時他還不清楚房地產市場的行情。他和妻子保守估計可以拿出40萬歐元資金。然而簡單上網搜索后，他們就發現，這些錢在慕尼黑只能買到一套不超過60平米的房子。

就在上世紀90年代，很多中產階級家庭都還會購買一套房子來迎接孩子出生，即使是在大城市或大學城也不例外。而如今，這樣的計劃幾乎已經不可能實現：大部分家庭的收入都太低，私人住宅變得太過昂貴。

2016年，德國公民人均可支配凈收入為每月約1800歐元，比4年前增加了10%，而同期房價增長了30%。如果僅靠工資收入購房，那么絕大部分房子都是人們買不起的。

根據ING-DiBa銀行的一項調查，56%的德國人認為他們很可能永遠都買不起一套住房，這個數據高于其他幾乎所有歐盟國家。與此同時，在德國，私人住宅仍被認為是養老體系的重要組成部分，至少銀行工作人員和咨詢顧問熱衷于這樣說。就邏輯上而言，生活在自家房子中的老年人可以節省房租，如果能將私人住宅出租，還有一份額外的固定養老金。

但是2018年，德國大城市的房價還會繼續上漲嗎？將住房預算投入房產，而不是作為租金交給房主，真的更好嗎？或者說，一直在上揚的房價，哪天突然下滑是不是只是時間問題？如果歐洲央行再次升息、貸款變貴，會發生什么？

購房者的渴望

如果想知道現階段買房是否值得，最不該問的可能就是房地產經紀人了。畢竟沒有任何一個行業像他們那樣從近年來的房產熱中受益。但另一方面，像柏林最著名的房地產經紀人之一的尼克勞斯·齊格爾特那樣了解房地產市場的人還真不多。

“實際上，任何時候的人們都認為現階段的房價太高，總會降的。但實際上從來沒有降過，現在也一樣。”他說。齊格爾特肯定和很多猶豫不決的購房者說過類似的話。他說：“在很久以前讀歌德的《浮士德》時，我就知道了：錢一點都不可靠，只有一樣東西的價值永存，那就是實物資產。”在《浮士德》第二部中，魔鬼用無價值的紙片創造出新錢，直到出現通貨膨脹。

齊格爾特很可能用這些話說服他的顧客買房，這可能也可以解釋，為何很多德國人無視諸多警告信號，甘愿冒很高的風險買房；為何盡管一些大城市的房租漲速已經明顯慢于房價漲速，人們的購房欲和購房熱仍沒有減退。而這清楚地表明，有些地方不對勁。

在齊格爾特的個人主頁上，掛著柏林潘科區一套正在出售的90平米新房，售價為50多萬歐元，10年前這個地段的房價只有目前的大約一半。但齊格爾特表示，柏林人數在不斷增加，然后強調“低利率是份大禮”，普通人也應該利用這一機遇來實現資產積累。

齊格爾特算的賬聽起來美極了：購買一套每平米4000歐元的房子，每月需交利息約為每平米7歐元，優于每月每平13歐元的房租。問題在于，在齊格爾特舉的例子中，初始本金年償還率為貸款金額的1.5%，這樣購房者平均需要30-40年，才能還清房貸。

購房者的糟糕處境

理智來看，購房者的市場地位非常糟糕，尤其是在房源稀少的大都市，更是賣方完全掌握了話語權，最后簽署的購房合同常常對買方極為不利。

購房者從一開始就處于防御地位。在為購房者開設的討論課上，理財顧問建議看房時帶一名專家同往，但是一定不能在賣家面前透露其真實身份，只能說他是一同來了解情況的朋友，否則房主或房地產經紀人會覺得買家不好打交道，從而傾向于把房子賣給其他買家，熱門房源更是如此。

對于買方的困境，國家要負部分責任。德聯邦和各州多年來一直忽視住房問題。自90年代末期以來，連專門的聯邦住房部都沒有設立，從中就可見一斑。

自2006年以來對土地轉讓稅率擁有最高決定權的各州已經將之從3.5%上提到了6.5%。這意味著，對于一套價值40萬歐元的房子，勃蘭登堡州的買家需要另外上交2.6萬歐元給國庫。此外還有公證費，常常還有中介費。在柏林，附加費用總額已經迅速攀升至房價的約15%——要購買一套40萬歐元的房子，意味著必須另投入6萬歐元資金作為稅費支出。

鄉鎮方面則常常將他們的住房存量賣給專業炒房的大投資商，而不是個體購房者，同時還不斷減少建筑管理局工作人員的數量，造成了嚴重的后果。如今，一項建筑規劃往往需要數年才能出臺，要取得建筑許可手續需要曠日持久的等待。對建房申請的回復量自2017年1月到11月減少了7.8%，盡管需求并未減弱。這樣一年年下來，到現在德國住房已經短缺近10萬套，也就毫不令人吃驚了。

然而，德聯邦建筑、城市和空間規劃研究院最近的一項研究表明，造成棘手現狀的“最關鍵瓶頸因素”在于地皮價格。一方面，很多大城市的市中心建筑密度已經非常大；另一方面，投機倒把現象十分嚴重，投資商購買建房用地，卻將之空置，期望坐等其升值。

迄今為止，政策對這種現象的態度更多的是鼓勵而不是限制：目前國家對沒有建設住房的土地比建有住房的土地收稅明顯要低。今年初，德國聯邦環境、自然保護、建筑與核安全部長芭芭拉·亨德里克斯在本刊提出建議，應扭轉這種邏輯，用稅收手段制裁土地投機行為。

在5年的時間內，德國土地價格平均上漲了約27%。在美因河畔的法蘭克福，住房用地的價格已經比2012年翻了一番，在柏林的某些市區甚至已經翻了4倍多。

就連雷姆沙伊德的房地產也在繁榮發展。1884年，曼內斯曼兄弟在這個北威州的古老工業山城發明了無縫鋼管，如今這里已經失去了它早期的經濟地位，只有房地產市場仍然無比繁榮，就像雷姆沙伊德又開始了一場新型工業革命。

2016年，雷姆沙伊德市儲蓄所的房貸支出額比前一年多了20%，人們的購房欲十分強烈。在雷姆沙伊德，空置住宅用地尤其受歡迎，一年內其營業額增加了40%，單價也上漲了：2016年，一塊面積470平米的住宅用地平均售價為10.86萬歐元，比前一年高15%。

為了滿足需求，市政府自主開發了新的住宅用地，在原來一家醫院的地皮上規劃了新的住宅區。然而，問題在于，雷姆沙伊德是否真的存在對住房的長期需求，當地人口數量的發展讓人對此充滿疑慮。

目前這里生活著約11.3萬人，1970年有13.6萬人。據預測，這里的人口在接下來幾年也會大量流失，到2035年將只剩10萬人。最晚到那時為止，目前常常出現在宣傳中的“綠色大城市”的神話將會解體。

雷姆沙伊德的情況被人口研究者們稱為“虛假的受歡迎城市”。該地目前還能吸引郊區的人們前來，但這種狀況不會持續。真正的受歡迎城市有特別的吸引力，他們主要是大都市以及弗萊堡、明斯特等高校所在地。對于鄉村居民來說，很多中等城市則喪失了吸引力。

所以像雷姆沙伊德這樣的城市正在經歷一場虛假的繁榮。那里的房地產行業還很興盛，利率很低，人們往往不知道該把錢投往何處，對資產貶值的恐懼令他們備受折磨，因此他們寧愿將之投入沙、水泥和混凝土中。

但是一旦經濟的風向標轉向，當地房地產市場就會地動山搖。人們就會清楚地知道，當地的房子數量遠多于所需，房價就會下降，而不是出現人們期待的升值，房租也會必然隨之下降。

這一場景不是未來才會發生，市場現在就已經失去了平衡。3年來，德國的房價和房租價格明顯分道揚鑣，據柏林Empirica研究所的數據，402個縣市中有246個的房價和房租價格不相協調。有195個縣存在中等至高等的泡沫風險，3年前還只有67個縣有此風險。

就是在漢堡和柏林這樣的大都市，房價也早就呈現虛高狀態。這樣大幅度的房價上漲已經不能單純用低利率來解釋，聯邦銀行去年的一份關于財政穩定的報告中也得出了類似結論。如果抵押貸款利率上升，或是經濟崩塌，房價就可能下滑約1/3。在上世紀80年代以及2000年左右，很多城市都發生了這一幕。

對于這樣的分析，熱愛柏林和慕尼黑的人們總愛說，對比紐約或倫敦，德國大都市的房價簡直便宜得可笑。年輕人都愛去大城市，目前僅僅在柏林就有7.7萬套房子的缺口。

布勞恩認為德國與英國等國家的情況不能相提并論。“比起德國，其他國家在經濟上更強烈地依賴于他們首都的發展。”來自Empirica研究所的科學家萊納 · 布勞恩說，“而在德國，很多經濟體都分布在鄉間。”

誰說慕尼黑和柏林這樣的城市一定會不加限制地擴張呢？也許不久，年輕人就會再次回到郊區，因為那里空氣更好，交通更便捷。布勞恩及其同事在一項研究中發現，如今遷往柏林和慕尼黑的人流大潮已經明顯平息，柏林人數仍在增加，但這只是因為這里有很多來自歐洲的外國人。

盡管如此，布勞恩并非完全不建議在大城市買房。“我不會將買房作為投資手段，”他說，“但是購買一套私人住宅總是可以考慮的。”布勞恩說，這是因為雷姆沙伊德和柏林這樣的大都市有一個本質的區別：一旦雷姆沙伊德的房價崩潰，就很可能會持續崩潰；而在大都市，房價的下滑只會是長期價格曲線上的一個小凹谷，市場很可能會自行復蘇。

購房者的錯誤

購房者清楚地知道，在接下來10年、15年、20年間，他每月需要為自己的房子支出多少，但沒有人能夠知道接下來幾年房租會不會急劇上漲。這是很多購房者的決策理由之一。另一個理由是，每月為自己的住宅投入2000歐元，比把這筆錢付給房主做租金要有意義得多。

對此，理財顧問托馬斯·富爾克梅表示：“很多人在做這樣的考量時忘記了維護費和土地稅，沒有注意到他們的一部分資產被花在了附加費用上，而這筆錢他們本可以投往其他渠道。”

富爾克梅舉了個售價48.3萬歐元的115平房子為例。“如果將這筆錢投在其他渠道上，購房者的收益可能更好，”他說，“哪怕他仍然要繼續付房租。”

富爾克梅說，假設房租和房價將來都是每年平均上漲一個百分點，其他投資方式的利潤率就必須達到3.7%，才能有利可圖。如果房價和房租上漲兩個百分點，其他投資的利潤率就必須達到5.3%。

這位理財顧問解釋道，這一利潤率完全可以借助股票達成，比如說購買交易型開放式指數基金（ETF）。摩根士丹利資本國際指數最近30年的平均年利潤率為8%，不受這期間多次發生經濟危機和金融危機的影響。

但是富爾克梅的說法有一個問題，那就是他忽略了人的心理因素。因為對于“什么才是最好的投資方式？”這個問題，并不能完全用理性的數據來回答。幾乎沒有哪個儲蓄用戶愿意把自己的大部分資產投入股市，而不是購買房產，而且很多人從根本上認為玩股票就是在賭博，非常不信任股市。就算消費者權益保護人士竭力保證，從長遠來看多樣化的有價證券組合投資方式是可信任的，人們也需要擁有強大的心理承受力，能夠在多年內對可能發生的高額損失保持鎮定。數百萬德國人更愿意將他們的錢放在活期存款賬戶，盡管那樣他們得到的利息幾乎可以忽略不計。

此外，研究還表明，私人住宅所有者到退休時往往比租房者擁有更多資產，一個很重要的原因往往是純心理上的：背負房貸的購房者往往生活得更加節儉，他更可能放棄去昂貴的餐廳吃飯或是去國外旅游，因為他想更快還清債務。

理財顧問富爾克梅也知道：“最終做出購房決策的是情緒，而非大腦。很多人只是想擁有點屬于自己的東西，有些人則是無法在租房市場找到合適大小和條件的房子。”

對于大部分人來說，一套房產是他們一生中最大的一筆投資。如果這套房的市值跌得太兇，損失太大，或者更糟糕的是，購房者完全沒有料到會產生高額附加費用，整個家庭的理財計劃都可能因此陷入混亂。

一些賣房者的把戲

理查德·卡姆清楚地知道，房產的夢想能夠如何快速轉變成噩夢。2016年，和很多柏林人一樣，這位IT專家為給自己、女友和她的兒子找到一個合適的新家絕望地東奔西走。房源十分緊缺，那時的房價對他而言已是高得離譜。因此，當看到柏林東部一套聯排式新住宅的廣告時，他興奮異常。

房子所在地段雖然處于一條喧鬧的馬路邊，但房價不到每平3500歐元，而且在建筑規劃圖上可以看到一座巨大的社區花園，因此可以想象，這里雖有交通噪音擾耳，但還是會讓人感到一些鄉野氛圍。

房子看上去十分靠譜，房產經紀人也向他施壓，表示有很多人看上了這套房。因此卡姆沒有猶豫多久，就支付了約5000歐元意向金，不久就簽了購房合同。直到今天他仍然希望某天能夠住進他的新房子，因此希望隱去真實姓名，以免使事態更加惡化，交房更加遙遙無期。

因為目前來看，一切都糟透了，施工現場一片混亂，沒人遵守建房計劃，也沒人回復電子郵件，他至今沒有看到建筑時間表，他的部分產權也一直都沒有寫入土地登記冊。

此外，他還得知了這個樓盤的一些令人不安的信息：一直擔任樓盤委托人的律師已經入獄好些年了，罪名是他作為公證人盜用了數百萬客戶的資金；另一個負責人幾年前被卷入了一起投資丑聞。

卡姆說，實際上他本應知道自己是在和什么人打交道。他想起和房地產開發商老總見面時的一個場景。離開時，那位老總快速跳進自己的紅色跑車中，傲慢地沖他喊道：“房地產可比IT業強多了！”

“今天我問自己，當時的我到底是有多絕望，才會相信這樣的人。”卡姆說。按照合同規定，去年7月15日，他的房子就該可以入住。在那之前大約8周，卡姆收到了一封電郵，表示這個期限沒法遵守了，直到今天連房子骨架都還沒完工。當卡姆的律師拉爾夫-皮特·羅斯因此聯系房地產開發商時，后者只是簡單回復道，卡姆可以取消購房合同，并表示他們即刻起不再接受其他任何特殊要求。

羅斯說，面對如此無恥的做法，他也無能為力。問題是，卡姆的購房合同中并沒有寫明對這種延期交房行為的懲罰。羅斯目前能做的最多是幫他追回租金損失等小額資金。“房地產開發商要高興壞了。”羅斯說。

在當今的市場環境下，買方處于弱勢。羅斯說：“很多公證人為開發商設計的合同變得越來越不利于買方，而且后續談判幾乎不可能實現。”

羅斯是業主保護聯合會的辯護律師，每個月都要審查幾十份柏林住宅合同。在羅斯正在審查的幾份合同中，對施工開始和結束的時間規定得十分模糊，也沒有明確違約懲罰。很多開發商試圖在合同中盡可能回避法律規定的消費者保護機制。

比如，為了讓購房者在一定程度上控制期房的建筑質量缺陷，一般而言是按比例支付房款，對于什么時候該先交全款的多少，法律上有明確的最高比例限制。然而在過去兩年出現在羅斯寫字臺的合同中，這一界限往往都被逾越了。

對于明顯違法的條款，購房者當然可以訴諸法律，但是他們需要為此投入少量的金錢和大量的耐心來打一場可能耗時多年的司法戰役。尤其是期房的買家更是沒有時間去打官司，他們最終還是希望能夠搬進新家。“因此他們完全依賴于開發商。”羅斯說。很多開發商無情地利用了這一點。羅斯一再看到，期房購買者要求驗收還沒有完全完工的房子。“有些是陽臺或柱廊還沒有建好，或是房間瓷磚還沒鋪。”

保持理智，不要盲目樂觀

和他們的父輩相比，21世紀大城市居民的生活已經發生了翻天覆地的變化。一個雇員在同一家公司工作幾十年的時代早已過去，幾乎每則招聘廣告中都會要求雇員具有“靈活性”，很多人的婚姻宣告破裂，疾病和死亡會將一份經過了深思熟慮的養老方案在幾天內變成廢紙。

背負房貸的買房者既不能和前伴侶分割房產，又不能輕易擺脫債務。在這樣的時刻，我們常常發現，原以為安全的投資方式——房產，正是理智投資策略家會努力避免的風險高度集中的投資。

作為“無力償付”方面的專家，佩特拉·諾德霍夫看到了很多人的夢想以巨額債務終結，她的第一條建議就是：“不要太過樂觀。”不要以“將來收入一直穩定增長”為前提魯莽貸款，不要進行100%的融資，不要把所有自有資產全部用于支付附加費用，尤其是，應時刻提醒自己這些債務總有一天需要還清。如果每年只償還貸款本金的1.5-2%，同時簽訂利率更低的十年利率綁定貸款合同，實際上意義不大。（譯注：德國銀行一般可以提供5年、10年、15年、20年甚至更久的利率綁定貸款合同，在該期限內，按照現有利率還款。所選年數越少，綁定利率越低。合同到期后，剩余貸款需要和銀行繼續簽訂貸款合同，貸款利率按照當時的市場利率定。）因為在這樣低的貸款本金償還率情況下，可能需要三四十年才能還完貸款。

一個經驗是，一棟房子的貸款最晚應該在退休前還完，最好是在那之前十年就還完。這中間又可以自然衍生出第二條經驗，也是柏林理財顧問富爾克梅喜歡在他的客戶面前計算的：購房者一年應該還完貸款總額約6%的金額。所以，如果貸款年利率為2%，就應該還清4%的本金，才能保證安全；如果年利率在3%，初始本金年償還率也應該是3%。

這樣的計算不盲目樂觀，比很多在網上流傳的貸款計算器要理智得多。對于30萬歐元的貸款金額，每月需要支出1500歐元信貸成本加上土地稅、維護和管理支出。

為期10年的利率綁定貸款合同乍看起來充滿吸引力，但是也存在一個風險：如果10年后利率上升，自己的收入卻保持不變，還需要10到20年才能還完貸款，該怎么辦呢？“請您冷靜地想一想，如果利率翻倍，或者變成目前的3倍，會發生什么？”諾德霍夫建議道。

最重要的是，和做所有理財決策一樣，我們應該理智看待風險，思考是不是真的值得冒險。這對購買房產、股票或是把錢放入活期儲蓄等各種決定都同樣適用，關鍵的區別在于購買房產的決定沒有辦法簡單撤回。對于大部分人來說，買房的決定一生只用做一次，因此不應被房產經紀人和賣家洗腦游說，因“有幾十個購房意向者”這樣的句子倍感壓力。

準備將50萬歐元投入一棟房子的人，也應該能夠負擔得起請一位專家看看購房合同的幾百歐元費用，哪怕在目前的市場條件下，專家的介入常常會最終導致購房合同的簽署告吹。

[譯自德國《明鏡周刊》]