營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響

吳瑋 毛莉瑩

摘要：隨著我國社會經濟的發展，為了降低各行各業的稅負，實行了“營改增”政策，隨著政策的實施，我國的各個行業的經濟發展都有所提高，其中受到影響最大的就是房地產企業。隨著房地產企業內部“營改增”的政策實施，不僅給企業帶了一場機遇，還使得企業同樣面臨一場新的挑戰。因此，本文對于“營改增”對房地產企業會計核算和納稅影響進行分析，進而實現企業的會計核算工作的創新。

關鍵詞：營改增；房地產企業；會計核算；納稅

隨著我國“營改增”的全面實行、落實，房地產企業的納稅及會計核算都受到了不同程度的影響，所以房地產企業為了保證自身發展的持續性，適應時代的需求，對于相關的產業機構進行了優化升級，提高企業的會計核算的創新性以及納稅的規劃性。

一、“營改增”對于房地產企業中會計核算及納稅的具體影響

（一）對于會計核算中成本核算的影響

“營改增”政策沒有實施前，一般情況下，稅前范圍中包含對于房地產的成本核算，所以在進行支付的時候，其的實際成本一般都是以進項稅額為主。不過在企業實施“營改增”之后，企業的成本核算需要在進行銷項稅額以及進行稅額實現的抵扣之后進行相關的工作，所以在支付的過程中對于增值稅額的支付比較多，因此，房地產企業的成本核算的過程中，無法對于相應的成本進行科學合理的分配，致使出現票控難度的問題。

（二）對于會計核算中現金流量及效益核算的影響

在房地產企業進行對于現金流量以及效益核算的時候，由于現金流量具有不穩定性的特點，再加上在房地產企業中現金流量與稅務的反比關系，所以房地產企業依靠成本以及收入為企業整體的效益。因此，在實施“營改增”之前，企業受到營業稅稅金預交體系的影響，所以企業的資金流動性比較小。不過在實施“營改增”之后，一般企業基于完工率的基礎上明確經濟效益進行納稅，所以對于企業而言，經濟效益的影響比較大，有效地提高了現金流量。

（三）對于企業納稅中企業成本的影響

“營改增”之后，首先，企業的成本中出了一些大規模性的材料，零散的材料不具備獲得增值稅發票開具的能力，所以對于企業的稅負增加。其次，在進行施工隊的過程中，施工中的有一些材料可以按照6%的稅率進行抵扣。從將企業的銷項稅額大于進行稅額的角度上，提高企業的納稅成本。

（四）對于企業納稅中企業稅率的影響

“營改增”之前，企業實施的營業稅是5%，但是在實施“營改增”之后，企業實施的稅額出現了改變，根據當期銷項稅額以及進項稅額之間的差額為基礎進行稅額的抵扣，即：房地產企業的售樓環節中定格增值部分也進行了納稅，并且按照11%進行納稅。

二、改善“營改增”對于房地產企業核算和納稅的對策

（一）完善企業應用“營改增”的制度

首先，為了保證企業財務相關人員工作的效率、質量，企業需要加強對于財務人員的管理的規范化以及制度化，進而保證財務工作的質量。其次，根據企業的實際情況，建立績效考核制度，進而將員工的職責以及工作劃分明確，避免推卸責任。第三，在進行落實責任方案的過程中，會計管理人員一定要進行核查，并且在核查的過程中重視財務風險及信息披露，最后由相關的會計核算人員完成工作，保證監督管理效率，提高會計核算工作的質量。

（二）優化企業應用“營改增”的結構

首先，為了企業能夠更加長遠的發展，“營改增”之后的企業需要根據時代特征進行產業機構的優化升級，對于企業中會計核算人員的技能培訓一定要重視，進而提高企業會計核算人員的技能。其次，在開展日常工作的過程中，加強企業各個部門之間的交流管理，并且建立監督管理制度，實現企業資源科學合理的配置，實現企業產業機構的優化升級。

（三）提高企業的納稅意識

企業實施“營改增”之后，首先，企業企業對于傳統的會計核算方法進行改變，進而保證會計核算的工作的質量。其次，對于會計人員的綜合素養培養一定要進行加強，進而保證工作的質量。第三，在“營改增”實行之后，由于房地產成本有所提高，所以企業應該提高全員的納稅意識，做好工作精細化。

（四）強化企業與納稅部門的交流

企業想要是實現納稅的有效化管理，企業必須加強與納稅相關的部門的交流，通過交流明確納稅的相關內容，進而加強納稅工作。此外，在于納稅部門之間交流的過程中，企業需要虛心學習，并且保持良好的學習態度，進而促進企業的納稅知識內容的全面掌握。

三、案例分析

房地產企業A，2016年4月獲取天津市I地塊，支付土地出讓金11100萬元，配套費1500萬元。2016年11月取得商品房預售許可證，當年取得的含稅預售銷售額11100萬元。但年制度工程價款含稅11100萬元，并取得增值稅專用發票并認證抵扣。2017年年初開一直到里月份，取得預售收入22200萬元并且當房地產銷售停止。2017年11月，該項目交付入住冰箱業主辦理了房產轉移手續。

解析：營改增之后，如果含稅售價不變，相應的土增稅減少。然后根據營改增之后的相關的計算公式計算，增值稅下該房地產企業需要交土地增值稅186萬元，而原來的營業稅需要交247.5萬元，兩者相差61.5萬元。因此，營改增后的客戶和供應商的價格對于房地產負稅也有一定的影響。

結束語

綜上所述，“營改增”對于房地產企業的會計核算及納稅有不同程度的影響，因此，從房地產企業會計核算及納稅的影響入手分析，提出有效的改善對策，提高房地產企業經濟效益、科學規劃企業稅務籌劃，推動房地產企業持續健康的發展。

參考文獻：

[1]孫建華.營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響[J].會計師，2016（16）：65-66.

[2]王建英.營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響[J].中小企業管理與科技，2017（28）：91-92.