淺析房產稅的物權法基礎

趙詠

摘 要 平抑房價、縮小社會收入差距是房產稅政策的主要目標。在物權法層面，房產稅的正式，需要注意土地使用權人的財產權人地位，并要將建設用地使用權納入到房產稅征稅對象之中。本文主要從房產稅新政的內容入手，對房產稅的物權法基礎進行了分析。

關鍵詞 房產稅 用益物權 土地出讓金

中圖分類號：D922.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.07.158

住房問題與人民群眾的日常生活之間有著較為密切的聯系。房產稅問題也是與住房問題和民生問題相關的重要問題?，F階段中低收入群體對住房的剛性需求與高額房價之間的矛盾已經成為了影響房地產市場發展與社會穩定的重要問題。房產稅是以房屋為征收對象，以房屋計稅余值與租金收入為征收依據的一種稅種。根據房地產稅新政的實施情況，這一制度的經濟合理性，社會需求的現實性與法律層面的正當性已經成為了人們不可忽視的問題，對房產稅的物權法基礎進行分析，可以為房產稅政策與我國現有的法律制度體系的協調提供保障。

一、我國房產稅新政的主要內容分析

房產稅新政的實施，是國家深化經濟體制改革的重要舉措?，F行的房產稅政策承認了地價計入房地產原值的合理性。在法律領域，房產原值建立在會計制度核算的基礎之上 。自我國土地有償使用制度實施以來，原有的會計制度并未對土地進行價值核算。故而在舊有的會計制度下，企業所獲取的土地使用權雖然可以界定為無形資產，但是土地使用權與土地上自行開發的建筑物需要分別進行攤銷與提取折舊。根據房地產開發領域的實際特點，房地產企業所獲取的經濟效益是房產地產作為一個整體所產生的經濟效益。

（一）地價計入房產原值的合理性分析

在新的房產稅政策實施以后，地價計入地產原值的合理性主要表現在了以下方面。第一，在價值形式方面，房產價值與地產價值之間有著較為密切的聯系。地產的位置和朝向等因素可以被看作是房產價值的主要影響因素。在房屋建造過程中所使用的鋼筋、水泥等消耗品在不斷老化、折舊的情況下，房屋的價值會隨著時間的推移而不斷降低，故而地價計入房產原值的措施可以為房屋達到使用年限后的價值提供保障。第二，在法律方面，土地使用權與房屋所有權之間存在著不可分離的關系。房產稅的物權法基礎會在后文之中進行論述。房產稅是財產稅的重要組成部分。財產與財產權也是房產稅的主要征稅對象，故而土地使用權需要列入財產稅增稅對象之中。第三，在經濟方面，房產稅新政的實施，具有著提升土地利用成本、節約用地的作用。房產稅新政發揮出了增加企業所繳納的房產稅的作用。在增加房地產企業的經營成本的同時，這一政策也讓土地的使用成本有所增加。故而企業處于降低自身經營成本的需要，會在土地開發過程中注重土地資源的合理開發。

（二）《新政》相關概念的分析

現行的房產稅新政涉及到了并入房產原值的土地價值與宗地容積率等多種概念。根據房產稅新政實施細則的相關內容，地價為取得土地使用權的過程中所支付的價款及土地開發過程中所產生的成本費用等內容。在筆者看來，該規定中所提及的土地價值為土地原值，現行的房產稅政策不能以攤銷以后的土地價值為依據進行計稅，針對一些無償劃撥的土地，由于房地產開發企業在獲得此類土地的過程中，未付出支付成本，故而它也不需要納入房產原值體系之中。除此以外，煙筒和水塔等非應稅建筑物也不能納入到房產稅征收體系之中 。

宗地容積率主要指的是同一塊土地內，地上建筑總面積與土地面積之間的比值。房產稅新政中提及的宗地為具有確定邊界與確定權屬的土地，用于公用道路用地建設、公共綠地建設等公共項目建設的土地并不會納入到所謂“宗地”的范疇之中。就房地產開發企業而言，其所領取的土地使用證中所規定的宗地面積為宗地容積率的計算依據。房屋建筑面積是容積率計算的重要影響因素。根據國家法律法規的規定，獨立的煙筒、煙道和地溝等設施不能納入到建筑面積計算范圍之中。

二、房產稅的物權法基礎分析

（一）房產稅課稅對象的范圍

根據前文論述，財產與財產權是房產稅的重要征稅對象。企業與個人所持有的不動產（房屋）是房產稅征稅對象的代表性元素。在物權法領域，“不動產”包含了“房產”和“地產”等多方面內容。在房產方面，房屋購買者（所有人）是房屋所有權證的持有者，因而房主個人對房屋的所有權并不存在異議。在房產稅政策實施過程中，地產所有權的性質成為了這一政策的實施難點。根據國家現行土地政策的相關內容，地產的使用權為國家所有，私人僅僅擁有建設用地的使用權。根據《物權法》的相關規定，私人所持有的建設用地使用權可以被看作是用益物權。用益物權是一種不完整的無權，它是狹義化的不動產財產權的重要組成部分。故而在房產稅征稅對象方面，房產所有權和以土地建設用地所有權、地物權為代表的財產權可以被列為征稅對象。

從房地產價值的形成過程來看，前文中論述的土地價值是地產的私人財產權屬性的反映。建立在土地基礎性地位基礎上的房屋價值是房屋價值提升空間的主要影響因素。如果地產的私人財產權屬性未得到法律的承認，私人房地產并不能發揮其現有的價值。根據我國房地產市場的發展現狀，“炒房”現象的出現，表明人們可以在土地資產的升值過程中獲取一定的收益。在房地產領域，房產和地產之間有著較為密切的聯系，在房地產成為一種具有升值能力的資產以后，房產稅的核心征稅對象會成為地產的權利。

（二）建設用地使用權的私人財產權屬性

在物權法角度，房產稅可以被看作是建立在公民所擁有的財產權的基礎之上的一種資產征稅形式。建設用地使用權的私人財產屬性的明確，有助于這一政策的公平性的提升?，F階段我國住宅建設用地使用權的有效期限為70年。房屋使用權到期以后自動續期。續期的期限與土地使用費的支付標準等內容由國務院規定?，F階段國家尚未對建設用地使用權人在土地使用權期滿以后所承擔的義務進行明確，在土地價值變化情況難以預測的情況下，建設用地使用者在建設用地使用權期滿以后所需支付的土地使用費用尚未得到明確。在住宅建設用地使用權續期方式無法明確的情況下，現行法律規定會讓以房屋所有權為代表的房地產財產權的價值預期有所弱化。故而《物權法》也需要對穩定化、可信賴化的分配原則進行明確，以便對房產稅制度的基礎要素進行強化。

建設用地使用權私人財產權屬性問題的產生原因與我國現行的公有制體系之間存在著一定的聯系。在公有制性質的影響下，國家處于控制社會基本財富的需要，并不會允許土地私有現象的出現 。故而用益物權制度的初衷可以被看作是對土地所有權的共有性質與土地使用權的私有屬性逐漸的調節。用益物權體系的構建，是國家借助民法體系優化土地所有權問題的有效措施。這一措施的實施，已經讓國家的土地所有權制度得到了完善，并為所有權中涉及到授權私人所有的部分提供了一定的法律保障。在用益物權體系應用于房地產領域以后，國家可以在獲取土地收益的基礎上，賦予私人土地使用收益權能與處分權能，這種土地使用形式與傳統意義上的土地租賃機制及土地租借機制之間存在著本質性的差別。

房產稅與房屋使用權之間有著較為密切的聯系。在法律意義層面，房屋使用權表現出了債權性與物權性的雙重屬性。就普通人而言，他們并不具備在法學理論層面區分土地性質的債權性質與物權性質的能力。對土地使用權的財產權屬性進行強化，是國家對房產稅物權法基礎進行完善的重要舉措。根據我國法律體系的現狀，建設用地使用權期滿以后自動續期的措施的實施，已經表明國家承認了土地使用權的永久性，因而這一措施的實施已經為房產稅政策的實施提供了一定的保障。因而房產稅新政的實施，不僅僅是稅收征收機制改革的反映，也是經濟改革與政治改革中的重要內容，房地產稅新政的實施，對我國財政體制改革的深化，有著積極的促進作用。房地產稅新政的實施，要求國家在實施新政的同時，對原有的不合理的稅制進行改革，并要在對土地出讓金制度進行優化的基礎上，促進我國財政體制的優化。故而房地產新政的實施，要求相關部門從物權法確定的基本精神入手，對房屋作為不動產的財產屬性進行明確。

在明確建設用地使用權的私人財產權屬性的基礎上，國家在房產稅新政實施以后，也需要對民眾的稅負進行有效控制。在物權法體制下，基于物權屬性的財產權可以被列入到剩余權的范疇之中。故而物權所有人也扮演剩余權索取人的角色。物權所有人也擁有獲取財產增值收益的權限。針對房屋所具有的物權性與債權性兩種屬性，相關部門需要在承認財產權的基礎上，借助稅收限制對財產權施加限制。在房地產新政實施過程中積極遵循稅收法定原則，可以在一定程度上避免民眾稅負增加問題的出現。

（三）房地產領域的土地出讓金問題

土地出讓金問題是房產稅新政實施過程中所不可忽視的問題。我國現階段實施的土地出讓金制度與香港地區的土地批租制度之間具有一定的相似性。這一制度在國有土地流轉及國有資源有償使用制度的建設過程中發揮著積極的促進作用，但是從我國房地產市場的發展現狀來看，我國現階段仍然存在土地出讓金法律性質缺乏明確的問題。根據一些學者的觀點，土地出讓金需要納入到地租的范疇之中。但是在筆者看來，這樣的觀點并不準確。在土地租讓金制度實施以后，土地租讓金與政治經濟意義層面的地租概念之間存在著一定的相似性，但是這一制度的實施，并不意味著國家與土地使用者之間產生了租賃關系。根據前文論述，用益物權關系是現行土地制度下，國家與土地使用者之間的關系的主要表現形式。現行物權法已經對土地用益物權人的身份進行了明確，故而二者之間的關系并不是建立在合同債券基礎上的租賃關系。如根據我國合同法的規定，債券性質的租賃權的最高期限為20年，而建設用地使用權的有效期為70年，故而存在房地產領域的用益物權關系并不是租賃關系的特殊表現形式 。同土地租賃機制相比，基于用益物權關系基礎上的住宅建設用地使用權限在以下方面與土地租賃機制之間存在著差異性，在土地使用權轉讓過程中，用益物權的轉讓無需獲得所有權人的同意，而在租賃模式下，租賃權的轉讓需要征得出租者的同意。在剩余權力方面，建設用地使用權所有人擁有獲得土地增值收益和征收補償的權益，土地承租人并不具備上述權利。在法律層面，土地出讓金制度存在有房地產稅性質，它可以被看作是一種隱形化的房地產稅。在經濟領域，土地出讓金制度所帶來的財政收入也存在著不可持續的特點。

三、結語

房產稅的物權法基礎包含了房產稅課稅對象和建設用地使用權的私人財產權屬性等內容，利用房地產稅制度替代或部分替代土地出讓金制度，有助于我國稅收體系的完善。

注釋：

徐敏杰.從級差地租和美國房產稅分析中國房產稅的理論基礎.中國市場.2015（30）.203-204.

范子英、劉甲炎.為買房而儲蓄——兼論房產稅改革的收入分配效應.管理世界.2015（5）.18-27+187.

劉甲炎、范子英.中國房產稅試點的效果評估：基于合成控制法的研究.世界經濟.2013，36（11）.117-135.

趙廉慧.房產稅的物權法基礎.稅務研究.2011（4）.42-44.