房地產(chǎn)上市公司財務(wù)狀況分析

雷金橋 陸敬聰

摘要：本文隨機選取深滬上市的40家房地產(chǎn)公司，根據(jù)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)，對公司的財務(wù)狀況進(jìn)行評價分析。通過運用主成分分析的方法，本文從企業(yè)的獲利能力、營運能力、償債能力、投資報酬能力和成長能力五個方面選取少數(shù)幾個彼此獨立不相關(guān)的指標(biāo)來替代較多的指標(biāo)，通過分析，綜合這五個方面的影響，得到各企業(yè)的綜合能力得分，運用主成分分析方法對企業(yè)的綜合能力做一個定量分析。

關(guān)鍵詞：財務(wù)評價；房地產(chǎn)行業(yè)；主成分分析

過去的數(shù)十年間，房地產(chǎn)行業(yè)一直呈飛速發(fā)展態(tài)勢，商品房的需求量急速上升，樓市價格也急速攀升。盡管政府出臺了各種新政以穩(wěn)定房價，但商品房的價格依舊呈上升狀態(tài)，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟起很大的刺激作用，還需營造平穩(wěn)健康的行業(yè)環(huán)境。也正是在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和競爭狀況受到眾多關(guān)注。

財務(wù)狀況評價依托于財務(wù)報表和其他相關(guān)資料，通過系統(tǒng)理論和專業(yè)方法去分析、判斷企業(yè)一段時間內(nèi)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果等財務(wù)指標(biāo)，用于評價過去的經(jīng)營業(yè)績，衡量現(xiàn)在的財務(wù)狀況，預(yù)測企業(yè)未來的發(fā)展趨勢，可以說是承接過去和未來的橋梁。

一、分析方法

主成分分析就是主分量分析，通過降維的方法，將具有較多指標(biāo)的情況變?yōu)檩^少指標(biāo)的情況，同時，會使得問題難度減低。其中，通過主成分法提取出來的少數(shù)幾個主成分包含了原始變量的大部分信息，且這些信息互不重復(fù)和包含，這使得用這少數(shù)幾個主成分去分析問題是可行的。定義如下：

如果希望用前幾個主成分代替所有變量，最經(jīng)典的方法就是前幾個主成分的方差累積率到達(dá)一定大。其中主成分的系數(shù)受到限制，即ai'ai=1.

本文從企業(yè)的五大能力，即營運、獲利、償債、投資報酬和成長能力出發(fā)，每個方面選取了幾個代表性的指標(biāo)，這些指標(biāo)分別衡量了這些能力的高低。

基于上述四個原則，選取了滬深上市的房地產(chǎn)的40只股票作為樣本，并選擇十個指標(biāo)進(jìn)行分析，分別是凈資產(chǎn)收益率（%）、資產(chǎn)報酬率（%）、存貨周轉(zhuǎn)率（次）、經(jīng)營現(xiàn)金流量回報率（%）、流動比率（%）、負(fù)債與所有者權(quán)益比率（%）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）、銷售利潤率（%）、凈利潤增長率（%）以及每股收益增長率（%），代碼依次為x1、x2、x3、x4……x10。

二、分析過程

（一）數(shù)據(jù)處理

鑒于本文所選用的指標(biāo)具有不同量綱和單位，為了使指標(biāo)有統(tǒng)一量綱，故對數(shù)據(jù)進(jìn)行中心標(biāo)準(zhǔn)化處理，即是指對數(shù)據(jù)同時進(jìn)行中心化-壓縮處理，即樣本點減去樣本均值比上樣本標(biāo)準(zhǔn)差。公式如下：

（二）分析方法

（1）對評價矩陣做因子分析，并計算相關(guān)系數(shù)矩陣R。

（5）建立因子載荷矩陣并命名公因子。因子載荷矩陣是各個原始變量的因子表達(dá)式的系數(shù)，反映了變量與公因子之間的關(guān)聯(lián)程度。一般情況下，需要對載荷矩陣進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，使得矩陣系數(shù)向0和1靠近。通過旋轉(zhuǎn)，得到容易解釋的因子。

（6）計算因子得分。因子得分矩陣就是把公共因子表示為變量的線性組合。得分越高說明指標(biāo)與公因子的關(guān)系越密切。把公因子特征值供獻(xiàn)率作為權(quán)重，通過計算得出各個因子得分。公式為：

最后對因子得分進(jìn)行排序，得到公司的財務(wù)狀況排名。

三、分析結(jié)果

按照因子分析選擇特征值原則，將特征值從大到小進(jìn)行排序，再對αj從大到進(jìn)行排序，根據(jù)特征值αj的方差累積量大于85%的原則，提取前5個作為公共因子。再對載荷矩陣進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，通過旋轉(zhuǎn)，得到其因子載荷陣：（見表1）

由于在因子一上總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（x7）的載荷較大，這反映了企業(yè)資產(chǎn)或所有者權(quán)益投入與投資回報之間的關(guān)系，故將因子一識別為投資報酬能力F1。因子二上流動比率（x5）的載荷較大。主要反映了企業(yè)的償債能力，所以將因子二識別為償債能力F2。因子三上存貨周轉(zhuǎn)率（x3）在的載荷較大。通過該因子可以了解企業(yè)的營運狀況和經(jīng)營管理水平，所以將因子三識別為營運能力因子F3。因子四上凈資產(chǎn)收益率（x1）的載荷較大，表明上市公司獲取利潤的能力。識別為股東獲利能力因子F4。因子五上凈資產(chǎn)收益率（x1）和負(fù)債與所有者權(quán)益比率（x6）在都具有較大載荷，這些集中反映了公司未來的成長能力，所以將因子五識別為成長能力F5。

為了平衡各個因子的綜合影響，需要對各個因子進(jìn)行賦權(quán)，得到每個因子在綜合評價時的權(quán)重。

主成分權(quán)重表達(dá)式：

其中Var（Fi）是各主成分的方差貢獻(xiàn)率，經(jīng)計算其綜合能力F的得分：

F=0.32*F1+0.25*F2+0.18*F3+0.14*F4+0.11*F5（4.2）

通過4.2代入因子得分模型，得到樣本得分，根據(jù)因子得分情況進(jìn)行排序，即可得到企業(yè)的財務(wù)狀況排名。因為提取出的因子只能解釋總體方差的大部分，不能全部對方差進(jìn)行解釋，所以在排序時，各因子得分排序結(jié)果與綜合得分排序并不一致。不過綜合得分結(jié)合了五大方面的信息，更能說明企業(yè)的總體情況，也更清晰反映了企業(yè)的真實的財務(wù)狀況。

四、結(jié)果與討論

綜合排名的結(jié)果來看，藍(lán)光發(fā)展、建發(fā)股份、魯商置業(yè)、京投發(fā)展、華夏幸福、中南建設(shè)、金科股份、萬科、中糧地產(chǎn)和銀億股份位列前10名。說明了這些房地產(chǎn)企業(yè)有行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢，這些企業(yè)的綜合能力較強，具有較大的發(fā)展空間。同時綜合能力得分在前十名的企業(yè)，在大部分其他方面也居于前十名，這意昧通過主成分分析法的出來的結(jié)論是符合現(xiàn)狀的。

本文以房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)狀況作為基礎(chǔ)，使用主成分分析法，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了定量分析，為投資者和企業(yè)管理者提供一個參考。

我們發(fā)現(xiàn)，沒有一個公司所有因子得分排名都是在前面的，這在一定程度上反映了我國房地產(chǎn)上市公司發(fā)展的不均衡特征，還沒有領(lǐng)先企業(yè)能形成絕對優(yōu)勢。隨著市場的開放、監(jiān)管調(diào)控的加強和土地儲備的制約，房地產(chǎn)行業(yè)勢必會出現(xiàn)大的變革，通過最新的房地產(chǎn)財務(wù)信息，積極利用主成分分析法，可以為投資者作決策提供幫助。

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