淺析房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)可行性評估方法

李子純

摘要：面對競爭越來越激烈的房地產(chǎn)開發(fā)公司，項目投資成敗決定企業(yè)的競爭力甚至生存和發(fā)展，房地產(chǎn)投資巨大、回收期長，政策、經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境等不確定影響因素眾多，缺乏完整的理論指導(dǎo)和科學的系統(tǒng)性方法，以及以往對項目可行性分析評估重視不夠，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)對項目投資可行性分析評估還很薄弱，存在很大的偏差甚至誤導(dǎo)投資決策，而項目投資可行性分析的核心指標體現(xiàn)在財務(wù)的可行性分析，文章闡明了房地產(chǎn)項目投資財務(wù)可行性評估分析的重要性、存在的問題并提出了改善的措施，為企業(yè)項目投資提供全面、客觀、可靠的科學投資依據(jù)，避免投資盲目性，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避投資風險、提高競爭力，以取得良好的投資效果和投資效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目投資；財務(wù)可行性評估

一、房地產(chǎn)投資財務(wù)可行性投資的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于一般企業(yè)，它的行業(yè)特殊性體現(xiàn)在：具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長，因此影響項目投資結(jié)果的因素預(yù)估存在很大的難度；涉及到的關(guān)系部門、行業(yè)眾多，收費項目煩雜，各地方相應(yīng)政策不同和未來國家政策規(guī)劃和調(diào)控存在不確定性；成本的可比性低，涉及行業(yè)較多，開發(fā)成本和采購成本難以準確客觀評價；法規(guī)適用存在差異、專門法規(guī)多，地方政策不同；涉稅風險較高，稅種多，計算復(fù)雜關(guān)聯(lián)性強。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是在項目投資前對各種相關(guān)項目影響因素進行科學的預(yù)測和評價，綜合國家政策、經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)發(fā)展、市場供求、產(chǎn)品定位、企業(yè)的戰(zhàn)略和綜合能力等各種條件的假設(shè)和評估，需要深入的調(diào)查、全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較、根據(jù)財務(wù)指標綜合評價得出結(jié)論性意見，由此提供是否投產(chǎn)和如何投資的科學依據(jù)，并通過其指導(dǎo)方向和建設(shè)過程中管控，以實現(xiàn)投資效益。

二、當前的房地產(chǎn)財務(wù)可行性評估分析存在的問題

1. 房地產(chǎn)項目投資可行性分析效果的影響因素分析存在極限性和盲目性。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對國家未來調(diào)控政策和經(jīng)濟環(huán)境的判斷及分析存在極限性，以及對企業(yè)未來戰(zhàn)略發(fā)展過于樂觀和盲目，房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)可行性分析首先對國家政治、經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)發(fā)展、市場需求、產(chǎn)品定位、消費群定位的分析，其次是對具體項目的預(yù)測，包括收益、現(xiàn)金流預(yù)測、企業(yè)籌資等綜合實力的預(yù)估，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不重視具體因素分析，憑以往的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和個人的主觀臆斷，盲目決策項目投資，缺少科學依據(jù)和系統(tǒng)方法，甚至企業(yè)鑒于以往房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，行業(yè)的騰飛猛進，對項目投資財務(wù)可行性分析關(guān)注不夠，未研究可行性效果的影響因素的評估和假設(shè)是否客觀，對敏感性指標體系的風險分析不足、不透、不深，項目投資財務(wù)可行性分析喪失了參考價值。缺乏綜合評價、系統(tǒng)論證、科學的方法。

2. 多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都缺乏一套完整的項目投資財務(wù)可行性評估的系統(tǒng)，可以全面、完整體現(xiàn)財務(wù)可行性分析的邏輯性以及敏感性動態(tài)分析系統(tǒng)，據(jù)以判斷企業(yè)的項目投資因敏感性因素的變動對投資效果的影響，多數(shù)開發(fā)商根據(jù)項目招投標的指標和項目規(guī)劃框架要求，缺少全面的信息歸集和整理，多方案的系統(tǒng)論證比較，缺失項目投資的不可行研究分析，忽略了不利因素和負面因素對項目可行性分析的影響，用逆向思維論證不利因素對項目投資的影響，從正反面考慮項目投資的可行和不可行因素分析，通常以EXECL方式羅列編制，沒有固定的方式和方法，存在片面性和主觀性，特別是在互斥比較的項目投資時，無法進行橫向、綜合評價對比分析，選擇最優(yōu)投資方案，增加企業(yè)的機會成本。

3. 缺乏行業(yè)精英和財務(wù)知識的綜合性人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目投資，一般情況是通過政府土地招牌掛的信息和規(guī)劃條件進行綜合評估，需要考察的因素繁多，時間又較緊急，項目的相關(guān)信息數(shù)據(jù)不透明、調(diào)查不足，很難收集完整和準確的市場信息，而信息的誤差和缺失是項目財務(wù)可行性分析的計算基礎(chǔ)和依據(jù)，關(guān)鍵是房地產(chǎn)項目財務(wù)可行性分析涉及工程技術(shù)、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、財務(wù)等等多方面的專業(yè)知識，目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由投資部或財務(wù)部負責編制財務(wù)可行性分析，編制人員多數(shù)只是某一方面人才，不能從全局的角度考慮問題，顯然存在個人業(yè)務(wù)或?qū)I(yè)素質(zhì)的不足，財務(wù)可行性分析評估在以往房地產(chǎn)迅速增長時期，投資決策基本由企業(yè)高層決定，項目財務(wù)可行性分析的要求和參考價值往往沒有真正研究和考量，財務(wù)可行性分析的編制人員素質(zhì)不高，甚至項目的財務(wù)可行性分析在行業(yè)發(fā)展期形同虛設(shè)，只是一個投資流程和大概投資收益框架。

三、影響房地產(chǎn)項目投資可行性分析效果的因素分析

財務(wù)可行性評估分析的計算指標都是基于對評估結(jié)果有影響因素的預(yù)測下的大概值，包括宏觀外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境，不論是國家政策和經(jīng)濟環(huán)境還是地方法規(guī)以及企業(yè)能力等等影響因素都很難準確預(yù)估和判斷，而且影響財務(wù)可行性分析的因素數(shù)以百計，包括定性指標和定量指標，主要有以下幾點。

1. 受國家政治、經(jīng)濟環(huán)境的影響，房地產(chǎn)行業(yè)是國家財政收入的主要來源，是國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到整個國家的經(jīng)濟、金融、國民的生活水平，隨著房價的迅速增長和兩極分化的矛盾激化，國家對行業(yè)的管控政策越來越多，不同城市的管控越來越細化和具體，以保證國家經(jīng)濟穩(wěn)定平衡的發(fā)展。

2. 行業(yè)發(fā)展趨勢影響，房地產(chǎn)行業(yè)不可能再象以往的速度增長和樂觀，行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展是未來的趨勢，也是房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力的競爭時代，項目投資的成敗影響企業(yè)的未來。

3. 市場供求關(guān)系的影響，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟泡沫終究會過去，市場的未來主要以供求關(guān)系決定，合理、全面、綜合的評估的供需關(guān)系決定價格定位，消費群定位、產(chǎn)品定位、企業(yè)定位等，影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資效益。

4. 項目特點的影響，每一個項目投資都具有獨特性，受項目所在地的影響非常大，對具體項目的預(yù)測包括銷售預(yù)測、開發(fā)成本預(yù)測、運營費用預(yù)測、財務(wù)費用預(yù)測以及稅負和現(xiàn)金流的影響，甚至項目所在地的風俗文化等等，影響因素的客觀和準確關(guān)系到財務(wù)可行性評估分析的客觀性和可靠性。

四、提高項目投資財務(wù)分析可行性的措施

1. 對影響財務(wù)可行性分析的因素充分探討。國家發(fā)展規(guī)劃及調(diào)控政策的預(yù)測，通過國家的政策和國民經(jīng)濟未來發(fā)展的經(jīng)濟形勢，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的走勢，客觀公正、實事求是的評估本項目所在城市的需求，對項目進行綜合、全面的定性分析和評價，通過企業(yè)中高層開會討論項目具體情況和未來預(yù)測，集思廣益。

充分的市場調(diào)研，房地產(chǎn)企業(yè)每一個項目投資都具有獨立性和特性，對項目所在地的房地產(chǎn)歷史資料進行總結(jié)和分析，包括地域文化以及消費群分析，全面深入的市場調(diào)研是項目投資的基礎(chǔ)，指導(dǎo)和科學評估是消費群開發(fā)、價格定位和銷售預(yù)測等因素確定的依據(jù)，針對投資項目的所在地，對項目區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和國家的房地產(chǎn)政策，結(jié)合市場調(diào)研的情況對項目進行的市場評估。

企業(yè)的戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位，房地產(chǎn)的定位和企業(yè)戰(zhàn)略深受國家對行業(yè)調(diào)控的影響，適應(yīng)和符合國家房地產(chǎn)政策將是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，健康完善的房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展是國家的調(diào)控目標，房地產(chǎn)企業(yè)以往的片面、樂觀的盲目戰(zhàn)略將不再可能，行業(yè)將回歸理性，主要是體現(xiàn)在項目投資的產(chǎn)品定位上更加理智、謹慎和客觀，項目的獨特性和區(qū)域性決定每一個項目都務(wù)必單獨定位，包括資本定位、投資回報率定位、營銷策略、消費群體等產(chǎn)品的綜合定位。

企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)重視敏感性因素的影響，在國家經(jīng)濟、社會經(jīng)濟、行業(yè)發(fā)展、技術(shù)建設(shè)以及企業(yè)的戰(zhàn)略等評估，通過各種預(yù)測的指標，是否客觀、合理、全面、科學、公正，企業(yè)是否滿足假設(shè)條件的資源，集體研究對這些環(huán)境因素的評估是否存在偏差，是否存在過于樂觀或保守，是保證投資項目的財務(wù)可行性分析客觀的計量依據(jù)，企業(yè)中高層人員對不確定因素的定性分析是財務(wù)可行性分析的前提。

2. 財務(wù)可行性分析的系統(tǒng)方法。在各種宏觀指標和定性指標的分析下進行具體的財務(wù)可行性評估制定，財務(wù)可行性分析評估是對項目整體概況進行梳理，投資信息匯總，保證可行性的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準確符合客觀實際，運用會計原理，進行定量的評估測算項目投資的可行性，是在對項目評估的大量假設(shè)條件下進行的，如對項目投資建設(shè)周期、銷售周期、銷售面積，銷售定價、資金回籠、銷售進度；開發(fā)成本、營銷成本、管理成本、稅金預(yù)測、資金成本等等假設(shè)條件下進行合理的計算，通過可行性分析的主要指標：項目盈利情況、現(xiàn)金流的預(yù)測，利用專業(yè)系統(tǒng)工具，通過固定公式、勾稽關(guān)系和關(guān)聯(lián)性、邏輯性的套表，提供項目投資的盈利指標以及敏感性因素變動影響結(jié)果，如投資收益率、IRR、NPV等收益性指標進行項目投資的篩選，另一方面通過對現(xiàn)金流的預(yù)測，結(jié)合企業(yè)籌資能力和實力，合理配置項目投資資金，充分利用杠桿，保證項目運營的資金鏈，并作為項目執(zhí)行過程中的管控指導(dǎo)工具。

3. 重視敏感性分析及臨界點分析。財務(wù)可行性分析的敏感性分析是企業(yè)盈虧臨界點，通過對財務(wù)可行性的敏感性分析，主要是在保守條件下，測算財務(wù)可行性的臨界點和邊際成本分析，即售價敏感性分析、建安成本敏感性分析、土地價格敏感性分析，敏感性分析是警示界線，是項目投資成敗的標志，同時也是企業(yè)投資風險承受力的極限，是投資決策重點分析內(nèi)容，通過邊際成本的分析在項目開發(fā)過程中管控成本，保證項目按財務(wù)可行性分析的方向和目標保持一致。

4. 培養(yǎng)綜合能力的投資團隊。財務(wù)可行分析報告需要各方面的專業(yè)人才，在綜合考察和判斷下假定達到預(yù)測結(jié)果的各種指標，所涉及的知識包括政治學、經(jīng)濟學、管理學、會計學、法學、心理學、金融學、建筑學、統(tǒng)計學等多個學科，對編制可行性研究人員進行有計劃、有組織、多渠道的培訓，充分發(fā)揮編制人員的積極性和創(chuàng)造性，成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的多方面知識的復(fù)合型人才，甚至需要對宏觀環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、城市環(huán)境、行業(yè)分析等具有戰(zhàn)略遠見的人才，才能多角度多方位地運用各專業(yè)知識，取得全面、科學、合理符合客觀實際的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，確保項目投資財務(wù)可行性分析的可靠性和結(jié)論判斷。

房地產(chǎn)項目開發(fā)投資是一個政策性強，流動性差，地域性明顯，關(guān)系重大，要求嚴格，投資和消費周期長，投入資金巨大，投資風險大的特殊行業(yè)，項目投資通過專業(yè)團隊進行全面定性影響因素和定量影響因素的綜合考證分析，運用科學系統(tǒng)的方法，保證房地產(chǎn)公司項目投資在經(jīng)濟上、技術(shù)上、客觀上可行，實現(xiàn)投資目的，規(guī)避投資風險，提高企業(yè)的競爭力，為房地產(chǎn)投資企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展提供保障，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻：

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【作者單位：安華置業(yè)（深圳）有限公司】