淺析房地產項目成本管理的要點及措施

江冰潔

摘要：房地產項目成本是指項目從立項到竣工完成過程中與實施開發計劃相關的各項支出，成本管理則涉及生產經營過程中各項成本決策、成本控制、成本核算和成本分析等一系列科學管理行為。當前房地產項目成本管理主要存在模式粗放、業財融合不足、貨幣資金時間價值理念貫徹不足、項目合同訂立不規范等問題。對此，應實行項目成本精細化管理，加強業務與財務的融合，同時依托信息化手段，逐步實現項目全過程、全成本管理，做好成本控制、成本分析。

關鍵詞：房地產項目成本管理要點措施

數據顯示，2018年1—3月全國主要城市先后出臺房地產調控措施已超70次，涉及限購、限售、限貸、限價等多項政策。目前，全國多數熱點城市房價已由瘋漲狀態逐漸降溫。尤其在黨的十九大提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”以來，房地產開發企業“拿地—建房—售房”的傳統產銷盈利模式受到了一定的沖擊，在經歷了所謂的黃金十年、白銀十年后，地產行業目前已進入鍍金時代，即：投資增速和行業利潤率逐漸回歸理性。在行業財富不再野蠻生長、利潤水平不斷下降的情況下，作為資金密集型行業，除了將傳統的產銷模式向金融深化模式轉變，尋求新的盈利點之外，做好項目成本管理，也是最大限度爭取利潤空間的有效途徑。

一、房地產項目成本管理的對象及要點

房地產項目成本是指項目從立項到竣工完成過程中與實施開發計劃相關的各項支出，包括土地取得成本、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套費及開發間接費用等。

成本管理是指企業生產經營過程中各項成本決策、成本控制、成本核算和成本分析等一系列科學管理行為的總稱。其中：成本決策主要是事前估測，通過對開發時期的成本水平及目標的規劃，對比分析各項實現成本目標的方案，形成科學、有效的成本決策；將前期決策成果作為成本控制的依據，形成控制的目標；在實際成本發生的過程中，建立并完善成本核算制度，規范成本開支范圍，采用正確的核算方法，合理計算產品成本；根據成本數據變動的情況，定期開展成本分析，查找原因，挖掘節約開支、降低耗費的可能。成本決策主要體現在可研立項環節，后期可能根據實際開發情況涉及調整，后三項一般應貫徹項目開發過程始終，通過這四項活動的協調有序開展，進而從整體上提高企業的成本管理水平。

二、當前房地產項目成本管理中存在的問題

1、項目成本管理模式粗放，主要體現在制度不全、不成體系及意識淡薄。在經歷了行業長久的暴利時期，房地產開發企業較“節流”而言，更為注重“開源”，通過賣高、賣快、賣好實現短期利益是部分企業的慣性做法，直接導致成本管理方面存在諸多漏洞，缺乏整體的制度建設及完整有效的成本控制方案。同時，由于不同地區對地產開發的政策不一，且不用項目的開發產品具有獨特性和特殊性，使得項目成本管理方法、經驗不易復制與沉淀。此外，有些地產項目管理者對成本控制認識不足，往往在可研設計階段將成本決策作為重點，但在后期執行中乏力，導致項目成本較預期出現較大偏差，沒有真正建立項目全過程、全成本管控的管理組織體系。但在通常情況下，鑒于目標利潤能夠實現，常常會忽略各項成本的影響因素。

2、項目成本管理中業財融合不足，貨幣資金時間價值理念貫徹不足。地產行業屬于資金密集型行業，資金實力是衡量房地產開發企業綜合實力的重要指標之一，同時，高負債成為房地產開發企業做大做強的“標配”，資金成本也是企業所承擔的必要開支。據行業數據統計，目前國內大型房企利息支出占總成本約5%～10%，小開發企業受融資渠道、貸款政策等限制，利息支出占總成本約10%～15%。基于此，通過對資金流入流出及合理統籌，能夠獲取一定的資金效益。但目前部分地產項目的管理現狀是：資金預算與工程造價、營銷策劃等業務預算融合不足，編制預算成為財務的“獨家絕活兒”；在后期管控中極易出現變動，影響預算執行的剛性約束力，也導致成本控制難度增加。

3、項目合同訂立不規范，成本管理存在較大風險。部分地產項目合同管理不規范，主要包括：一是合同簽訂存在跨期、跨成本科目等情況，造成項目造價成本預算、財務預算脫節，也不利于后期在實際合同執行中對具體的成本費用科目數據進行披露及統計，給成本核算造成不便；二是合同的變更審批難以控制、責任難定、成本難測。作為對市場及政策等外部環境變動敏感性極高的行業，其合同的訂立應根據行業、企業發展和政策經濟環境的變化作對應的修改完善，同時，受現場安全質量、施工進度、工程工期等因素影響，合同變更存在時效性的要求，但實際中常常存在變更責任及審批權限不明，變更成本的測算也只能是事后進行，成本控制喪失主動權，而成本分析流于形式甚至根本沒有。

三、加強房地產項目成本管理的具體措施

1、實行項目成本精細化管理，做好成本決策與控制，落實到開發的各個具體環節。一是要合理開展成本決策工作，切實做好成本預測。房地產項目投資周期一般為3～5年，在項目可研立項階段做好全盤的投資成本計劃，對整個項目的成本管理至關重要。針對項目投資開展的可行性分析應立足于項目所在區域的經濟發展、政策配套、功能定位、消費定位等基本情況，通過實地走訪、市場調研、行業交流等多種方式盡可能取得豐富翔實的數據資料，制定出各項成本的科學定額標準，為成本控制提供可靠的依據。二是在開發過程中合理進行成本控制，做好成本核算。如項目設計階段進行公開、統一招標，挑選出符合項目開發計劃的最優設計。如合同簽訂環節要厘清合同的細節，避免不合理條款，給企業爭取變更的主動權。如施工環節在保證施工安全及質量的前提下，嚴格控制變更所產生的成本費用。

2、加強業務與財務的融合，立足于資金預算管理、財務稅收籌劃，做好成本核算。一是財務核算中要注重資金的合理安排及使用，嚴控資金預算收支管理，以降低企業資金成本。根據項目資金情況，細化資金收支計劃到每月甚至每周，在保證項目開發所需要資金量的情況下，及時償還有息負債。二是充分結合地產項目土增清算的各項政策進行成本費用核算，盡可能地實現成本的合理抵扣，從整體上降低項目增值額，為各期土地增值稅的清算打下基礎，也為企業爭取一定的利潤空間。

3、依托信息化手段，逐步實現項目全過程、全成本管理，做好成本控制、成本分析。主要包括：一是在條件允許的情況下建立具有自身特色的成本管理系統，形成成本管控的信息化平臺，以此為依托對成本變更、資金管控等重要節點進行有效控制，貫穿項目開發全過程，使業財融合，實現全成本管理。二是通過上述信息化系統實現對實時成本數據的監控與分析，實現成本動態管理，若與目標成本出現偏差，則及時進行分析或糾正，便于為成本偏差或預期風險做好預案。

隨著行業競爭的白熱化，房地產開發企業做好項目成本管理的重要性逐步凸顯。除了充分結合自身實際積極主動創新成本管理模式外，還應實行成本管理目標責任考核，將各個成本控制指標層層分解并對口落實，開展分期、分產品等多維度考核，以結果為導向促使成本管理工作更好地開展，從而增強自身的盈利能力及綜合競爭力。

參考文獻：

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