投資性房地產成本計量模式下對分析企業財務狀況的利弊研究

薛金燕

【摘要】企業在選擇投資性房地產計量模式時，受到會計準則、市場成熟度、投資者理性程度、監管機構對公允價值會計的態度、盈余管理、管理層對收益不確定性風險的態度、公司所有權結構、資本市場成熟度等多種因素的影響。本文針對房地產的標桿企業萬科，在對投資性房地產采用成本計量模式，對分析企業財務狀況的利弊研究，探索可行性的解決方案。

【關鍵詞】投資性房地產；成本計量模式；公允價值

計量模式

【中圖分類號】F235.91

一、引言

我國在1998年財政部發布的《債務重組》準則中首次引入公允價值，但在其后的執行中，被變相操縱，財政部在2001年1月發布和修訂八項準則時，被迫取消了公允價值。2006年我國財政部發布《企業會計準則》，再一次引入公允價值會計，另外新增投資性房地產CAS3準則。CAS3準則允許企業在滿足一定條件時采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

二、投資性房地產的定義

所謂投資性房地產就是指為了資本增值或者是賺取租金，或者是這兩種目的兼而有之所持有的房地產。和自用的房地產以及作為存貨的房地產進行比較，投資性房地產要么是讓渡房地產使用權以賺取使用費收入，要么是持有并準備增值賺取增值收益，這使得投資性房地產在一定程度上具備了金融資產的屬性，所以需要作為一項單獨的資產予以確認、計量和列報。正因為如此，投資性房地產的計量模式和固定資產以及存貨的計量模式存在區別，企業可以選擇采用成本模式或者是公允價值模式這兩種方式來對投資性房地產進行后續的計量。

需要注意的是投資性房地產后續計量雖然可以選擇成本模式或者是公允價值模式，但是對于同一企業來講只可以采取其中的一種模式來進行后續計量，不能夠同時采取兩種計量模式。

三、萬科投資性房地產成本計量模式

萬科股份有限公司成立于1988年，1991年在深圳證券交易所上市，2014年在H股上市。萬科自2014年首次突破2 000億大關，銷售額達到2 180億元；2015年、2016年銷售額分別達到2 610億元、3 620億元；尤其是2017年萬科銷售額突破5 000億元，實現銷售面積3 400萬平方米、銷售金額5 238億元，同比分別上升23%和45%。2017年萬科在全國商品房市場的份額上升至3.96%，同比上升0.86個百分點，在全國22個城市的銷售金額位列第一。隨著房地產行業競爭愈演愈烈，百億陣營分化加劇，強者恒強態勢愈加明顯。萬科做為房地產名副其實的老大，以萬科為例，分析投資性房地產成本模式下的利弊更有研究價值。

萬科集團采用的是成本模式對投資性房地產進行計量，也就是通過成本減累計折舊攤銷以及減值準備在資產負債表之內列示。萬科集團將投資性房地產的成本扣除預計凈殘值（殘值率0%～7%）和累計減值準備后在使用壽命內（20年～70 年）按年限平均法計提折舊或進行攤銷。

萬科在資產負債表日根據內部及外部信息確定使用成本模式計量的投資性房地產是否有減值跡象。在通過減值測試之后確定出現減值的，需要計提減值準備。資產減值損失一經確認，在以后會計期間不會轉回。

從萬科A2017年企業年報，我們可以看到，2017年年初投資性房地產的賬面價值為219億元，截至2017年年末賬面價值為288億元，與年初相比，2017年度賬面價值增加69億元。影響投資性房地產賬面價值變化的三因素：本年增加（含減少，減少為抵減項），累計折舊，資產減值。因素一：在本年增加欄目里，我們可以看出存貨轉入31億元，購置20億元，建筑成本23億元，匯兌調整減少1億元，持有待售資產轉出減少76億元，合并范圍變化增加74億元，本年凈增加71億元。因素二：累計折舊欄目，本年計提6.8億元，合并范圍變化1億元，持有待售資產轉出及其他-6.6億元，累計折舊凈增加1.2億元。因素三：資產減值損失0.74億元。在成本計量模式下，累計折舊和資產減值損失兩因素對投資性房地產的影響僅為-1.74%和-1.07%，這體現了萬科在財務核算上的謹慎性，有利于保證會計信息的可靠性和可比性。同時，面臨房地產價格飛速上漲的今天，在成本模式下，投資性房地產的賬面凈值不僅沒有體現出數倍增值空間，反而隨著折舊和資產減值損失而遞減，這有可能造成會計信息失真，降低了會計信息的決策相關性，而公允價值計量模式恰恰彌補了這一缺陷。

四、公允價值模式進行后續計量的缺陷

公允價值模式進行后續計量，雖然提高了會計信息決策的相關性，然而缺陷也不容忽視。

（一）公允價值估值困難，評估費用高。

在中國這種新興市場經濟國家，市場受到較為嚴格的管制，市場交易活躍度有限，而且市場參與者尚不成熟。在缺乏活躍市場和有序交易的情況下，企業運用各種難以稽核的估計技術形成的公允價值可靠性比較低。

與其他金融資產不同，投資性房地產的公允價值一般需要專業的評估機構參考有關的可比銷售交易狀況確定，且至少每期期末需要對投資性房地產的公允價值進行一項評估，這樣企業需要支付較高的評估費用。

（二）公允價值模式下，投資性房地產有可能淪為企業操控利潤的工具。

與成本模式相比，在房地產過熱的宏觀經濟背景下，企業采用公允價值模式將大幅度提高投資性房地產的賬面價值，這也導致凈利潤的大幅度提升，加劇了凈利潤的波動，增大了企業的財務風險和審計費用。

五、萬科給予我們的啟示

2006年我國財政部新增投資性房地產準則CAS3準則。同年，美國財務會計準則委員會（FASB）發布《財務會計準則第157號——公允價值計量》（SFAS157），2011年國際會計準則理事會（IASB）制定《國際財務報告準則第13號—公允價值計量》（IFRS13）以及2014年中國財政部發布《企業會計準則第39號——公允價值計量》（CAS39）。顯然，歷史成本模式向公允價值會計模式轉變是大勢所趨，那么如何完善公允價值模式，如何平穩推進成本模式向公允價值模式轉變等問題都亟待解決。

（一）政府應建立專業的房地產評估平臺，保證評估數據的準確性和權威性，節約房地產公司評估成本

在房地產市場尚沒有完全成熟之前，為了保證會計信息的決策相關性，降低公允價值計量模式下企業的核算成本，政府（房管局）應該搭建一個房地產評估平臺，由專業的評估機構定期選擇有代表性的房屋進行評估，并在指定的平臺公布，而其他未評估的可以根據以往歷史數據，確定一個價格系數，參照執行。這樣，既保證了數據的權威性，節約了房地產公司的評估費用，又提高了公允價值估值的準確性，對于抑制上市公司通過投資性房地產公允值計量開展開盈余操縱的動機有著巨大的作用。

為了改善公允價值計量以及相關披露的一致性以及可比性，政府（房管局）應該將估值技術所采用的輸入值分為三個層次，并且需要優先使用第一層輸入值，也就是活躍市場上相同資產或者是負債沒有通過調整的報價；調整使用除第一層輸入值之外相關資產或者是負債直接或是間接可觀察的輸入值，也就是第二層次輸入值；要限制使用相關資產或者是負債不可觀察輸入值，也就是第三層次的輸入值。

（二）加強公允價值的信息披露，提高監管力度

可以借鑒會計界泰斗葛家澍先生的觀點。凡是初始確認后，毋需后續確認的計量屬性如歷史成本，在財務報表內確認比較恰當；而后續需要確認的計量屬性如現行成本、現行價格（指入賬價格）、公允價值（指現行脫手價格）等都以在表外的“財務報告”中披露。筆者以為，對待存在活躍市場的資產可以采用公允價值計量模式。對待市場尚不健全的房地產市場，企業可以參考國際會計準則，對投資性房地產采用歷史成本進行后續計量，同時強制要求企業在財務報表附注中增加披露公允價值模式下投資性房地產的評估方法及金額。這樣當市場健全時，企業可以順利實現成本模式向公允價值模式的轉變。

（三）借鑒增值稅實踐經驗，設定政策輔導期

財政部可以和稅務部門合作，對人才薄弱的單位實施輔導期培訓，幫助他們了解公允價值計量模式的應用條件、應用原理、評估金額、操作流程以及成本模式向公允價值模式轉換時的會計處理等。

注：本文所用數據來自巨潮資訊網下載的萬科A2017年企業年報。

主要參考文獻：

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