淺談房地產市場存在問題及其對軍隊住房體系的沖擊

章霖杰

【摘 要】 目前中國房地產市場可以說是蒸蒸日上，但是在房產市場迅速發展的背后卻產生了一系列問題。工薪階層對高房價望房生畏，房地產泡沫影響經濟市場的健康發展。為了保證房地產市場的健康發展，政府加強了對房地產市場的宏觀調控。房地產市場的變化對于軍隊住房保障體系也產生了一定沖擊。

【關鍵詞】 高房價 泡沫 宏觀調控

一、我國房地產的發展歷史

新中國成立以來，房地產的三次重大發展均出現在改革開放以后的近20年，每次都呈現6～8年的周期性規律。第一次高漲期在80年代初期，改革開放帶來了國民經濟的快速發展和社會財富的迅速增加，農業及農村經濟實現跨越發展，國有企業在短缺經濟中購銷兩旺。在這種情況下，長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關注，機關、企事業單位開始興建職工住宅，并以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數建造于本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現在小區的規模與環境，但總量相當巨大。這些房產至今仍然是城鎮中等收入群體的主要居所。第二次高漲期在1988年《憲法》和《土地管理法》修改之后，土地使用權可以有償轉讓，使房地產作為商品流通有了法律依據，這股蘊藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話后爆發出來。當時房地產熱點地區主要集中于經濟發達的南部沿海城市，房地產類型也集中于寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對象主要是當時如雨后春筍般出現的各類公司和旅游度假等社會需求。這一特殊的高漲階段由于盲目圈地、盲目開發、盲目投資、價格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三個高漲期始于1998年的住房制度貨幣化改革，在銀行金融創新與國家金融政策的支持下，全國掀起了一場轟轟烈烈的“造城運動”。國內房價快速飆升，房地產市場利益越來越不平衡，國內房地產市場所聚積的風險不斷上升。如今房地產市場問題已不再僅僅是某個行業的問題，或者說不是一個純粹的經濟問題，而上升為國民普遍關心的社會問題。

二、我國房地產市場存在的主要問題

（一） 貨幣升值對房地產市場的影響

自2002年人民幣升值預期出現以來，我國房地產價格的持續上揚就成了社會各界人士關注的焦點之一，并于2005年成為了宏觀調控的對象。央行在取消了實行多年的房貸優惠利率后，接連出臺了國八點、國八條、七部委新政、調整住房轉讓營業稅等針對房地產的調控政策。但在調控取得階段性成果后，北京、廣州、深圳的房價再次強勢反彈，有的城市漲幅高達25%。于是又招來了九部委《意見》和“國15條”，宏觀調控浪潮再次席卷整個房地產市場。

貨幣升值對房地產價格有極大的推動作用，容易產生房地產泡沫，影響經濟發展。

（二） 房地產泡沫的危機

房地產業是國民經濟的支柱性產業，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發展能夠帶動其他相關產業的發展，但同時也是最容易導致泡沫的行業之一。 近年來，我國房地產業發展迅速，房地產市場持續升溫，一些城市房價快速上漲，對于中國房地產市場是否存在泡沫有較多爭論。

房地產泡沫可能造成經濟結構和社會結構的失衡。泡沫的存在意味著投資于房產有更高的投資回報率。在泡沫經濟時代，大量的資金向房地產業流動，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必須的資金。同時泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，又減少了企業在設備上的投資。生產的不景氣又導致雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降。企業倒閉意味著大量的失業員工，即使沒有倒閉的企業，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產貶值。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。如果泡沫危機得不到有效控制，還有可能引發政治和社會危機。

三、對軍隊住房體系的沖擊

軍隊的住房，主要包括了營區生活用房，訓練保障用房以及保障性住房，同樣存在地方住房的問題。軍隊的住房要符合國家宏觀經濟調控，滿足軍隊經費收支平衡，符合軍隊后勤保障的政策方針。

軍隊的住房體系要著眼于從需求出發，結合實際情況，統籌考慮，必須符合市場經濟發展規律。地方房價普遍性呈增長趨勢，人民買房的負擔日益加劇。軍隊住房問題的解決，或許可以通過適當的補助性措施，亦可以完善軍隊住房公積金政策，為軍隊的住房提供保障。

地方房地產問題勢必會沖擊軍隊住房體系，帶來不可避免的影響。軍隊體系有其特殊性，可以出臺適當的政策來削減這種沖擊，以保障軍隊住房體系的發展建設。

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