房地產金融租賃市場管理探索

楊萍

摘要：房地產金融租賃是一種常見的房地產經營模式，加強對房地產金融租賃市場管理，有利于促進房地產金融租賃行業的健康發展。文章論述了房產金融租賃市場的特征，以南寧市為例，分析了房產金融租賃市場管理的現狀，并在此基礎上探討了房產金融租賃市場管理的改革策略，以供相關人員參考。

關鍵詞：房地產金融租賃;市場管理;法治建設;管理機制

房產金融租賃市場特征

擁有持續且穩定的消費群體

我國社會經濟的快速發展，很大程度上提升了廣大老百姓的生活水平，各個地區的居住條件也得以有效改善。與此同時，城鎮化進程的不斷加快，促使大量勞動力涌入到各個城市進行務工，這就給城市房地產金融租賃市場帶來非常大的需求，目前已經形成了龐大且穩定的租賃消費群體。

房源充足

進入新世紀以來，我國各個地區各個城市的商品房施工建設面積與銷售面積始終處于高度增加狀態，而商品房的空置率也在逐漸提升。由此可知，現階段我國房地產金融租賃市場的房源較為充足，發展前景十分廣闊。

租賃成本相對合理

房地產金融租賃企業的運營租金主要來源于銀行貸款，因此其金融租賃業務的利率必然要比銀行貸款利率高，同時房地產金融租賃企業正式開展業務運營之前，還需要繳納相關手續費用。所以，房地產金融租賃成本額度比銀行貸款額度要高。不過即使這樣，相比于信托融資方式，房地產金融租賃成本還是非常低的，這是因為銀行貸款利率會隨著國家政策的改變而發生波動，但在貸款期限內，金融租賃利率是保持穩定不變的。

房產金融租賃市場管理現狀——以南寧市為例

第一，盡管房地產可用于產權交易，但尚無相關法律對租賃標的物實施保護。因為房地產自身價值不確定，并且還會根據市場行情發生波動，所以中國等大多數國家并未將房地產納入到金融租賃市場體系內。在這種法律與政策條件不充分的情況下，南寧市房地產金融租賃業務活動中，因為承租人對租賃物的長時間占用，造成房地產使用權與所有權出現分離現象。第二，在進行房地產租賃的過程中，南寧市的很多出租方未能有力監管自身擁有所有權的房產，這就造成承租人不經出租方同意而私自處理房屋的情況常常出現。而在這種情況下，出租方又無法獲得法律法規保障，這對南寧市的房地產金融租賃市場的進一步發展形成較大限制。第三，南寧市有關部門還未能深刻認知房地產金融租賃市場的重要性，所以對該領域的扶持力度也相對不足，未能對此方面制定稅收減免等優惠政策來推動本市金融租賃市場的不斷發展。這就無法充分調動南寧市相關企業參與金融租賃市場的積極性，從而導致本市金融租賃市場投資效果不甚理想。

房產金融租賃市場管理改革研究

優化管理模式

房地產金融租賃管理工作的綜合性較強，南寧市各個部門一定要立足自身職能職責，協同管理本市房地產租賃事宜。南寧市有關部門應加大組織領導力度，有效協調和指導房地產金融租賃管理工作，建立健全各部門協調管理機制，在充分明確自身職責的基礎上，加強配合管理，以形成長效管理與聯合檢查有機結合的管理模式，從而進一步規范南寧市房地產金融租賃市場，推動該市場的法制化、有序化發展。

規范管理機制

第一，南寧市房地長金融租賃管理部門要充分發揮自身行政職能，不斷完善登記備案制度，建立健全房地產金融租賃市場長效管理機制，制作統一的房地產金融租賃相關證與簿等，以促使租賃信息底冊臺賬等資料的不斷完善，以便于從源頭實現對房地產金融租賃市場的有效管控，將相應的稅收漏洞有效堵塞。第二，為避免個人違約對房地產金融租賃造成沖擊，南寧市有關部門應高度重視個人信用制度建設，建立健全個人信用評價機制，從而為本市房地產金融租賃市場的穩定發展提供重要保障。第三，南寧市應將房地產金融租賃法治建設納入政府工作議程，不斷完善房地產金融租賃市場管理相關法律制度，大力營造公平、誠信的市場氛圍。同時不斷完善政府的社會管理以及市場監管等職能，以促進南寧市房地產金融租賃市場法治建設與本市經濟的共同發展。

增強管理意識

第一，南寧市政府應高度重視房地產金融租賃管理工作，不斷加大宣傳力度，通過報刊、電視媒體、網絡媒體等多種渠道進行大力宣傳，并積極公布舉報電話、發放宣傳手冊等，利用輿論擴大宣傳效果，從而為房地產金融租賃管理工作的順利開展打下良好基礎。第二，不斷培養房地產金融租賃市場管理人員的法治理念，促使他們樹立依法行政和管理的正確觀念。同時，加強對這些管理人員的專業培訓，促使其熟練掌握房地產金融租賃市場管理以及相關稅收代征等方面的法律法規，以便于他們嚴格依法辦事。另外，對于房地產金融租賃市場管理工作，南寧市應當積極實行政務公開，推動管理與服務的透明化，以創建良好市場環境，提高政府形象。

結語

房地產金融租賃市場管理質量對其市場發展有非常大的影響，積極推動房地產金融租賃市場管理改革，不僅能提高金融租賃市場管理水平，還對規范房地產金融租賃市場秩序等方面，有著十分重要的現實意義。有關部門必須充分把握房產金融租賃的特征，全面了解房地產金融租賃市場管理中存在的問題，不斷優化管理模式，持續規范管理機制，有效增強管理意識，從而促進房地產金融租賃市場的健康、快速發展。

（作者單位：南寧市房屋產權交易中心）

【參考文獻】

[1]鐘庭軍. 《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》的深遠意義[J]. 城鄉建設， 2016（07）.

[2]顧建發， 王烽. 探索房地產市場基礎性制度和長效機制——以發展住房租賃市場為重點[J]. 上海房地， 2017（06）.