輕信熟人，女士買房后吃了官司房子還難保

葉青

近幾年，買房成為居民生活中的熱門話題，很多家庭傾其所有買房，其中不少人買二手房。由于二手房交易流程復雜，涉及問題較多，特別是買賣雙方對房屋交易法律知識了解不夠，容易導致糾紛。本案中，就是在二手房交易時，輕信熟人，自己不僅吃了官司，所購房屋也要被拍賣……

熟人交易，方便未必可靠

2013年5月的一天，家住廣西柳州市柳北區的中年女士黃曉敏，在路上遇到了年過半百的男子馬春生。兩人過去住在同一條街，算是老熟人。后來，馬春生搬離原處，兩人近兩年見面的機會少了。這次見面，彼此拉起了家常。

閑聊中，馬春生說，最近父親病重，家里經濟有點吃緊，想把位于市區北雀路那套剛買的新房賣掉，給父親救急。并叮囑黃女士，要是知道誰想買房，請其幫忙推薦。

說者無意聽者有心。此時，黃曉敏正打算買房，對方所說的地段也不錯。她想，看在老熟人的份上，馬春生不會要價太高吧？于是，她用試探的口吻問對方，房屋的價格大概是多少？得知黃曉敏有意購買，馬春生自然高興，當場表示在價格上肯定優惠。于是，兩人當天一起看了房子。

黃曉敏對該房的位置和戶型都很滿意，馬春生開出的60萬元價格也算合理。兩人交談中，黃曉敏得知房產證尚未辦下來，銀行也有按揭貸款沒有還清，但她對房子總體上還滿意。出于對馬春生的信任，黃曉敏直言到：我很中意你這套房，待回去跟家人商量后，過幾天就答復你。

6月初，黃曉敏和馬春生簽訂了房屋買賣協議。考慮到該房沒有房產證，房屋過戶和銀行解除抵押比較麻煩，兩人便約定黃曉敏首付29萬元，剩下的31萬元，以黃為馬春生償還貸款的方式分期付清，兩年半后再辦理房產過戶手續。

協議簽訂后，黃曉敏按約支付給馬春生29萬元，馬春生則將自己用于還貸的銀行卡、購房發票和房門鑰匙，一并交給黃曉敏。之后，黃曉敏請人裝修房子、購買家具也按部就班進行著。

黃曉敏萬萬沒料到，馬春生竟然辜負了她的信賴和十幾年的交情。2014年年初，馬春生辦理了該房屋的所有權證，卻一直隱瞞著黃曉敏。7月份，馬春生又將賣給黃曉敏的這套房子作擔保，抵押給了另一男子陳永革，并向陳借款30萬元，期限半年，月息利率2%，并與陳永革辦理了抵押登記手續。

對于房屋抵押和借款的真實情況，黃曉敏和陳永革都被蒙在鼓里。馬春生只給陳永革支付了4個月的利息，便銷聲匿跡，到還款時限屆滿，馬再未現身。陳永革在找不到馬春生的情況下，按房產證上登記的地址找上門，結果見到的卻是黃曉敏。

債主現身，房子面臨拍賣

黃曉敏和陳永革兩人見面后，才得知房屋抵押和借款的原委，他倆都意識到被馬春生忽悠了。陳永革隨后說，自己想通過拍賣該房抵債。黃曉敏一聽賣房，立刻傻了眼。盡管黃曉敏一再解釋，但陳永革為避免自己的經濟受損，直言相告黃曉敏，要么騰房，要么替馬春生償還其貸款。否則，將走法律程序拍賣。

面對馬春生的要求，黃曉敏當然不答應。雙方各執己見，誰也不愿退讓。

過了一段時間，陳永革見黃曉敏仍不愿妥協，2015年4月10日，陳永革將馬春生告到柳北區人民法院，要求其返還借款30萬元及利息，并按每日1%支付違約金。

黃曉敏得知陳永革起訴了馬春生，她擔心房屋被法院拍賣，給自己帶來更大的經濟損失，便以馬春生涉嫌詐騙為由，向公安機關報案。由于黃曉敏和馬春生曾簽有協議，約定兩年半后過戶，期限未滿，公安機關認為屬于民事糾紛，建議黃到法院去解決。

為了避免損失，2015年8月7日，黃曉敏也提起訴訟，請求柳北區法院認定她和馬春生之間的房屋買賣協議合法有效，馬春生應在2015年年底前將房屋過戶給她。

由于陳永革起訴馬春生的案子先立案，案情清晰，證據充分， 2015年11月21日，法院作出判決：馬春生歸還陳永革30萬元本息及違約金。

判決一生效，陳永革便向法院申請執行馬春生的房屋財產。因黃曉敏買的該房依舊登記在馬春生名下，便被查封了……

一個月后，法院才判決黃曉敏和馬春生簽訂的房屋買賣協議合法有效。但是，這個“時間差”對黃曉敏十分不利，為后續利益糾紛埋下了隱患。

黃曉敏雖是受害人，但法院對陳永革的那份訴訟判決??——查封拍賣涉案房屋，令她十分不安。2016年8月26日，在法院執行當天，黃曉敏就執行標的提出了書面異議，要求中止執行，將房屋返還給她。法院經審查后，9月30日，駁回了黃曉敏提出的異議。

自己疏忽而敗訴，房子被拍賣

花幾十萬元買的房子將被拍賣，黃曉敏欲哭無淚，后悔莫及。2016年11月4日，抱著最后一線希望，她把陳永革和馬春生一并告到柳北區法院，請求判決停止對該房屋的強制執行。

2017年7月12日，柳北區法院開庭審理了此案。

為了保住房子，開庭前，黃曉敏下了不少功夫。在法庭上，黃曉敏根據高法關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定，在金錢債權執行中，如果不動產買受人在法院查封之前，已經簽了合法有效的書面買賣合同，合法占有不動產、支付全部價款、或者雖然支付部分價款但將價款按法院的要求交付執行，未辦理過戶登記也不是出于買受人自身的原因，買受人可以提出異議，法院應予以支持。陳永革和馬春生之間的借貸屬于金錢債權，而黃曉敏與馬春生之間在2013年就簽訂了房屋買賣協議，不僅首付了29萬元房款，還通過替馬春生還貸支付著剩余價款，且從未間斷過。另外，本人實際居住并占有房屋，這完全符合上述規定。

陳永革認為，法院已認定他本人的抵押權合法有效，而且抵押權屬于擔保物，根據物權法的相關規定，他享有優先受償權。陳的代理律師也指出，黃曉敏之所以遭受損失，是源于她自己的疏忽，如果她買房后及時進行“預告登記”，那么，陳永革去辦理抵押登記時，就會知道該房屋已另有主人，陳就不會把錢借給馬春生，之后的糾紛也就不會出現了。

當法官問黃曉敏為何交了29萬元房款卻不辦理“預告登記”時，她懊惱地說：“因為過去和馬春生熟悉，我太相信他了！另外，我也不知道還有這樣一種登記，更不清楚它的重要性。”

法官在調解時，曾努力讓兩人達成和解，無奈雙方意見分歧太大，調解難以達成。面對出乎意料的后果，黃曉敏覺得很委屈，認為虧大了，自己不僅裝修了房屋，還支付了馬春生首付款并替他償還房貸。如果房屋被拍賣，所得款項除了交納拍賣費，還要支付陳永革30萬元的本息和違約金，房款所剩無幾。

法院審理認為，黃曉敏向馬春生購買房屋，但尚未支付全部價款，不符合最高人民法院的相關規定；陳永革因抵押享有擔保物權，可以優先受償。黃曉敏與馬春生簽訂的房屋買賣協議，雖已被法院認定合法有效，在馬春生未履行義務的情況下，黃曉敏應當向其主張違約責任，而不能因此對抗陳永革的擔保物權。

2017年9月，柳北法院依據《民事訴訟法》第64條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第90條，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第27條之規定，駁回了黃曉敏的訴訟請求。她購買的此套仍登記在馬春生名下的房屋，將被法院拍賣……

因忽略了房屋買賣“預告登記”，黃曉敏買的房子將被拍賣，所得錢款要為馬春生還債，她的經濟損失不言而喻。盡管黃曉敏與馬春生之間還有房屋買賣協議，她可以另行起訴馬春生，要求馬返還房款，但難度可想而知……

律師提醒：不動產交易，切莫忽視預告登記

預告登記是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權協議，為了保障將來能順利實現物權，可以按照約定向登記機構申請預告登記。辦理預告登記后，未經預告登記權利人的同意，處分該不動產的將不發生物權效力。《物權法》相關司法解釋，則將其細化為未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權，不發生物權效力。這樣做的目的，是限制賣方再次處分已經出售的不動產，保障買受方權利。辦理預告登記，提交的材料和手續并不難。不動產的價值往往較高，如果買賣過程中出現糾紛，將面臨較大的經濟損失。因此，要學會運用法律來約束雙方，避免被別有用心的人鉆空子。