8月樓市 降溫蟄伏

“金九銀十”將是各大開發(fā)企業(yè)沖刺全年業(yè)績的最后時機(jī)，受開發(fā)商全力以赴備戰(zhàn)影響，8月，全國樓市出現(xiàn)了短暫調(diào)整，市場成交小幅降溫。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，本月其監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比下降4%，超6成城市環(huán)比下降。其中，北京降幅最大，為23.88%，包頭次之，降幅為20.52%。同比來看，31個城市上升，大連漲幅居首，同比上漲135.59%，東莞次之，為126.23%。

不過，成交下滑并不意味著樓市拐點的到來或者今年樓市行情的結(jié)束。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，今年前七個月市場沖高迅速，樓市面臨階段性回調(diào)，此外，8月份也是樓市的傳統(tǒng)淡季，雙重因素的疊加造成了目前成交數(shù)據(jù)的清淡。

更重要的是，樓市成交回落與7-8月房企放緩?fù)票P節(jié)奏有關(guān)，開發(fā)商沖擊上半年業(yè)績后，后續(xù)推盤供應(yīng)不足，需要休整并為“金九銀十”積蓄力量。一旦9月之后集中推盤，交易量也會有所上升。

對于今年四季度的樓市走向，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，依然是“溫和上升”，尤其是，目前樓市利好政策還在層出不窮。8月底，央行又拋出一個樓市重磅利好，經(jīng)過四輪降息洗禮，房貸成本已降至歷史最低。“9月后樓市交易量和價格保持回升將是大概率事件。”

北京 通州最嚴(yán)限購來襲

8月31日，中原地產(chǎn)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至30日，北京新建商品房住宅（剔除自住房等）簽約套數(shù)為5733套，全月在6000套左右。這一成交量相比7月份的7412套下調(diào)了20%左右，而成交均價為29097元每平米，環(huán)比7月份的成交均價27515元每平米上漲5.7%。

8月北京樓市出現(xiàn)了慣例的市場淡季，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然相比7月新房成交有所下調(diào)，但依然是年內(nèi)第二高位，新房價格也出現(xiàn)了上行。“北京8月樓市成交依然處于高位運(yùn)行，降息等政策預(yù)計對北京市場繼續(xù)釋放影響，‘金九銀十’成交將有明顯上行。”

值得注意的是，8月14日，北京市住建委發(fā)布重磅消息——通州購房限購政策升級，將優(yōu)先解決通州本區(qū)域居民住房問題。受限購政策影響，8月通州樓市成交迅速降溫，全月新房簽約1059套，環(huán)比下降40%。不過，不限購的公寓成交962套，創(chuàng)下歷史新高。成交均價為24179元每平米，環(huán)比上漲了4.6%。

對此，張大偉分析認(rèn)為，通州作為一個未來集中釋放利好的區(qū)域，目前的價格上漲預(yù)期主要來源于利好刺激，如果限購，會明顯影響購房數(shù)量，這種情況下，房價再大幅上漲的可能性將明顯降低。

上海 喜迎“新剛需”

剛剛過去的8月，上海樓市繼續(xù)呈現(xiàn)“淡季不淡”態(tài)勢。上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，今年8月，上海市商品住宅的供應(yīng)量為77.6萬平方米，環(huán)比下滑19.8%，同比下滑22.9%；成交量為124.6萬平方米，環(huán)比下滑7.4%，同比上漲90.5%；成交均價為30071元/平方米，環(huán)比下滑13.2%，同比上漲14.4%。供求比方面，上海樓市8月供求比為0.6∶1，已連續(xù)6個月呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢。可以說，盡管8月是傳統(tǒng)淡季，但樓市熱度，還是達(dá)到了旺季水平。

從成交結(jié)構(gòu)上來看，“剛需”成為主力。據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，8月，單價在2.5萬元/平方米以內(nèi)的“剛需”產(chǎn)品成交62.4萬平方米，環(huán)比增加14.7%；成交量排名前三的項目，單價均低于1.5萬元/平方米。

一個城市外來人口的涌入量，無疑是該區(qū)域樓市能否保持堅挺的重要基礎(chǔ)。以一紙限購令將大批非上海戶口購房需求阻擋在外的上海樓市，目前正在居住證調(diào)整上頻頻出臺“含義深厚”的新規(guī)。針對這些微妙變化，分析人士判斷，新規(guī)發(fā)出的信號均指向一個方向：逐漸有利于外來人口在滬購房和定居，而這一趨勢也將為上海樓市未來數(shù)年穩(wěn)定的新增剛需。

深圳 價格仍在上漲

成交萎縮在8月深圳樓市已有充分體現(xiàn)。據(jù)深圳市規(guī)土委公布的8月份深圳樓市銷售數(shù)據(jù)顯示，本月深圳一手住宅成交5643套，環(huán)比下降12%；二手住宅成交11206套，環(huán)比下降30.3%。在樓市成交量環(huán)比銳減的情況下，深圳樓價仍慣性沖高，本月深圳一手樓市成交均價為36159 元/m2，再創(chuàng)歷史新高。

分區(qū)來看，一手市場各區(qū)走勢分化，南山、鹽田、寶安三區(qū)的成交量上漲，其中因龍華、觀瀾、光明、西鄉(xiāng)等地的新近入市項目價格設(shè)置相對合理，且區(qū)域規(guī)劃可以預(yù)見，多個項目銷售不俗，推動寶安區(qū)的成交量連續(xù)數(shù)周領(lǐng)先于龍崗，全月成交量環(huán)比上漲5.64%至2285套，與龍崗持平、并列首位；南山在高端項目持續(xù)熱銷的助力下延續(xù)出色走勢，成交799套，環(huán)比漲幅為9.0%。

對于后市走勢，業(yè)內(nèi)普遍持樂觀態(tài)度。“限外令”取消、央行降息、調(diào)低二套房公積金貸款首付，8月末的短短10天內(nèi)，三個與房地產(chǎn)相關(guān)的政策接連出臺，令業(yè)界對產(chǎn)業(yè)后市充滿了信心和希望。對深圳而言，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為深圳樓市有“特殊的政策”、“特殊的市場行情”，后市深圳樓市仍將可能續(xù)保持一段時間的高位調(diào)整態(tài)勢。