老舊小區(qū)需“適老”化改造

文 江小艾

在“以居家養(yǎng)老為主，社區(qū)服務(wù)為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補充”的國家養(yǎng)老政策框架下，不論是在政策價值、社會價值還是產(chǎn)業(yè)價值上，開展多層老舊住宅建筑的“適老”化改造有著重要的意義。

長期以來，我國社會運行和發(fā)展的基礎(chǔ)是年輕型社會，環(huán)境建設(shè)大多基于年輕人的需要，對老年人的特殊需求考慮不夠。在老齡化社會背景下，因住房適老化程度低，給老年人帶來的生活不便甚至安全風(fēng)險成為日益嚴(yán)重的社會問題。在“以居家養(yǎng)老為主，社區(qū)服務(wù)為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補充”的國家養(yǎng)老政策框架下，不論是在政策價值、社會價值還是產(chǎn)業(yè)價值上，開展多層老舊住宅建筑的“適老”化改造有著重要的意義。

2010年，市住建委等4部門聯(lián)合出臺《關(guān)于北京市既有多層住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意見》，著力解決部分市民對于既有住宅加裝電梯的迫切需求，著力改善“適老”化環(huán)境。2016年，制定了《北京市2016年既有多層住宅增設(shè)電梯試點工作實施方案》。2017年，北京市既有住宅增設(shè)電梯工作取得重大進(jìn)展，全市老樓加裝電梯開工459部，運行274部。城六區(qū)和通州區(qū)初步上報2018年既有多層住宅增設(shè)電梯計劃532部。

改造中的通州區(qū)中倉小區(qū)

但是，從目前全市老舊房屋總量大、加裝電梯需求多等現(xiàn)實情況看，老舊住宅加裝電梯仍然面臨許多問題。

一是相關(guān)政策滯后。由于不同住戶利益需求不同，增設(shè)電梯很難實現(xiàn)全體業(yè)主同意的法規(guī)要求。同時，現(xiàn)有的政策和法規(guī)并沒有將老舊住宅增設(shè)電梯問題納入其中，實際工作中出現(xiàn)的新問題難以依法依規(guī)找到合理的解決依據(jù)和途徑。

二是相關(guān)費用籌集存在很大困難。增設(shè)電梯不但要籌集足夠的一次性改造費用，還牽涉電梯設(shè)備長期維護(hù)費用，單靠業(yè)主集資不可持續(xù)。隨著增設(shè)電梯試點范圍的擴(kuò)大，財政補貼也面臨長期的保障壓力。

三是相關(guān)利益平衡難。同意增設(shè)電梯的多數(shù)住戶之間的利益不僅難以平衡，同時由于住戶在采光、通風(fēng)、消防安全及物業(yè)價值等方面存在不同的利益關(guān)注，住戶間的利益更是難以平衡。

四是受到機(jī)制體制等客觀條件限制。增設(shè)電梯不僅受到老舊住宅客觀條件限制，還因相關(guān)管理機(jī)制體制存在不完善而影響工作的順利推進(jìn)。

為推動多層老舊居民樓安裝電梯工作順利實施,要在政策體系上，優(yōu)化完善相關(guān)政策法規(guī)，提升政策的可操作性。一方面，盡快研究出臺相關(guān)文件和管理辦法對該項工作進(jìn)行規(guī)范引導(dǎo)，修訂和完善現(xiàn)有規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，確保制度規(guī)范與電梯增設(shè)相匹配，為增設(shè)工作順利開展提供合法合規(guī)保障。另一方面，在對各區(qū)增設(shè)電梯數(shù)量、類型及住戶需求等基本情況進(jìn)行摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，要制定相對系統(tǒng)的建設(shè)規(guī)劃，確保電梯增設(shè)工作有序推進(jìn)。

同時，針對各區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，制定出臺具體的指導(dǎo)意見或?qū)嵤┺k法，對電梯增設(shè)工作中涉及的城市規(guī)劃、土地使用權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、消防安全、建筑施工質(zhì)量、電梯安裝質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)等行政管理事項，以及利益受損業(yè)主補償、資金投入分?jǐn)偂⑹┕み^程居住安全、物業(yè)管理維護(hù)等進(jìn)行明確規(guī)定。

在費用籌集上，應(yīng)遵循“業(yè)主自愿、公開透明、充分協(xié)商”“統(tǒng)一建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)程序”和“費用個人分?jǐn)偅a(chǎn)權(quán)單位補助”原則。一方面，資金由產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主共同承擔(dān)。通過產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主自籌、協(xié)商分?jǐn)偸墙鉀Q加裝電梯所需費用的根本性原則。業(yè)主可以申請使用房屋所有權(quán)人及其配偶名下的住房公積金。同時，產(chǎn)權(quán)單位、街道及社區(qū)組織可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H，提出經(jīng)費分?jǐn)傊笇?dǎo)意見。此外，有條件的地方可根據(jù)地方財力對特殊困難家庭給予適當(dāng)補助。另一方面，有條件的政府、產(chǎn)權(quán)單位可以設(shè)置加裝電梯專用基金，統(tǒng)一管理，專款專用。基金來源可包括房屋維修基金、住房公積金劃撥、財政撥款、住戶人養(yǎng)老金或是采用加蓋樓層的售房所得等。

在利益平衡上，建議采用“業(yè)主三分之二簽字同意＋公示”模式。一方面，加裝電梯的服務(wù)范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)自主或者委托社區(qū)組織主持，依照《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，加裝電梯方案和電梯維護(hù)管理等有關(guān)問題應(yīng)該進(jìn)行充分協(xié)商，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意并簽訂協(xié)議，同時妥善處理好住宅周邊相鄰關(guān)系。

加裝電梯很難完全避免對于低層業(yè)主的影響，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補償。針對不同建筑類型界定對低層用戶影響程度，給這些影響（遮擋、噪聲、通風(fēng)等）劃分等級，配套相應(yīng)的補償金標(biāo)準(zhǔn)并明確這部分補償金的承擔(dān)主體。同時，指導(dǎo)利益相關(guān)方進(jìn)行自行協(xié)商，為實現(xiàn)住戶利益平衡目標(biāo)提供群眾途徑。

在機(jī)制體制上，要優(yōu)化完善辦事流程，為增設(shè)電梯創(chuàng)造良好制度體系。政府應(yīng)當(dāng)提高重視程度，在電梯增設(shè)工作中真正承擔(dān)起“掌舵者”的使命。一方面，專門為電梯增設(shè)工作開設(shè)行政審批“一條龍”服務(wù)窗口，委派專人對增設(shè)電梯工作提供服務(wù)性信息、政策條文、指導(dǎo)意見、原則標(biāo)準(zhǔn)等一系列指導(dǎo)和幫助。同時，在嚴(yán)格把好消防等安全性環(huán)節(jié)的前提下，對于住戶自行協(xié)商達(dá)成一致的問題，要盡可能簡化審批流程，優(yōu)化操作程序，強化政府協(xié)調(diào)，實現(xiàn)政策落實效率和效益“雙贏”。

設(shè)立相應(yīng)監(jiān)管機(jī)制或邀請第三方質(zhì)檢機(jī)構(gòu)，對建筑的安全和人身的安全進(jìn)行長期有效管控。政府牽頭或委托社會組織組建專業(yè)管理公司，專門負(fù)責(zé)加裝電梯的統(tǒng)一管理，切實為居民做好服務(wù)。

在強化法治意識上，要加強增設(shè)電梯工作的法治化管理。針對阻止加裝電梯的人員，需出臺處罰條例。對于取得合法加裝電梯手續(xù)的工程，政府應(yīng)該保證工程順利實施，對于個別阻止施工的人員，要按照處罰條例進(jìn)行處罰。在電梯安裝完成后，要加強管理，對惡意破壞電梯設(shè)施的相關(guān)人員，要按照相關(guān)法規(guī)進(jìn)行處罰，確實保障電梯設(shè)施的正常運行，真正發(fā)揮使用效益，確保大多數(shù)老年人的合法權(quán)益。