樣板房對房地產(chǎn)項(xiàng)目的價值提升

羅曉良 王 健

（重慶工商職業(yè)學(xué)院 城市建設(shè)工程學(xué)院， 重慶 合川 401520）

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期裝飾裝修工程主要包括公共區(qū)間、售樓部、樣板房，以及各類展示區(qū)、體驗(yàn)區(qū)，隨著國家大力倡導(dǎo)成品住宅，房地產(chǎn)清水房將逐步退出市場，下一階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的裝飾裝修工程比例會逐年加快提高。目前我國房地產(chǎn)商品房市場上清水房和成品住宅同時并存，本文的研究主要圍繞樣板房裝飾裝修對房地產(chǎn)項(xiàng)目的價值提升展開。

1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目中樣板房的特點(diǎn)

從我國房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r來看，早期的房地產(chǎn)項(xiàng)目是沒有樣板房這個概念的，隨著房地產(chǎn)業(yè)及裝飾市場的逐漸發(fā)展，購房客戶的置業(yè)消費(fèi)理念更加成熟，樣板房的設(shè)計(jì)和裝修才真正意義上具有了一定的文化思維理念。樣板房作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊產(chǎn)物，其主要目的是要打動目標(biāo)人群，激發(fā)消費(fèi)需求。基于其目標(biāo)考慮，樣板房設(shè)計(jì)從面上看應(yīng)該是對整個開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格的進(jìn)一步體現(xiàn)，從內(nèi)在而言，應(yīng)是對戶型結(jié)構(gòu)的美化和再創(chuàng)造，突出項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)，彌補(bǔ)其中的缺點(diǎn)，以真實(shí)、直觀、更趨完美的方式展現(xiàn)給客戶。

通過對存在的目的分析可知，房地產(chǎn)項(xiàng)目中樣板房主要具備的特點(diǎn)有：①針對性。由于樣板房針對的是某一特定的目標(biāo)客戶群體，所以其設(shè)計(jì)必須分析這一群體共性的生活方式需求，通過設(shè)計(jì)語言表達(dá)出來，所以為達(dá)到良好的銷售目的，樣板房的設(shè)計(jì)必須緊扣樓盤的定位，打造優(yōu)秀的賣點(diǎn)。②表現(xiàn)性。為又好又快的達(dá)到銷售目的，樣板房必須展現(xiàn)良好的感觀效果，這就要求在樣板房的設(shè)計(jì)中要體現(xiàn)良好的創(chuàng)意理念，同時綜合采用各種設(shè)計(jì)手法將創(chuàng)意更好的表現(xiàn)出來。③適用性。除了呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的視覺效果，樣板房設(shè)計(jì)更應(yīng)綜合考慮原戶型存在的缺陷和問題，對空間和結(jié)構(gòu)進(jìn)行再創(chuàng)造，一方面確實(shí)優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)中存在的問題，另一方面也彌補(bǔ)存在的缺憾，確確實(shí)實(shí)適應(yīng)消費(fèi)者需求。④引領(lǐng)性。在競爭白熱化的房地產(chǎn)市場，要更好的利用樣板房刺激消費(fèi)，就必須發(fā)揮樣板房設(shè)計(jì)的引領(lǐng)作用。這就要求在樣板房設(shè)計(jì)的過程中應(yīng)該融入新的設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)元素，有可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)思維，能采用前沿的裝飾材料和施工工藝，成為裝飾市場的風(fēng)向標(biāo)。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目中樣板房的現(xiàn)實(shí)意義及存在的問題

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目中的樣板房的現(xiàn)實(shí)意義

現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目中的樣板房主要分為兩類：一是以參觀展示為主要目的的精裝樣板間，不作為實(shí)際交房標(biāo)準(zhǔn)，其主要體現(xiàn)的是表現(xiàn)性和引領(lǐng)性；二是按照《商品房買賣合同》交房標(biāo)準(zhǔn)制作的完全一致的樣板間，是作為一種交房標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)物體現(xiàn)，可以是清水樣板房，也可以是精裝修樣板房，這一類樣板房更為重要的是體現(xiàn)針對性和適用性。

不管是哪一類型的樣板房，其現(xiàn)實(shí)意義主要包括：①解決項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)遺留問題；②工程技術(shù)和藝術(shù)美學(xué)的完美結(jié)合；③提升項(xiàng)目定位和品質(zhì)，確立項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)；④豐富看房體驗(yàn)，視覺刺激；⑤效果前提下的成本把控和工藝材料把控。

如圖中，入戶進(jìn)客廳處的尺度局促，改動客廳入口，將局部陽臺納入室內(nèi)的手法，成功營造豪宅奢侈門廳的感受，規(guī)整后的客廳進(jìn)出口正對高廳通高的壁爐增強(qiáng)了豪宅起居室的正式感，且入口門廳和進(jìn)出客廳口部的采光得到大幅提升。

2.2 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目中的樣板房存在的問題

以參觀展示為目的的樣板房主要存在以下方面的問題：①裝修質(zhì)量問題。特別是展示類樣板房裝修時搶工現(xiàn)象比較多，實(shí)際用于居住時很可能還出現(xiàn)一些裝修問題，需要后期的不斷維修。②尺寸問題。一方面，樣板房讓購房人看到的只是住房的套內(nèi)面積，而電梯、公用走廊等公攤建筑面積無法看到，所以使用率的高低容易往購房者忽略；另一方面有些房地產(chǎn)項(xiàng)目的樣板房并不是按照1:1尺寸比例建造的，特別是在陳設(shè)中采用一些尺寸偏小的室內(nèi)家具，通過對比的手法將室內(nèi)空間進(jìn)行“放大”，從而讓不少消費(fèi)者上當(dāng)。③實(shí)際細(xì)節(jié)問題。出于裝修效果的考慮，很多樣板間并沒有按照現(xiàn)場內(nèi)容設(shè)置給排水、強(qiáng)弱電、燃?xì)獾裙艿谰€路，樣板房的各功能空間就顯得十分敞亮，但而當(dāng)消費(fèi)者真的拿到現(xiàn)房時，各類管道是必須要面對的問題。

按照買賣合同交房標(biāo)準(zhǔn)制作的樣板間主要存在的問題有：①共性裝修導(dǎo)致的問題，一是共性裝修風(fēng)格問題，二是共性功能空間問題。室內(nèi)設(shè)計(jì)的目的是滿足不同業(yè)主的使用需求，作為交房標(biāo)準(zhǔn)的樣板房確實(shí)節(jié)約了資源，同時也解決了不少業(yè)主裝修的煩惱，但是千篇一律的裝修風(fēng)格和室內(nèi)功能空間的限定反而也會讓大多數(shù)有個性需求的消費(fèi)者望而卻步，同時不少開發(fā)商在樣板房的處理上過于追求空間的展示效果而忽略了其居住的實(shí)用功能，這更是讓消費(fèi)者不敢茍同。②物理環(huán)境方面的問題。開放商在選取對象作為交房標(biāo)準(zhǔn)的樣板房時往往是基于現(xiàn)實(shí)條件影響，一是數(shù)量少，最多每個戶型具備一套樣板房，二是位置固定，一般是在展示區(qū)設(shè)置樣板房，或者選擇已建好的低樓層戶型設(shè)置樣板房，這就導(dǎo)致了樣板房一定會受到樓層高度、戶型朝向等物理環(huán)境方面的影響，這與每位消費(fèi)者購買的住房是有區(qū)別的，往往會引起各類糾葛。

3 樣板房在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的價值體現(xiàn)發(fā)展思考

一方面通過分析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的樣板房的現(xiàn)實(shí)意義及存在的問題，另一方面結(jié)合我國大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，個人認(rèn)為未來樣板房在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的價值體現(xiàn)將與成品住宅的發(fā)展緊密相連。成品住宅是指房屋交付使用前，所有功能空間的固定面應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備應(yīng)全部安裝完成，能滿足基本生活要求。發(fā)展成品住宅樣板房的現(xiàn)實(shí)意義有：①將實(shí)現(xiàn)土建工程與裝修工程設(shè)計(jì)施工管理一體化深度融合，有利于提升住宅建設(shè)質(zhì)量和裝修品質(zhì)。②將實(shí)現(xiàn)土建工程和裝修工程的統(tǒng)一監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督，有利于確保工程質(zhì)量。③將實(shí)現(xiàn)綠色環(huán)保裝修，裝修工程采用的材料、部品和設(shè)備必須符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，工程完工后有專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境檢測，確保室內(nèi)空氣質(zhì)量合格。④將強(qiáng)化工程質(zhì)量保修，住宅質(zhì)量保證書除了原土建部分相關(guān)的內(nèi)容外，同時應(yīng)包括主要裝修材料、部品和設(shè)備的相關(guān)詳細(xì)信息以及室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測報(bào)告及保修范圍和保修期限等內(nèi)容。另外，考慮到住宅工程的特點(diǎn)，在成品住宅標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，個人認(rèn)為未來樣板房的發(fā)展同時應(yīng)兼顧以下方面的特點(diǎn)：①個性化。應(yīng)盡可能兼顧多種人群的需求，在風(fēng)格定位、功能空間設(shè)置的方面體現(xiàn)差異需求；②智能化。樣板房作為引領(lǐng)住宅設(shè)計(jì)的風(fēng)向標(biāo)，在未來的發(fā)展上應(yīng)把更多的現(xiàn)代信息技術(shù)融入到設(shè)計(jì)中，促使人們對改善居住環(huán)境、豐富住宅功能、提供多種信息服務(wù)產(chǎn)生更高要求。

[1]王玲,劉朝暉, 樣板房設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)營銷中的作用,山西建筑.2009(35).210-211

[2]周媛媛, 房地產(chǎn)開發(fā)中樣板間的設(shè)計(jì)管理,房地產(chǎn)導(dǎo)刊.2015 (05)

[3]《重慶市保障性住房裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》, DBJ50-111-2010