樓市運(yùn)行總體平穩(wěn) 下半年政策仍將偏緊

◎《新產(chǎn)經(jīng)》周貝貝

2018年上半年，房地產(chǎn)政策調(diào)控進(jìn)入了一個新的階段：除在需求端進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控外，也注重在“供給側(cè)”解決供需結(jié)構(gòu)不匹配問題，即一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求，另一方面重點(diǎn)保證有效供給。

上半年：嚴(yán)調(diào)控下有反彈

上半年，在政府重申“房住不炒”的基調(diào)下，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂層出不窮。

《新產(chǎn)經(jīng)》梳理發(fā)現(xiàn)，熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)高壓，“限購、限貸、限售、限價”四限政策城市擴(kuò)容，由一二線城市逐漸向三四線城市蔓延，而且在四限政策的前提下，陸續(xù)出臺“搖號選房”、重申公寓限購、非住宅類房地產(chǎn)項目用地不得變更為住宅用地等調(diào)控政策……房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊。此外，多城“搶人”大戰(zhàn)不休，租賃、購房多項財政補(bǔ)貼持續(xù)出現(xiàn)，同時多個城市注重市場監(jiān)管的強(qiáng)化，開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動等。

值得注意的是，“在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，上半年房地產(chǎn)市場總體看來有反彈的傾向。尤其從各類數(shù)據(jù)看，難以快速降溫。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《新產(chǎn)經(jīng)》采訪時表示。

另外，從相關(guān)數(shù)據(jù)中也能看出反彈的跡象。

據(jù)國家統(tǒng)計局上半年數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比增長9.7%，其中住宅投資38990億元，同比增長13.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。從房屋銷售數(shù)據(jù)看，上半年的增幅為3.3%。而今年前5月，全國商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-4月份提高1.6個百分點(diǎn)。這是自去年7月份以來的10個月間，銷售面積首度出現(xiàn)反彈。

市場后勁足 管控房價不能松懈

雖然在諸多數(shù)據(jù)中，上半年房地產(chǎn)市場熱度有反彈跡象，但是增幅不大。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)同比增幅為9.7%，和預(yù)計的差不多，房地產(chǎn)市場開發(fā)投資總體強(qiáng)勁，但很難在兩位數(shù)上運(yùn)行，高速增長的可能性不大，接下來會在5%-10%的區(qū)間運(yùn)行。背后的重要邏輯在于，當(dāng)前銷售市場還不錯，房企也有補(bǔ)庫存的導(dǎo)向。

從房屋銷售數(shù)據(jù)可以看出，明顯好于預(yù)期，因為按照過去的周期判斷，當(dāng)前可能會有負(fù)增長現(xiàn)象，但今年上半年還是比較堅挺的。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，銷售數(shù)據(jù)可以保持正增長，說明市場是真的好，這是當(dāng)前此類地產(chǎn)企業(yè)需要有信心的地方。同時，也能夠帶來房企銷售資金方面的回籠。此類數(shù)據(jù)很大程度上也體現(xiàn)出很多城市正進(jìn)入有供應(yīng)即有成交的階段，比如大城市。而部分城市的數(shù)據(jù)或和統(tǒng)計因素有關(guān)，類似部分交易項目過去沒有及時網(wǎng)簽，而現(xiàn)在進(jìn)入到網(wǎng)簽的階段，這和限價的特殊階段是有關(guān)的。

另外，從價格等數(shù)據(jù)也可以看出，即便是限價，房價依然會上漲，背后的邏輯在于，市場漲易跌難，整個市場的后勁其實(shí)是很強(qiáng)的。尤其是考慮到過去一年持續(xù)限價，所以現(xiàn)在要做的其實(shí)就是要控制房價幅度。近期包括福建寧德等地也給予了半年上漲3%的區(qū)間，類似規(guī)定說明兩點(diǎn)，第一管控房價依然是下半年會做的，尤其是住建部30城督查工作，也會重點(diǎn)查處此類內(nèi)容。第二是房價單純下跌的可能性不大，所以無非是要在幅度方面有一個壓縮和規(guī)范的做法。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年應(yīng)該理解為“規(guī)范年”，只要市場規(guī)范，其實(shí)不一定說要讓市場降溫，活躍的交易也是必要的，否則企業(yè)資金面下半年出故障，也會形成系統(tǒng)性的房地產(chǎn)風(fēng)險。

中國財政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤和林認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場處于高位階段，由于高位慣性，房地產(chǎn)市場開發(fā)投資保持溫和漲幅將是未來一段時間的趨勢。這些都指向未來房價仍有一定的上漲壓力，加大房地產(chǎn)調(diào)控力度仍不能松懈。此次統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)中我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)接下來將進(jìn)入補(bǔ)庫存的時期。若想進(jìn)一步平衡供求，避免房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹，控制房價的漲幅，打通租賃和二手房市場，依舊是相關(guān)政策的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

建議：擴(kuò)大有效供給 推動市場穩(wěn)定

除了在需求端進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控外，政策還聚焦擴(kuò)大“有效供給”，積極出臺相關(guān)保障政策。

中國指數(shù)研究院《中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2018年上半年市場總結(jié)與趨勢展望》指出，5月份住建部明確要求一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，增加有效供給，提高中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上；融資層面，住房租賃市場融資渠道建設(shè)上半年進(jìn)展明顯，一是住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件和重點(diǎn)支持領(lǐng)域已得到政策的明確，二是險資也已允許進(jìn)入長租公寓市場。

據(jù)悉，2018年4月證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，其中明確提出鼓勵專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化；并對住房租賃資產(chǎn)證券化設(shè)綠色通道，試點(diǎn)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。

大城市先后出臺住房發(fā)展規(guī)劃、土地供給中長期計劃，落實(shí)“有效供給”。上海、北京、深圳等城市在未來住房供給規(guī)劃中擴(kuò)大政策性支持住房、租賃住房的比重，住房供應(yīng)基本體現(xiàn)為普通商品住房、政策性支持住房、租賃住房4∶4∶2 的三分結(jié)構(gòu)。同時，開拓渠道保證“有效供給”。一是供地端的保證(規(guī)定租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占比；集體建設(shè)用地建租賃住房)；二是開發(fā)端的轉(zhuǎn)化(北京提出將限價房中可售住房銷售限價與評估價比值不高于85%的，收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房)；三是存量端的激活(包括集體性閑置資產(chǎn)的盤活、土地出讓主體的擴(kuò)充、各類閑置物業(yè)盤活等)。

“租賃市場成為今年供應(yīng)端的最大亮點(diǎn)，但需求端迎合度是不高的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“預(yù)計下半年新房租賃業(yè)務(wù)會增加，尤其是地方的租賃平臺會成為建設(shè)發(fā)展的亮點(diǎn)，租房的交易會開始活躍，后續(xù)預(yù)計租售同權(quán)等也會積極做發(fā)展。”