地產(chǎn)的另一面

張興軍

今年以來，各大房企嚴(yán)重跑輸大勢，破凈股亦不發(fā)少數(shù)。而接下來的一年時間，才是真正考驗這些地產(chǎn)巨頭的關(guān)鍵時刻。

處于地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)口浪尖的2018年，與房地產(chǎn)有關(guān)的各方注定都不會過得太舒服。一邊是從嚴(yán)調(diào)控與遏制炒房，一邊則是不時傳出土地流拍的新聞。和2017年之前的房地產(chǎn)相比，分野明顯。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個月，一線城市土地流標(biāo)共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高；二線城市共154宗，是去年同期的兩倍；三四線合計達(dá)到629宗，而去年同期為284宗。2018年前7個月，全國房地產(chǎn)市場土地流標(biāo)共796宗。

證券日報報道顯示，7月份機(jī)構(gòu)監(jiān)測的全國300個城市中，土地出讓金總額為3958億元，同比增加9%。雖然共成交土地2087宗，環(huán)比增加5%，同比增加7%，但分化趨勢愈加明顯。

8月10日，太原迎來近些年以來太原土地市場上史詩級的大規(guī)模土拍，參與拍賣的8宗土地總面積約為827142平方米（約1241.61畝），起拍金額多達(dá)約130億元。不過，從土拍現(xiàn)場了解到，此次拍賣的八宗土地，其中兩塊流拍，其余六塊土地由于無人報名，未進(jìn)行拍賣。

今年，太原土地市場表現(xiàn)慘淡，上半年出讓土地數(shù)量僅為去年的一半。雖然在7月迎來反彈，但也僅是曇花一現(xiàn)，此次醞釀多時的“史詩級土拍”遭遇賣不出去的尷尬，就是最真實的寫照。

而從全國范圍內(nèi)來看，太原的情況也是很多二三線城市的縮影，這些城市之前賣出了過多的土地，現(xiàn)在還想保持高增長已然不可能。只不過，這對習(xí)慣了靠賣地來補(bǔ)充財政的地方政府來說，未來會有不小的壓力。

某種程度上，土地市場是房地產(chǎn)市場的“晴雨表”。房企拿地?zé)崆榈淖兓答伋龅恼鞘袌龅恼鎸崰顩r。房價高企的2017年之前地王頻現(xiàn)的時間段，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，而如今房地產(chǎn)企業(yè)熱情的漸冷，原因則是多方面的。

年中經(jīng)濟(jì)工作會議上，再一次明確了房地產(chǎn)調(diào)控的從嚴(yán)。這意味著，銀行層面開閘放水，亦不太可能大規(guī)模流入到房地產(chǎn)行業(yè)。與此同時，2018年百余家房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)水平有著不同程度的增長，而債務(wù)成本卻有所上升。此消彼長之下，現(xiàn)金流掣肘的房地產(chǎn)企業(yè)便難以像房價高企時那般任性拿地。

一個房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的指標(biāo)，便是高周轉(zhuǎn)度。拿地、開發(fā)、銷售回款……，這一流程運行得越快，就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商能夠越快變現(xiàn)，從而將資金投入到新一輪的開發(fā)中去，從而做大做強(qiáng)。

但顯然，這一流程的部分緩解已經(jīng)受阻。房價的調(diào)控讓房地產(chǎn)企業(yè)近乎無利可圖，一些在高位拿地的房企面臨著喪失開發(fā)的動力。另一方面，高周轉(zhuǎn)速度也帶來了一些弊端，以碧桂園為代表的工程安全問題，被媒體和業(yè)界引爆之后

走過了上半年的艱難之后，地產(chǎn)業(yè)何去何從？排名前列的房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎都囤積著數(shù)以千億元計的土地。千億囤地，負(fù)債其，這也是規(guī)模地產(chǎn)公司的近況寫照。在房地產(chǎn)市場處在上升通道時，巨頭們手里握著的土地堪比搖錢樹，但當(dāng)房地產(chǎn)市場處于橫盤態(tài)勢時，這些嗜血蝕息的土地就好比燙手山芋。

A股的地產(chǎn)上市公司100多家，其未來命運與地產(chǎn)市場的未來趨勢密切相關(guān)。今年以來，各大房企嚴(yán)重跑輸大勢，破凈股亦不發(fā)少數(shù)。而接下來的一年時間，才是真正考驗這些地產(chǎn)巨頭的關(guān)鍵時刻。