沈陽市土地供給側結構性改革對房地產市場的影響探討

薛立 肖丹

〔內容提要〕 隨著供給側結構性改革的不斷深入，土地供給側結構性改革對房地產市場的影響也越來越大。本文通過介紹土地供給結構，以及沈陽市土地供給對房地產影響的現狀，分析了沈陽近幾年商品房住宅的供銷情況和房價走勢，并提出對沈陽市土地供給結構方面的一些建議。

〔關鍵詞〕 土地 供給側結構性改革 房地產

隨著供給側結構性改革的推進，房地產市場已成為國家經濟結構調整中重要組成部分。保障房地產市場的健康有序發展，是保證社會經濟可持續發展的重要因素，這不僅僅需要通過限購方式打擊投機需求，上調房貸利率有效保護剛需，還要加強供給管理，尤其是加強土地供給管理。

一、土地供給結構

習近平總書記指出：“供給側結構性改革，重點是解放和發展社會生產力，用改革的辦法推進結構調整，減少無效和低端供給，擴大有效和中高端供給，增強供給結構對需求變化的適應性和靈活性，提高全要素生產率。”

土地供給分為自然供給和經濟供給，房地產用地屬于土地經濟供給。土地供給側結構性改革就是合理開發調整人類生產生活的各種用途的土地，形成有效供給。土地資源是重要的生產、生活資料，更是供給側活躍、重要的要素之一。通過改革土地制度，調整土地供給方式和供給結構，使土地資源在市場中重新配置，優化土地要素配置，提高土地供給質量，促進經濟結構調整。

土地供應結構對房地產市場的影響主要有兩個方面：一是通過住宅土地供應用途結構來影響房地產市場中房屋產品的結構。如在保障房用地、普通住宅用地、高檔小區用地、別墅區用地等供應不同量的土地，做到差異化供地，減少高檔住宅的土地供應，增加普通住宅和保障房的土地供應，滿足大部分人群的需求，有效的去庫存，使得房地產市場平穩發展。二是合理城市規劃，調整供地的空間結構。調整工業、公共設施建設、住宅、商業供應的土地量，加大公共設施建設用地及商業用地，棚戶區改造，改善城鄉居民生活條件，保障住宅周圍的配套設施全面，從而提升周圍居住環境質量，使得房地產項目整體價值得到提升，更使得房地產市場平穩發展。

二、沈陽市土地供給對房地產影響的現狀

隨著供給側結構性改革的不斷進行，各地出臺一系列政策進行房地產市場的調控。沈陽市一直堅持從供給方面對房地產市場進行有效的調控，對房地產開發用地實施總量控制和差異化供地。

2015年，沈陽共成交46宗，土地209萬平方米（不包含工業及政府用地），約占2014年土地成交量的一半；平均樓面地價為1821元/平方米，同比下降10.7%。2015年3-7月，去庫存土地零供應。政府通過調整土地空間結構，減少房地產開發用地的土地供給量，同時政府推行兩次降準、兩次降息、三次“雙降”、營業稅“五改二”及購房首付降低等樓市利好政策，使得購房成本降低，近三年來沈陽商品住宅首次呈現去庫存的趨勢，促進了房地產市場的發展。

2017年，沈陽市出臺了《關于加強沈陽市房地產市場調控工作的通知》，其中涉及到土地部分的內容是：增加土地供應，2017年沈陽市住宅用地供應規模不低于2016年水平。選擇人口密集、住房租賃需求較大的區域，出讓規模適宜的住房租賃用地。采取“限房價、競地價”“限地價、競房價”“限地價、競配建”，超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等方式出讓土地，防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高地價擾亂市場預期。增加土地供應后，渾南的土地成交量最多，達到23%。但是，這些政策的出臺并沒有使沈陽市房價下降，反而還有所增幅，出現了“住宅供不應求、非住宅嚴重飽和”。短期來看，雖然增加土地供應并沒有對抑制房價上漲產生作用，但從長期來看，該政策的實施將緩解沈陽房地產市場的供給矛盾，有利于商品房房價的穩定，促進房地產市場健康發展。

沈陽市從2012年開始住宅供應面積下降，銷量也下滑；2013年供銷都有所反彈，但每年新增供應面積一直在下降；2014年銷量回落，之后直至2017年，新建商品住宅年銷量增長；2017年沈陽新建商品住宅量價齊升，同比增長13%。沈陽市從2013年開始，房地產市場出現過熱，從近幾年調整土地供需雙向調節看，推進了房地產市場健康穩定的發展。

2018年4月17日，沈陽市出臺了區域限購政策。和平、沈河、渾南（三環內）實施房產限購，這項政策的實施，嚴厲的打擊了“炒房團”，抑制房價上漲，促進剛需和改善性住房的需求，使房地產市場健康發展。

三、沈陽市土地供給側結構性改革促進房地產市場合理發展

（一）合理規劃，優化空間結構

合理的土地利用總體規劃，優化土地空間結構，在不觸碰農田保護紅線和生態保護紅線的前提下合理確定城市開發邊界，正確引導市場。政府需要通過沈陽的住房發展規劃和市場需求來優化工業、公共設施建設、房地產開發供地比例，以最大限度的實現用地的高效，解決土地供需矛盾、生態環境保護、土地節約利用等問題。

通過減少房地產開發用地，加大公共設施建設用地，在現有商品房周邊配置醫院、學校、商場等，完善周邊交通，提升現有商品房周邊生活環境和質量，引導居民購買現有的商品房，從而做到房地產市場去庫存。在新的開發區也要加大商業和公用設施建設，完善醫院、學校、商場、交通的配套，吸引居民購買新開發區的住房，推動開發區經濟發展，有利于城市更好發展。

對于沈陽市限購區域，還需實施相應的土地政策，增加住宅土地供應，從而增加新建商品房面積，抑制房價上漲。由于和平、沈河區新的地塊不多，可以通過老舊小區的拆遷改造，改善民生提升居民生活品質，但考慮到進行拆遷改造的地塊會導致土地成本增加，進而導致房地產成本增加，可以在交通便利、周邊公共設施配備齊全、地理位置優越的地區進行老舊小區改造，建設中高檔住宅，滿足改善性需求人群的需要。

（二）應用集體土地建設

2018年1月，國務院發文《11城市集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》，沈陽市成為首批試點城市之一。應用集體土地建設租賃住房，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，厘清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。通過集體土地建租賃房，既有效的利用了土地，增加了住房的有效供應，也滿足了當地大部分需要保障需求的家庭、外來務工人員、剛畢業的大學生等買不起商品房的人群的需要，從而促進房地產市場健康發展。

（三）建立多層次的住宅供給結構

從民生角度看，社會上普通居民占大多數，這就要求政府需要建設保障性住房，市場需要大量普通商品住宅，減少高端商品房。政府在合理規劃土地利用的同時，應正確引導市場，使房地產開發商根據市場需求和發展，正確選擇開發產品的結構、類型和數量，避免盲目性投資。政府應當根據市場需求，保障房土地供給，滿足普通住宅土地供給并限制高端住宅的土地供給，促進房地產市場協調發展。

總之，土地供給側結構性改革非常重要，它對房地產市場有著直接的影響，沈陽市在今后的房地產市場調控中，要做好該項工作，使房地產市場合理健康地發展。

（作者單位：沈陽建筑大學管理學院）

責任編輯：宋 爽