關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)自持住宅物業(yè)成本核算方面的幾點(diǎn)考慮

萬(wàn)利

摘要：本文從自持地塊的住宅物業(yè)成本歸集和分?jǐn)偡绞降默F(xiàn)狀出發(fā)，針對(duì)住宅開(kāi)發(fā)各階段影響成本高低的各種因素進(jìn)行了詳細(xì)的分析，提出了切實(shí)可行的解決方法，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義和參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；住宅物業(yè)；成本核算

隨著2015年國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市樓市火爆銷(xiāo)售，2016年主要城市商品房售價(jià)持續(xù)走高，商品房庫(kù)存以較快速度去化，土拍市場(chǎng)也引得各大房企爭(zhēng)相競(jìng)拍，2017年部分熱點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)一地難求的局面。為嚴(yán)控地價(jià)、房?jī)r(jià)的快速上漲，各地政府相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，在土地供給市場(chǎng)，多個(gè)城市相繼出現(xiàn)了“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持（競(jìng)自持面積、競(jìng)自持年限）”等土拍模式。同時(shí)，十九大報(bào)告指出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在競(jìng)自持的浪潮下，不少房企為了后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備了有自持要求的土地。

本文主要從財(cái)務(wù)角度研究一定比例全期限自持地塊的住宅物業(yè)成本歸集和分?jǐn)偡绞剑攸c(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本在歸集和分配過(guò)程中應(yīng)以何種標(biāo)準(zhǔn)來(lái)準(zhǔn)確核算自持部分和銷(xiāo)售部分的成本，以期為科學(xué)、合理的核算此類(lèi)型項(xiàng)目的成本提供有借鑒意義的方法。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本主要分為六大科目核算，分別為：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi)，我們逐項(xiàng)梳理進(jìn)行了梳理，具體如下：

一、土地成本的分?jǐn)偤偷挚蹎?wèn)題

對(duì)于全部可對(duì)外銷(xiāo)售的地塊，目前土地成本的分?jǐn)偡椒ㄖ饕姓嫉孛娣e法、建筑面積法等方法。對(duì)于公司取得的一定比例全期限自持的住宅用地，由于自持部分是全期限自持，因此在土地使用權(quán)期限內(nèi)不能銷(xiāo)售，從性質(zhì)來(lái)看其與銷(xiāo)售物業(yè)不同，兩種性質(zhì)土地的市場(chǎng)價(jià)值有明顯差異。另外，目前一些商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)自持部分商業(yè)物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，但該種形式的自持在任意時(shí)點(diǎn)均可對(duì)外出售，與全期限自持有著本質(zhì)區(qū)別，全期限自持是不允許對(duì)外出售并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。如果按照傳統(tǒng)占地面積或者建筑面積分配土地成本，自持住宅部分與銷(xiāo)售部分的單方土地成本相同，根據(jù)存貨減值測(cè)試要求，自持部分很有可能將面臨減值風(fēng)險(xiǎn)，這將意味著該部分存貨從拿到手之后就有跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)了，這一定程度上有違市場(chǎng)規(guī)律。

因此，自持部分土地成本的分?jǐn)傇瓌t應(yīng)探究科學(xué)、合理的方法，若單一沿用傳統(tǒng)分?jǐn)偡椒赡軙?huì)導(dǎo)致結(jié)果失真，從而產(chǎn)生信息誤導(dǎo)。筆者認(rèn)為，自持物業(yè)土地成本可考慮在傳統(tǒng)分配方法的基礎(chǔ)上再按照合理的系數(shù)進(jìn)行計(jì)算，系數(shù)的確定需經(jīng)過(guò)科學(xué)的論證，必要時(shí)可咨詢專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)考慮相關(guān)稅務(wù)要求，綜合分析評(píng)估確定，該系數(shù)一經(jīng)確定不得隨意變更。

二、開(kāi)發(fā)成本中前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)是指在土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、場(chǎng)地平整及臨建費(fèi)等前期費(fèi)用。主要包含設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)審費(fèi)、勘測(cè)咨詢費(fèi)、可行性研究費(fèi)、場(chǎng)地平整及臨建費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等。具體成本歸集及分配方式如下：

設(shè)計(jì)費(fèi)可根據(jù)成本對(duì)象直接進(jìn)行歸集；規(guī)審費(fèi)屬于特定對(duì)象的規(guī)審費(fèi)直接計(jì)入成本對(duì)象，項(xiàng)目整體規(guī)審費(fèi)根據(jù)政府相關(guān)部門(mén)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照計(jì)量單位分配；勘測(cè)咨詢費(fèi)根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配；場(chǎng)地平整及臨建費(fèi)、可行性研究費(fèi)根據(jù)公司分配方法計(jì)入相應(yīng)成本對(duì)象；預(yù)算編審費(fèi)根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。

前期工程費(fèi)中包含的各類(lèi)成本大部分都有較為明確的成本對(duì)象，有明確成本對(duì)象的費(fèi)用應(yīng)直接計(jì)入相關(guān)成本對(duì)象；對(duì)于項(xiàng)目整體承擔(dān)或不能明確具體成本對(duì)象的前期工程費(fèi)，需要確定合理分配比例在自持和銷(xiāo)售直接進(jìn)行分?jǐn)偅謹(jǐn)偡椒ㄒ唤?jīng)確定不得隨意變更。

三、開(kāi)發(fā)成本中基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)旅費(fèi)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用是為地上可售資源服務(wù)的，其成本在地上可售資源中按照確定的分配方法分?jǐn)傆?jì)入對(duì)應(yīng)的成本對(duì)象。

對(duì)于自持物業(yè)部分，首先應(yīng)分析其是與銷(xiāo)售部分在同一圍合區(qū)域內(nèi)還是單獨(dú)圍合管理，不同的管理方式在施工過(guò)程中成本受益對(duì)象不同。若自持與銷(xiāo)售部分在同一圍合區(qū)域內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)在自持與銷(xiāo)售物業(yè)之間合理分?jǐn)偅蝗糇猿植糠质菃为?dú)圍合進(jìn)行管理的，則該圍合區(qū)域以內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)直接計(jì)入自持成本。

四、開(kāi)發(fā)成本中建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指項(xiàng)目取得施工許可證后，各單體建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、施工監(jiān)理費(fèi)。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程費(fèi)可直接歸集到成本對(duì)象，自持部分發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)計(jì)入自持部分成本中，銷(xiāo)售部分發(fā)生的成本計(jì)入相應(yīng)成本對(duì)象中。

五、開(kāi)發(fā)成本中開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部相關(guān)部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用、借款費(fèi)用、質(zhì)檢費(fèi)、其他等。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是為項(xiàng)目整體發(fā)生的，一般不能直接明確到具體成本對(duì)象中，需分配計(jì)入具體成本對(duì)象。目前開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的分配方法主要有建筑面積法、投資額占比法等。對(duì)于全期限自持部分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的承擔(dān)方式也應(yīng)進(jìn)一步分析、評(píng)估，避免不合理的分配方式導(dǎo)致開(kāi)發(fā)間接費(fèi)分配結(jié)果出現(xiàn)偏差。

通過(guò)前述對(duì)于成本項(xiàng)目的梳理，自持物業(yè)和銷(xiāo)售物業(yè)由于兩種物業(yè)的性質(zhì)存在差異，其成本歸集和分配方式與傳統(tǒng)銷(xiāo)售物業(yè)應(yīng)區(qū)別對(duì)待，要準(zhǔn)確、合理核算自持物業(yè)成本，首先應(yīng)提前做好自持物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，因?yàn)椴煌囊?guī)劃設(shè)計(jì)影響到相關(guān)成本在自持和銷(xiāo)售之間的分配方式。開(kāi)發(fā)成本中所有明細(xì)項(xiàng)目可以分為直接成本和間接成本，其中直接成本直接計(jì)入特定成本對(duì)象中；間接成本是分配計(jì)入特定成本對(duì)象的，因此對(duì)于間接成本應(yīng)明確哪些成本是自持物業(yè)不該承擔(dān)的，哪些成本是應(yīng)該承擔(dān)的，以及對(duì)于自持物業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的間接成本應(yīng)明確分配標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)、合理核算自持物業(yè)成本。