綜合體項目測繪面積與規劃面積差異探析

代靜南

摘要：伴隨我國城市化進程發展，國內住宅地產快速開發的同時，商業、酒店、辦公、文旅等綜合體項目也蓬勃發展，以滿足城市化產業需求及百姓購物，社交等消費需求。本文以天津津南吾悅商業綜合體為案例，闡述綜合體項目在房產面積測繪階段與前期規劃階段面積統計差異性及應對措施。

關鍵詞：測繪原則；公攤原則；持有業態；銷售業態；得鋪率

一、測繪面積與規劃面積差異依據

（一）天津測繪與規劃面積執行依據標準

《天津市房屋面積測算技術規范》2014版；《天津市房屋面積測算技術規范補充規定》；《房產測量規范》（GB/T17986.1-2000）；《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》（2002）。規劃局執行依據：《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013）。

（二）測繪面積計算標準與規劃計算標準主要差異（見表1）

二、測繪面積公攤分析

綜合體項目中因為各持有及銷售業態，水平及垂直交接面較多。即使總面積不變，公共面積分攤原則不一樣，也會導致產證面積出現較大差異。下面從三個業態方面闡述面積公攤細則：持有商業MALL與銷售商業街之間的公攤分配；持有商業MALL與高層辦公塔樓之間的公攤；銷售商業街群體內部公攤分配。

（一）持有物業（商業MALL）

依據當地面積測繪部門溝通確認后，給出以下主要公攤面積分配原則：

原則一：按照測繪部門意見，若持有面積MALL為一個產權，不會因MALL里持有商鋪的范圍改變，造成銷售型商鋪的銷售面積改變，MALL里的公共面積不會參與銷售型商鋪的分攤，銷售型商鋪和MALL里的持有面積共用公共面積按照各自套內面積分別分攤。經測算，按此規則一層一環鋪的套內面積3168.08平米，一層一環鋪的建筑面積4334.77平米，一層持有商鋪的銷售20437.89平米，所以一層一環鋪的得鋪率73%。

該測繪方案的優勢是，基本保證銷售商鋪面積和得鋪率合理，同時銷售業態和持有業態可以完全分隔管理，不易發生產權糾紛；對于持有商業MALL部分的后期資產打包，改造等也很方便（如圖1）。

原則二：按照測繪部門意見，若持有面積MALL內各個商鋪單獨產權面積，MALL內公共區域（如室內步行街、交通核等）會參與到銷售型商鋪的公攤，優點是增加了銷售型商鋪的銷售面積，但是得房率會降低。經計算，若持有面積MALL內各個商鋪單獨產權測繪面積，銷售型商鋪的一層銷售建筑面積6164平米，一層一環鋪的套內面積3168.08平米，即一層一環鋪的得鋪率52%，一層持有商鋪的銷售建筑面積19070平米。

該公攤方案優勢為：商鋪銷售面積加大，得房率降低，持有分成不同產權商鋪，MALL整體出讓有一定困難。若今后對持有商鋪進行改造，造成外輪廓線的調整，會對銷售型商鋪的銷售面積改變，后期有一定的法律風險。（如圖2）

（二）銷售商業（步行街）

與當地面積測繪部門對接后算規則如下：

1.通過框墻體中心線來框取各部分面積，建筑面積計算范圍至外墻外保溫，外墻中線以內算套內面積，以外算公攤面積，公攤面積還包括公共樓梯間、電梯廳、各個管井、通道等，得房率、建筑面積計算方法參照住宅。

2.特別值得注意的地方，地庫坡道入口計容不分攤，不計入銷售面積。

3.有柱子的通道計入建筑面積，無柱子的通道不計入建筑面積，若加大商鋪的建筑面積，加大貨值，可以在通道處加裝飾柱，使這類通道計入建筑面積。（如圖3）

（三）銷售商業（辦公）

根據與當地面積測繪部門對接后得出以下計算規則：

1.首層單獨給辦公使用的門廳、走道面積計入辦公建筑面積（詳一層斜線部分），但交通核如樓梯間及前室、電梯井道按照本層公攤原則給一層的MALL和一環鋪（詳一層網格線部分）。

2.二至四層辦公交通核部分（詳下二至四層雙斜線處）雖也只給辦公使用，但按照本層公攤原則全部公攤給本層的MALL和一環商鋪，不計入辦公的建筑面積。

3.五層為設備夾層，層高低于2.1米，規劃要求建筑按1/2面積計算，測繪不算面積。

4.六層及以上各層只有辦公樓層參照住宅測繪建筑面積計算原則，空調室外機位不計入建筑面積，屋項設備用房若只給本棟辦公用，分攤給本棟辦公。若給其他功能區域用，按照誰用誰分攤的原則。（如圖4）

（四）住宅產品公攤

測繪與規劃部門計算建筑面積、得房率規則基本一致。不同的是，測繪的銷售面積肯定會小于等于該棟樓的建筑面積，如：一些樓棟有屋頂水箱間（不只給本棟樓使用），水箱間的建筑面積會計入本棟樓，但該水箱間不會全部分攤給這棟樓，在測繪表格里屬于計容不分攤面積。還有一些從地下上來的管井或者借助樓座主體為上蓋的地下車庫出入口等等均屬于計容不分攤面積。

三、應對措施減少差異應對措施

（一）前置征詢，條文解釋達成共識

甲方建筑師應當盡早配合項目公司，征詢當地規劃與測繪口執行標準，尤其要盡早確認：一些界面比較含糊區域的面積計算標準及分攤原則，避免給公司銷售及持有業態面積，帶來不可控因素，同時減少設計院圖紙調改次數及顛覆性概率。不同測繪大隊，對于規范條文的認知，如同各地消防支隊，對于消防規范的理解，會有不同偏差及執行力度，前置征詢，盡早達成共識。

（二）階段圖紙前置，減少無畏調改

面積測繪，尤其是涉及到不同業態之間的公攤面積分配，會給圖紙帶來很大調改，比如垂直交通樓梯間的布置，水平交通過道的管理界面。水平和垂直交通的調改，會牽涉到防火分區的聯動調改，牽一發動全身。

目前設計院對于開發節奏比較快的開發商，大都會采取2套班子出圖，一方面滿足報規，征詢等政府審批流程，另一方面滿足現場工程施工進度需求；用于政府報規征詢等圖紙可以不必太深，需要出圖快，快速提供到規劃，消防及測繪相關部門，征詢到反饋意見，會為后期圖紙深化，減少很多反復性工作。

（三）充分理解規劃與測繪差異，爭取價值最大化

天津市在規劃局報建的過程中，規劃局沒有報建面積核對流程，對是否超出報建面積的評價只有測繪面積和實測為依據，且有住宅實測面積不能超出報建面積的3%。公建實測面積不能超出報建面積的1%的規定，在正常情況下，前置測繪面積或者實測面積會低于按規劃要求的建筑面積，所以我們可以在做方案的時候頂足住宅超出報建面積的3%和公建面積的1%做方案，多出來的面積均為增加的價值。

在做住宅方案設計時，應充分利用按規劃要求在規范規定的范圍內陽臺面積算一半，測繪面積陽臺按投影面積全算的規定，多做陽臺，這樣可以有效提高住宅的銷售面積，增加貨值。

四、綜述

綜上所述本文以天津吾悅廣場為案例，從規劃測繪部門執行依據到規劃測繪主要差異；不同產品業態之間的公攤計算規則；及應對措施，共3個方面詳細闡述了天津津南地區規劃測繪標準。深化設計前，充分理解溝通相關文件規定及內部解讀，一方面可以減少設計院建筑師的圖紙工作量，加快出圖進度和質量；另一方面，在充分理解測繪差異后，可以最大化發掘土地利用價值。