深圳“房改”探路

王紅茹

最近，深圳成為全國二次“房改”的探路先鋒。

8月初，深圳《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（下稱“《意見》”）正式發(fā)布。自1998年“房改”以來時隔20年，深圳正式啟動了新一輪“房改”。（編者注：1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。）

《意見》顯示，未來深圳的保障性住房占60%，商品住房比例將僅占40%。這意味著，保障性住房將覆蓋絕大部分人才和中等偏下收入居民，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應(yīng)保盡保。那么如此一來，房地產(chǎn)市場是否又回到了福利分房的時代？深圳房改模式能在全國復(fù)制嗎？

政策性住房占60%，將回到福利分房時代？

《意見》的主要關(guān)注點(diǎn)在于針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，將住房實(shí)物供應(yīng)分為四大類：一是市場商品住房，占住房供應(yīng)的40%左右；二是人才住房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右；三是安居型商品房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右；四是公共租賃住房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右。

根據(jù)方案，在未來新增住房中，商品住房比例將僅占40%，而保障性住房將占60%。此次房改布局傾向性顯而易見。央視新聞也評論稱，《意見》最大的亮點(diǎn)就是提高保障房在房產(chǎn)供給中的比例。

不僅如此，《意見》在“多主體供給”部分還提到，“支持企事業(yè)單位利用符合規(guī)定的自有用地或自有用房，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房”。

廣東君言律師事務(wù)所合伙人律師葉智鍔告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“支持企業(yè)利用自有用地或自有用房，通過改造或者建設(shè)成為政策型住房，與1998年房改前企業(yè)給職工的單位自建房比較相似。”

民建中央經(jīng)濟(jì)委員會副主任馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場將以政府主導(dǎo)為主，這聽起來像是回到了福利分房的時代，但是和房地產(chǎn)市場化的方向背道而馳。

不過，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌有不同看法，他告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，保障的程度、保障的比例多大不是衡量計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)的區(qū)別。所謂市場化有三個概念，一是自由的交易，二是專業(yè)的分工，三是充分的競爭。如果我們提供的住房能夠符合這三個方面，就不能說是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。

“縱觀世界各國，保障房或者說有政府補(bǔ)貼的房子，始終存在于市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，中國也不例外。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，住房既具有商品屬性，又具有保障的功能。只是有的國家保障的比重多一點(diǎn)，比如新加坡；有的國家保障的比重少一點(diǎn)，比如美國。因此，不能用保障的占比多少，來判斷是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)還是市場經(jīng)濟(jì)。”顧云昌說。

人才房或成影響樓市格局的重要因素

在深圳未來新增住房中，人才住房的供應(yīng)比例為20%左右。

在葉智鍔看來，設(shè)立人才房也是基于深圳自身的情況決定的，“深圳要繼續(xù)保持國際競爭力，人是不可或缺的重要一環(huán)，不能因高房價而使人才對深圳望而卻步，對于創(chuàng)新型城市而言房價不能帶來競爭力，政府需要給來深人才提供基礎(chǔ)保障才能源源不斷地吸引人才。”

據(jù)悉，鑒于目前深圳正大力發(fā)展租賃市場，不少符合條件的90后購房剛需們正在排隊(duì)租人才房，買房的事在他們看來也不像之前那么著急了。

清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時表示，90后購房剛需的想法，是目前住房租賃市場上發(fā)生的最大變化，也預(yù)示著中國的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)正悄然發(fā)生變化，越來越切合中央提出的租售并舉的房地產(chǎn)長效機(jī)制。

房改會讓深圳房價下降嗎？

深圳是歷次中國房改的先行者。1998年，在亞洲金融危機(jī)大背景下，深圳啟動了第一次房改——住房商品化改革，確立住房就是資產(chǎn)，開啟土地財(cái)政時代。此后，中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，但各種問題也隨之而來。

高房價首當(dāng)其沖。就拿位于深圳寶安區(qū)的桃源居來說，其在1997年報紙上登出的售房廣告顯示，該樓盤11號樓A棟小面積住房，不論面積還是朝向，一室一廳價格12.5萬元一套隨便選，兩室兩廳15萬元一套隨便選。而現(xiàn)在，桃源居一室一廳總價250萬元+，兩室兩廳總價350萬元+。算下來，一室一廳的房價至少漲了20倍，兩室兩廳的房價至少漲了23倍。

葉智鍔介紹，在深圳市區(qū)，一平方米的房價平均5萬多元，而少數(shù)樓盤甚至超過每平方米10萬元。

顧云昌對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，由于供應(yīng)嚴(yán)重不足，近年來深圳房價漲得過快，而深圳之前的租賃市場發(fā)展又嚴(yán)重滯后。“在總量上供不應(yīng)求，結(jié)構(gòu)上也不合理。此次出臺《意見》，就是為了改變深圳目前房屋供求結(jié)構(gòu)不合理、供應(yīng)總量不足的問題。”

《意見》提出，到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

根據(jù)人才住房租售價格為市價60%左右、安居型商品房租售價格為市價50%左右的規(guī)定，如果一套80平方米的商品房售價400萬元，購買人才住房只需要240萬元，購買安居型商品房只需要200萬元。這樣計(jì)算下來，引發(fā)外界認(rèn)為此次房改會拉低深圳房價的觀點(diǎn)。

“這個不一定。”在葉智鍔看來，此次房改對深圳的房價影響不大。他告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，政府出臺政策的目的不是要打壓房價，是想讓每一個階層的人都能夠各取所需，都有房住。“對于符合購買保障房條件的，就去申請政府的安居型住房或者租賃住房；目前深圳的商品房市場，依然有很多人因自住或者投資去購買，這部分有經(jīng)濟(jì)能力的人在支撐著深圳的房價。”

深圳房改模式能否復(fù)制？

深圳房改啟動之際，公眾的期待之一在于，希望深圳拿出的房改方案，對全國具有一定的示范作用。

“示范作用是有的，但比較有限。”顧云昌說，深圳對全國有一定的典范作用，但是由于各個城市跟深圳情況不同，不能照抄照搬深圳的做法。“不能要求西部的三四線城市，或者縣級市，制定像深圳這樣的規(guī)劃，因?yàn)檫@些地方?jīng)]有大量的人去租房，用不著大力發(fā)展租賃市場。”

還有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，深圳房改示范性有限的另一個原因是“土地財(cái)政”。

目前，我國有關(guān)房地產(chǎn)的財(cái)政稅收是以土地出讓和房產(chǎn)交易兩個環(huán)節(jié)為主，尤其是土地出讓金占據(jù)了地方財(cái)政收入的很大比例，產(chǎn)生了所謂的“土地財(cái)政”。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2017年共有北京、杭州、南京、武漢、上海、重慶、天津、成都、廣州9城土地出讓金超千億元，其中北京和杭州土地出讓金超2000億元。

從財(cái)政依賴度看，2017年北京財(cái)政收入5432億元，北京的土地財(cái)政依賴度達(dá)51%；佛山的土地財(cái)政依賴度最高，達(dá)到141%；杭州的土地財(cái)政依賴度也高達(dá)140%，還有南京136%，廣州80%等。相比之下，深圳和長沙的土地財(cái)政依賴度全國最低，為24%。

土地財(cái)政依賴度低，讓深圳開展房改有了底氣。

“深圳不再靠賣地也能賺錢。”葉智鍔告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，目前，深圳通過土地所獲取的財(cái)政收入占比較低，深圳政府對土地的依賴程度弱，所以深圳才能夠非常大膽地去改革。

但像深圳這樣不靠賣地也能賺錢的城市不是很多。據(jù)中國指數(shù)研究院2017年對全國35個大中城市統(tǒng)計(jì)顯示，僅12個城市的土地財(cái)政依賴度低于50%。

“雖然地方政府正在積極轉(zhuǎn)型尋找新的支柱產(chǎn)業(yè)，但新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，賣地成為政府財(cái)政收入的重要支撐，短期內(nèi)地方財(cái)政對土地出讓收入的倚重仍將繼續(xù)。某種程度上，房改的大面積推進(jìn)仍面臨一定的阻力。”袁鋼明說。

編輯：牛綺思