新經濟形勢下住房租賃市場存在的風險與控制策略研究

韋竑

摘 要 住房租賃市場在新經濟形勢下存在著一定的風險，這些風險不利于整個行業的發展及穩定，因此亟須運用各種控制手段。本文從不同的風險主體出發，分門別類地介紹其有關風險，并在此基礎上提出控制策略。

關鍵詞 新經濟形勢 住房租賃市場 風險與控制策略

一、新經濟形勢下住房租賃市場的現狀

近幾年，地價和房價不斷上漲，已經嚴重影響到了剛需購房者的購房需求和整個房地產行業的健康發展。為了平穩房價并且增加住房供應，國家出臺了“租售共舉”“租售同權”的政策，以進一步完善和促進住房租賃市場的發展。因此，在政策的推動及現實需求的推動下，我國的住房租賃市場的發展規模、發展速度大大加快。尤其是一、二線城市出現了民營的租賃公寓，甚至知名的房地產企業，如萬科、龍湖等，也進行了租賃公寓的大規模布局。但是，在這種行業蓬勃發展的背后，隱藏著各種可控及不可控的風險。住房租賃市場不管對于企業、出租人還是承租人，都具有較大的風險系數，都需要進行積極的風險控制。

二、新經濟形勢下住房租賃市場存在的風險

風險意味著未來收益及損失的不確定性，是固有存在的。風險的分類有多種方式，本文將以風險主體為主要分類依據，并結合風險原因分類、風險標的分類等多種分類方式。

（一）房地產企業的風險

1.政治風險。房地產行業的發展具有較大的政策風險。在現有的“租售同權”的政策下，住房租賃市場得以快速發展。但是一旦“租售同權”政策落實不到位或者實施不理想，那么人們選擇住房租賃的意愿就會趨弱，仍將繼續進行房屋購買。同時，未來的政策，尤其是稅收政策和金融政策也會極大地影響住房租賃企業的發展。

2.經濟風險。住房租賃尤其是企業自建住房租賃，存在著投資巨大、投資回收期長、投資回報率低的情況，因此很可能存在融資不足的風險以及中途資金鏈斷裂的風險。

（二）承租人的風險

1.價格風險。承租人一直以來都作為整個住房租賃鏈條中的薄弱環節，承擔著較多的風險。在新的經濟形勢下，首當其沖的就是價格風險。隨著房價的不斷攀升，各個城市的房屋出租價格也在不斷上漲。并且“租售同權”在一定程度上也刺激了租房價格的上漲。因此在供給有限的情況下，承租人需要面臨更大的價格上漲風險。

2.人身風險。在我國住房租賃市場中，絕大部分還是居民個人產權房的出租。在一、二線城市，為了吸引更多的租戶以擴大收益，出租人會將房屋改裝成隔斷房。這種隔斷房租金較為便宜，但是由于采用不合格材料進行隔斷，并且私自篡改了原有的水電線路，因此存在較大的安全風險，會對承租人的人身造成風險敞口。

3.信用風險。目前，我國的住房租賃市場的信用機制發展并不完善，尤其是自有房屋的出租，更是存在較多的信用風險。由于大部分承租人在住房伊始沒有簽訂住房合同或合同不規范，未能明確雙方的權利義務，且政府監管缺位，因此很多時候會發生出租人單方面違約的現象。

（三）出租人的風險

1.價格風險。出租人也會受到一定的價格風險。在未來的住房租賃市場中，一旦個人出租方和房企出租方供給增多，就會使整體的房屋出租價格下降，出租人就會承擔價格風險。

2.政策風險。出租人也會面臨各種法律法規的約束，目前我國已經出臺了各種住房租賃管理條例，一旦出租人沒有按照規定要求出租房屋，就會受到法律的制裁。在未來，這種政策管理會更加規范、嚴格，因此現有的出租人尤其是存在不規范行為的出租人，會面臨較大的政策風險。

三、新經濟形勢下住房租賃市場的風險控制策略

由于各個風險主體的具體情況不同，因此需要制定具體的風險控制策略。

（一）房地產企業的風險控制策略

1.風險回避策略。上文提到住房租賃市場的開發存在較大的經濟風險，因此在投資決策和分析之時，如果企業自身承受不了這樣的經濟風險，最好選擇退出投資的風險回避政策。

2.風險轉移策略。由于住房租賃企業自身承擔著較大的經濟風險，因此可以將這種風險轉移到其他主體上。傳統的方式就是購買經營保險，將各種風險轉移給保險公司。此外，可通過金融創新降低經濟風險，如房地產信托投資基金（REITs），就是將流動性較差的房屋資產轉移為較為活躍的金融資產，將一部分經濟風險轉移到金融市場中的投資人手中。

3.風險自留政策。不管是經濟風險還是政治風險，都具有一定的整體性和純粹性，因此都具有較大的不可控性。為了預防未來的不確定的損失，最好的方式是在企業內自留一部分風險資金，以備不時之需。

4.損失控制策略。對于房地產企業而言，需要制定周密而詳細的事前、事中以及事后的風險控制計劃來降低風險的發生概率及風險損失程度。在事前的風險控制中，房地產企業首先要健全內部風險控制制度，并且加強對內部環境及外部環境的檢測和分析，以此降低風險發生概率。事中的風險控制策略是對已經發生的風險進行控制，來降低已有風險對企業利益的損害。事后的風險控制策略仍舊以減小損失為主要目的，并在此之中總結有關經驗和教訓，提高今后的風險控制能力。

（二）承租人的風險控制策略

1.風險轉移策略。對于承租人而言，可以將租賃過程和居住過程中出現的風險轉移給保險公司。目前，各種針對承租人的保險類型不斷發展，因此這是一個較為有效的轉移手段。同時，在房屋承租伊始，承租人必須要求和出租人簽訂租賃合同，并在合同中明確雙方的權利義務。對于承租人而言，這樣則可以合理合法地將部分風險轉移給出租人。

2.增強風險預防和控制的意識。大部分承租人都缺乏風險控制的意識，這就導致其無法預防風險的發生。首先，承租人要有合同意識，能夠適用法律武器來維護自身的合法權益。同時，在租房的過程中，承租人也要具有各種風險防范意識，如火災防范意識、地震防范意識、偷盜防范意識等。只有具備相關的風險防范意識和正確防范的知識，才能使用風險預防和風險控制手段。

（三）出租人的風險控制策略

1.風險轉移策略。對于出租人而言，各種自然風險是自身沒有辦法控制的，因此可以購買住房保險，將這種不可控的風險轉移給保險公司。

2.完善租房規范。首先，出租人應該完善交易手段。出租人應該與承租人規定完善的交易流程，從看房、簽合同、交房到收房。其中合同的簽署是必不可少的關鍵環節。現如今，出現了許多方便的電子交易合同，但是其也存在許多問題。因此，合同簽訂最好還是以紙質合同為主。其次，出租人應該按照法律法規要求整理住房。不得為了擴大租金收益，而違規使用隔斷房，也不得私自篡改各種線路。對于出租人而言，減少政策風險的主要途徑，就是按照住房租賃管理相關規定進行住房租賃。

四、政府對于住房租賃市場的風險控制行為

上文主要探討了住房租賃市場中的單獨個體對于風險的控制，房地產行業的健康發展需要政府的引導和管理。在風險控制中，政府的風控行為能夠有效地為住房租賃市場控制整體風險。

（一）減少政治不確定的風險

政府有制定政策的權力。所以不管是現有的“租售同權”政策、金融開放政策還是住房租賃政策，都由政府制定和執行。為了降低這種政策的不確定性，減少各個主體所要承受的政治風險，政府應該不斷規范現有的法律法規，并且出臺具有預見性的指導政策。同時，政府也應該保證政治的穩定性。在現有形勢下，政治的穩定性主要體現在與其他各國的交往中。我國應該堅持開放、友好的外交政策，與各個國家建立和平共處的關系，從而保證國內市場的穩定性。

（二）減少經濟不確定的風險

完善金融市場的發展是政府和中央銀行義不容辭的工作。對于住房租賃市場而言，其發展需要金融市場提供動力和能量，所以金融市場政策性導向的穩定是減少風險的必要手段。我國現有的金融市場相較于發達國家而言存在一定的差距，不僅市場廣度和市場深度不夠，各種金融創新也不足。在未來，政府應該不斷完善金融行業的法律管理和制度管理，并且不斷開放金融市場，強化其市場廣度和深度，并不斷增強金融市場的創新能力。

五、結語

發展住房租賃市場的出發點是積極的，但是由于整體環境的不穩定性、行業發展的不成熟性以及政府管控的滯后性，所以該行業還存在許多市場亂象，市場內的各個主體也承擔著較大的風險。為了完善該市場的風險管理，應該從多個角度、多個主體同時出發，不斷變革與創新。

（作者單位為南寧威寧資產經營有限責任公司）

參考文獻

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